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几天前，北京丰台东铁营地块成交，中国金茂40.13亿元拿下，底价，没有多大波澜。

接下来，要看海淀西北旺镇功德寺地块了。

这次功德寺供应的两块地，没有打包：HD-GDS-001地块、002地块，一左一右，中间隔着树村西一路。

截至目前，它吸引了近10家房企参拍，包括海开+建工联合体、中铁置业、中铁建地产、大华集团、越秀地产、国贸地产、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国等报名参拍，最迟揭晓时间为11月5日。

为什么它那么火？

花姐认为至少有3个原因：1、位于海淀区，离西北五环3公里左右；2、西北2公里左右，有腾讯、网易、百度等互联网大厂；3、地块是纯居住用地，周边公园绿化多。

但它也有一个弱点，离马连洼地铁站2.3公里，离上地地铁站2.5公里，交通不是很好。

不过，在海淀区，和中海中旅西山观复、保利建工嘉华天珺、海开永丰南项目相比，功德寺两个地块确实离五环最近，这就是它的最大优势。

一、被绿色包围的"完美"地块

功德寺原名大承天护圣寺，建在翁山泊北岸——昆明湖，始建于元朝天历二年（1329年）。如今，它只剩下地名和两只石兽了。

最近，因为两块棚改地块进入招拍挂市场，让功德寺出圈了。先看看它们的参数：

1、HD-GDS-001地块：用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，地块起始价格为45亿元，参考楼面价约61791.88元/㎡，上限价格51.75亿元，如果达到上限价格，参考楼面价为71060.66元/㎡。

2、HD-GDS-002地块：用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，地块起始价格55.5亿元，参考楼面价为62238.41元/㎡，上限价格63.825亿元，如果达到上限价格，参考楼面价为71574.17元/㎡。

虽然容积率一样，但002地块比001地块的楼面地价贵了446.53元/平米。

原因有三点：A、001地块面积比002地块小了7785平米，做产品规划的腾挪空间会弱些；B、001地块西边有两条高压线；C、001地块北面150米处有4万多平米的停车场，西北方向还有两个公交站。

但001地块也有小优势，西边是一个1.5万平米的公园绿地。

这两块地的北面，规划有一条街坊路，宽15米，占用了它们的土地面积——001地块约2250平米，002地块约2700平米。这直接导致两个地块的实际容积率变大了，分别约为2.25和2.24。

它们的南面是2022年建成的万德嘉园社区，分一区和二区，10层楼，里面还有一个幼儿园。

从规划图上看，功德寺两地块，除了南面的万德嘉园，西面、北面和东面，都被绿地或公园包围，是一个难得的生态景观地块。

这一点，或许也是各路房企竞相追逐的关键因素之一，天生是做豪宅的料。

二、强排前瞻：纯粹的10层洋房，层高3.1米

功德寺地块，刨去街坊路所占的面积，容积率在2.24左右。

因为地块限高30米，所以它的产品大概为10层洋房、大平层。它可以通过坡屋顶设计，利用飘檐偷一些层高，可以将单层层高做到3.1米。

在海淀四季青，印香山就是这么做的。楼高12米，共计4层，但每层层高做到了3.1米，秘密就在坡屋顶那里。

花姐给功德寺001地块和002地块整体做了一个强排方案，仅供参考。

001地块和002地块都是标准的长方形，设计师在楼栋排列组合上，难度已经降到了最低。

花姐预计，两块地都会规划8栋楼，分成4排，非常整齐，没有角煞，栋距离在50米左右。

001地块和002地块的大门，应该在树村西一路对着开，旁边都设有地下车库进出口，它们在树村北一街的中间位置也会各设一个车库出入口。

由于地块的原因，整体楼栋朝向有点东偏南10度，而印香山、中海中旅西山观复、保利建工嘉华天珺，它们仨都是东偏南30度。

在楼栋朝向上，功德寺两地块占了绝对优势。

此外，功德寺两个棚改项目的地上建面约16万平米，实际容积率高于西山观复和嘉华天珺——前者1.8、后者为2.0和1.7，与海开永丰南相当——2.2。

西山观复为10-11层洋房；海开永丰南北区做了一栋15层和一栋14层的小高层，而南区都是13-15层小高层；嘉华天珺有3栋14-15层小高层，其余为7-11层洋房。

从产品上，如果功德寺地块做成纯30米高、10层洋房的定位，就和周边几个项目有了明显差异。

三、超过6.5万元/平米，拿地者压力山大

功德寺地块的楼面地价，在6.2万元-7.1万元/平米之间。花姐预计它的价格在10万-10.5万元/平方米。

距离它西边2.5公里的西山壹号院，目前二手房价在11.5万元左右，但实际成交价会低于11万元/平米。

今年，海淀区迎来供应高峰，至少中海中旅西山观复已经开盘，海开永丰南项目和嘉华天珺在年底也会开卖。再加上去年年底开盘的印香山和香山樾，海淀的新豪宅一下子涌上来了。

虽说是海淀，有中关村科技园，有腾讯、网易、百度等互联网大厂，以及云集的著名高校，但从今年新盘的表现来看，市场不容乐观。

截至目前，今年6月开盘的西山观复供应了256套住宅，3个多月网签了12套，成交均价7.88万元/平方米，户型面积为140-167平米，总建筑面积4.55万平米。

去年12月开盘的印香山，供应了99套，网签了19套，成交均价11.87万元/平米；去年11月开盘的香山樾，供应了440套，网签了156套，成交均价12.25万元/平米。

从数字上，它们都不是很理想。尤其是对于中海地产和中旅投资而言，西山观复犹如一个"天坑”，卖一套，亏一套，它的容积率仅为1.8。

相比较而言，嘉华天珺的成交楼面均价比西山观复低，约5.96万元/平方米，但销售指导价在9万元/平米，地上建筑面积14.9万平米。

海开永丰南项目就在地铁16号线永丰南旁边，户型面积为100平米、120平米、140平米、150平米和170平米，销售指导价9.3万/平米，住宅总建面9.82万平米。

如果功德寺地块的成交均价超过6.5万元/平米，拿地者会压力山大。

但愿，这次也没有头脑发热者。就像金茂一家报名拿下东铁匠营地块一样，大家都很冷静。