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上周末，懋源云纪的户型图出炉了。

它拥有“洋房+叠拼+独栋”的产品组合，共588套房源。最夸张的是，阳台进深达到3.5米。

这些信息，原本该在4月9日的发布会上出现。但，上次却只亮相了案名。

一众赴会的媒体人，有点懵。白云，白马，一种仙气飘飘的感觉。

这就是刘强想要的调性，也契合懋源的神秘气质。他是懋源集团副总裁，多年来，代替老板陆挺宇、曹俊生走在台前。

懋源云纪是个大工程。

就在案名公布的那天，它拿到了两张施工许可证，工程规模约24万平方米，其中地上建面约18.3万平方米。

它的施工单位为北京中淦新科建设工程有限公司（下称中淦新科），监理单位为北京方恒基业工程咨询有限公司（下称方恒基业），设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司（下称维拓设计）。

这三家公司颇为奇怪，工程承包商是懋源老板，设计与监理为同一个控制人。“肥水不流外人田”，花姐逐一道来。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

总包商是懋源老板陆挺宇、曹俊生

先看中淦新科。

这家公司成立于2022年12月12日，注册资本4000万元，法人、执董、经理是韩建波，监事是段为民，冯光是财务负责人。

它的第一个股东是北京越鑫咨询服务有限公司，唯一股东和法人是张来来。到了2023年5月12日，越鑫咨询退出中淦新科，北京洞建工程科技有限公司接盘。

这个洞建工程来头不小，穿透之后，最终股东是A股上市公司居然智家。

4月18日，居然智家实际控制人、董事长兼CEO汪林朋，被武汉市江汉区监察委员会留置及立案。随后，他所持居然智家全部股份3.72亿股，被司法冻结，占总股本的5.97%。

十分神奇的是，不到4个月，越鑫咨询又拿回了中淦新科的全部股权，居然智家退出。

到了2023年9月18日，北京永泰锐捷信息咨询服务有限公司（简称“永泰锐捷”），成了越鑫咨询的接盘者。

永泰锐捷的实控人，便是懋源集团的老板陆挺宇、曹俊生。

成立于2015年8月的永泰锐捷，法人是懋源集团副总裁刘强，三个股东分别是北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京懋源投资有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司，持股比例是51%、39%、10%。

嘉宇鸿业的最终股东是陆挺宇和路浩洋，分别持股98.8%和1.2%；懋源投资的股东是曹俊生、张爱清，分别持股90%、10%；鹏美摩托车的股东是黄成宪、隋郁，分别持股75%、25%。

永泰锐捷的这三大股东，恰好是北京懋源投资控股股份有限公司的股东——嘉宇鸿业及关联公司天陆禾润持股51%、懋源投资持股39%、鹏美摩托车持股10%。

换句话说，懋源云纪的施工业务，就是开发商老板自己承包的。

截至目前，中淦新科手握的是建筑工程施工总承包二级资质，发证日期是2024年4月24日，至今还不到一年。

很不凑巧，这家年轻的承包商最近被处罚了。

2025年2月21日，中淦新科被北京朝阳区住建委罚款8000元。原因是，它承建的太阳宫懋源总部大楼，施工安全不过关：

1、塔吊作业动火作业未开具动火证；2、施工现场一名工人，未佩戴安全帽；3、施工现场两名工人高处作业，未佩戴安全带；4、施工现场脚手架边缘处，未设置水平网。

肥水不流外人田。

陆挺宇和曹俊生，一边做地产开发商，一边做自己项目的包工头。碧桂园老板杨国强、泰禾集团老板黄其森等，都是这么干的。

监理和设计单位是同一个老板

再来看一下懋源云纪的监理和设计单位。

懋源云纪的监理单位方恒基业，成立于1988年7月，法人张德山持股21.5%，注册资本300万元。

但不知从何时起，懋源云纪的设计单位维拓时代，成了方恒基业的第一大股东，持股44.06%。

维拓设计成立时间比方恒基业晚了五年，老板孙祥恕在维拓设计持股32.6842%——表决权为61.82%，为第一大股东。他也是方恒基业的董事。

孙祥恕，1964年11月7日出生于北京，本科毕业于北京工业大学，后毕业于丹麦奥胡斯建筑学院获硕士学位。

他曾在全民所有制企业北京纺织工业设计院工作过，到了1999年8月，更名为维拓时代设计院。2001年10月，维拓时代设计院改制，孙祥恕等30名员工，出资558万元购买了维拓设计院全部资产。

直到2017年，维拓设计登录新三板上市，股票代码为872086，于2022年3月份终止挂牌。它最后披露的年报数据是：2020年的营收4.15亿元，净利润748万元。

维拓设计的业务，不止于建筑设计和监理，还涉足投资，与凯联资本至少成立了四家有限合伙企业，甚至与万科前高管毛大庆，一起经营过优客工场。

在承接地产项目业务上，孙祥恕控制的方恒基业和维拓时代，经常会一起出现，尤其是与懋源集团的合作中。

花姐翻查了资料，早在2014年开始，方恒基业就是懋源集团的合作伙伴。在懋源钓云台、懋源煜泽台、懋源璟廷和懋源璟瑜上，监理单位都是方恒基业。

而维拓时代进入懋源集团的视野，发端于2022年懋源的共有产权住房。

也就是说，孙祥恕与陆挺宇的合作，最早是通过监理业务撬开懋源集团大门的。

现在，懋源云纪把监理和设计的重担，全部交给了孙祥恕，是否存在违规呢？

花姐请教了一下DeepSeek，它表示：若设计单位通过股权关系，影响监理单位的公正性（如掩盖设计缺陷、降低监管标准），则涉嫌违反《建筑法》第34条关于监理独立性的规定，可能面临行政处罚或信用评价降级。

主动损容，对标华润置地项目

回到懋源云纪的案名发布会上。花姐觉得，内容虽空洞，但刘强倒是讲了一个大实话。

他说，懋源云纪主动损失了8000平米的容积率。

若以6.1万/㎡的指导价计算，懋源云纪相当于放弃了4.88亿货值。即使按楼面价算，也是2亿的地价成本。

这件事，懋源集团在官微上也大书特书：

为客群调规定制，将土地原规划容积率1.6争取调整为1.1，在后期产品规划中又主动将容积率1.1降至1.05，选择了损容8000平米的抉择。

懋源云纪地处顺义后沙峪，北面紧挨机场北线高速，总用地面积为17.11万㎡，1.1的容积率，共包括4幅子地块：

其中0104、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，共计573户；

东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52万㎡，容积率0.8，限高18米；

0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米。

为什么懋源云纪要自减8000平米建面呢？

秘密在于，它要把容积率降到1.05，是为了应对往南4公里的对手华润置地。

2025年2月27日，华润置地以底价60.24亿元，摘得SY00-2101-2007、2008地块，成交楼面价35007元/平方米，容积率是1.05。

这两个项目的体量差不多，虽然华润地块楼面价高出0.83万元/平米，但由于周边环境成熟，且正南紧挨温榆河，整体素质高于懋源云纪。

如果懋源云纪不主动损容，最起码先在容积率上，就输给了华润置地。

现在，容积率调成一样，拼的是地段、产品和价格。它们拿地时间相差5个月，很显然，华润置地是有后发优势的。