房财经网4月18日17时58分，北京规自委挂出了海淀区半壁店HD00-2201-0003、0004地块的补充公告。

它藏在该地块土拍文件里。如果不是很细心，很难被发现。

这份补充公告，主要传递两个信息：

一是，把它的土拍时间，从4月30日延到5月20日，往后推迟了20天；二是，占地面积和规划建面不变，但调整了地块的规划条件。

有关地块规划条件，附件里的复函，涉及3个关键点：

1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制。

最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米；

2、HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米；

3、HD00-2201-0003、0004地块容积率、绿地率，可统筹核算。

同时，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。

这三点规划调整，意味着什么呢？

1、地块的建筑高度，大概率是要从18米降至15米，原来每栋6层变成5层。如果单块地的容积率不变，楼间距缩小了16%；

2、明确了两条街坊路都是宽11米。南侧街坊路没变化，不算在0004地块的容积率里。

0004地块东侧的街坊路原规划宽18米，其中有7米纳入出让容积率。现在，占用0004地块的街坊路取消了，等于增加了地上实际使用面积；

3、0003和0004地块的占地面积，分别为2.35万平米和1.71万平米，容积率为1.3和1.6。

两地统筹考虑之后，花姐预计两地块的容积率，大致会调到1.4左右——0003容积率增高、0004容积降低。

这种将两块地统筹考虑的，还有顺义东风商场项目。

此番调整后，半壁店地块主要变化是：1、建筑高度降低了3米；2、取消了街坊路占地；3、容积率综合后，开发商统筹两块地更从容。

这些，是牺牲一层楼的高度换来的。

如果开发商以1.4容积率、限高15米来操盘，会出什么样的产品呢？

来看看海淀区的两个参照系。

1、西北方向4.5公里的印香山和香山樾，容积率1.05、限高12米，主力户型在180、220和270平米，均价在12万元/平米上下。

2、北面10.5公里的中海树村35号项目，土地文件上的容积率为1.6，扣除街坊路和防护林，实际容积率1.955，它限高18米。

据此，花姐做了一番测算，半壁店地块如果要做到印香山和香山樾的楼间距比，容积率至少为1.31。

这表明，半壁店地块楼间距的密度，比香山樾和印香山更大，但比中海树村项目密度要小些。

花姐判断，如果一定要拿半壁店地块前后两版规划作对比，新版做产品的灵活性更大，但整体楼间距密度，会增大5%左右。

半壁店地块调规，其实早就埋下了伏笔。

在3月底地块上架时，花姐就发现了一条“怪异”的信息：地块参数表的“备注”一栏，特意写上了“建筑高度以最终批复为准”。

近几年，类似这样的话很少出现在土拍文件中。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要这句“废话”的。

现在，靴子终于落地了，半壁店地块的建筑高度，大概率要从18米降至15米。

理由很简单，它北面两公里有一座空军机场，按净空区内建设项目控高审批有关要求，各地块建筑应按15米控制。

不过，这次调规文件里，又留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。