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没有对比，就没有伤害。

站在10月23日的时点，来回溯一下北京今年的土拍。如果以天安门为圆心，位置最佳的是河北鑫界在东城区那块地，其次就是中国金茂在丰台区东铁营街道拿下的FT00-0512-0010、0015地块，紧挨着南三环。

令人意外的是，这么好的地段，竟然没有房企和中国金茂去拼抢，40.13亿元底价成交，楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米。

时隔25个月，这是金茂在北京三环的回归。之前，它在三环边上开发过北京金茂府、永定金茂府。

在阔别北京市场的日子里，中国金茂的主要战线南下，其今年在西安等地开盘的项目，取得了较好成绩。但整体业绩也随着行业在不断下行。

上半年，金茂营业收入219.75亿元，同比下降18.13%；归母净利润10.1亿元，同比增长133.26%。

归母利润暴增，并不是业绩带来的，而是中国金茂将去年底从控股股东中化集团，融资得来的永续资本工具150.3亿元，计入了归母净资产，由此大幅提升了其股东权益占比，进而在利润分配时，归属于股东权益的净利润有了相应增加。

债务方面，至上半年末有息贷款为1294.25亿元，较年初增加2%。其中一年内短期有息负债193.49亿元，较年初减少18.91%；另有长期借款1100.76亿元，较年初增加6.34%。

随着久违的北京拿地，很快，有人去猜测中国金茂总裁陶天海，会让团队亮出什么样的产品，它有“金玉满堂”四个产品系。

花姐认为，每一个地块、每一个楼盘都是非标产品，谈产品系没有意义。关键在于，那个地段能支撑什么价位的房子。

在北京，丰台区是楼市重灾区，供应量很大，一些著名房企也踩坑了。这或许是金茂能底价拿地的核心因素。

反观海淀区的功德寺两个地块，据说十分火爆，已有海开+建工联合体、中铁置业、中铁建地产、大华集团、越秀地产、国贸地产、中海地产、华润置地、保利发展、绿城中国等报名参拍，最迟揭晓时间为11月5日。

今天，花姐来为大家详解金茂在东铁营拿下的两个地块。

一、被两块小绿地盘活了

金茂在东铁营拿下南北两个地块，分别是0010地块和0015地块。

北侧0010地块较方正，用地面积2.07万平方米，容积率1.9，规划建筑规模3.89万平方米，建筑高度60米。预计它会做低密豪宅大平层产品，18层、层高3.3米。

南侧0015地块不规则，用地面积1.25万平方米，容积率高2.7，规划建筑面积3.32万平方米，建筑控制高度60米（局部80米）。预计它会是改善产品，20层、层高3米。

两个地块相比，0010地块很完整，而0015地块的西边和西南角为老社区政怡家园，它的3号楼和4号楼和0015地块紧挨着，楼高15层；东南面是老社区元熙华府，高20-29层，一栋超级大塔楼，二手房均价在7.5万元/平米左右。

但0015地块也有一个亮点，东南和西南角有两块面积大小均等的公园绿地，共计2900平米。花姐相信，金茂一定会在这两块公园绿地上做足文章。

从图纸上看，最起码西边那个公园绿地，被政怡家园和金茂包围了，它很有可能成为金茂业主们的私家花园，一起纳入规划设计。而东南角的那块绿地，也是一个业主绝佳的休闲场所，还阻隔了来自横一条与顺五条交叉路口的煞气、尾气和噪音。

这块地虽然不临地铁站，但距离5号线刘家窑站和10号线宋家庄站的距离，都是约900米。

二、强排方案：北区层高3.3米、南区层高3米

根据金茂0010地块和0015地块的容积率和交通等参数，花姐大致给它们做了一个强排方案，仅供参考。

先看北面的0010地块。

它的机动车允许开口路段在西面的横三条和北面的顺三条，这就决定了金茂会在这两个位置设计车库进出口。

由于金茂这次拿的是两块紧挨的地块，很有可能大门是对景设计，也就是门对门的意思。因而，0010地块的大门会对着南面的顺四条上，0015地块的大门会设在北面。

具体的楼栋排列，大致分三排，共8栋，每层层高3.3米。南面两栋、中间三栋、北面三栋。

再来看看南面的0015地块。

它的车库出入口会朝南开，设在顺四条边上。具体楼栋排列，大致也分三排，8栋，每层层高3米。

由于它的南面有两块绿地，紧邻绿地必然会各规划一栋楼，视野好、景观好。

花姐做完这个强排方案之后，感觉金茂这个项目的整体素质还是不错的。

三、预计售价在9-9.5万元/米

地产商拿地，一切都是为了卖。

按照拿地的价格，楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米。如果拿这个价格和周边的二手房相比，有大概3万元/平米价差。这是一个不小的难度。

花姐找一些丰台区可比典型楼盘的供求数据来作个参考：

北京天誉2021年1月开盘，供应494套，成交391套，成交均价10.62万元/平米；

合生缦云2021年4月开盘，供应263套，成交249套，成交均价10.64万元/平米；

东叁金茂府2021年1月开盘，供应685套，成交676套，成交均价10.68万元/平米；

中海和瑞叁號院2022年12月开盘，供应748套，成交623套，成交均价8.81万元/平米；

永定金茂府2022年12月开盘，供应452套，成交442套，成交均价9.27万元/平米；

首开璞瑅隐园2023年10月开盘，供应150套，成交18套，成交均价9.45万元/平米；

中环悦府2024年3月开盘，供应326套，成交19套，成交均价9.18万元/平米；

它们基本和金茂东铁营项目处于同一个板块。有一个现象是，这些项目中，近一年的新盘卖得都很差，如首开璞瑅隐园和中环悦府，但过往的那些豪宅几乎都清盘了。

这说明了一点，丰台区的新盘豪宅市场很糟糕。

如果再把范围放大一点，丰台中建云境等8万元/平米以上的豪宅，销售都不是很理想，包括最新的网红盘朝阳北京宸园，也只是低开——10.7万元/平米跑量。

回头再审视一下金茂金茂东铁营项目，不论是“金玉满堂”的那个系，花姐预计售价在9-9.5万元/平米右。