先上几张图。

图中这个小区，房价应该多少才合理?可能不少人联想到上半年，网络上关于老破小因为低价走出逆势行情，成为年轻人新宠这一新闻。会猜测，8000元/㎡、9000元/㎡，最多再加10块，不能再多了。可能会让你失望，它目前有一套，最低挂牌价也在2.1w，看了下，还是因为楼层较高，在7层。别看它平平无奇，前两年在贝壳上的均价还在3万+，问题还真的卖得出去。虽然现在呈下降趋势，但凭借着自己的优势，仍然在二手市场上拥有着自己的一席之地。

而现在，虽也有成交，但与前几年相比，热度却直线下降。今年上半年，贝壳成交数据上，仅成交了2套。（而追溯到21年，则半年成交了十余套......）去的时候有一户底层带院的正在装修，应该是最近在贝壳上成交的那一户。今天邀请你走进郑州老破小的另一个次元。

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看到这是不是觉得人傻了？放着高档小区不要，花钱找罪受？用不错的预算，买最差的房子，它到底是何方神圣？它便是金水老城板块拥有顶配双学区房，文化路一小+省实验中学的老小区。带有这两所学校指标的小区主要分为两类，一类带有电梯，楼龄较新，另一类就是我们今天重点要说的”老破小“。这两所学校不仅教育水平优秀，还占据着核心地段。其实郑州有很多房龄超过20年的老破二手房，但却很少有能卖出这么夸张价格的。而上述的这个小区，便是位于金水区的家属院。老破小最大的优势是地段，以及地段所带来的城市配套资源。经过旧改以后的小区，明显维护的还不错，因为小区小、且人群素质相对较高，所以整体观感还是不错的。

单凭旧改这些，横看竖看也不像是能卖这么贵的房子啊。要是说他是被学校包围的小区，是不是一切就合理了。这个房龄最大可达44岁的省实验中学家属院，有两大无敌技能，市中心和顶级双学区：文化路一小+省实验中学。郑州双学区的天花板，但可选择的小区不多，普遍老破小。

虽然现在学区并没有前些年那么红火，但是并不代表他已经完全熄火了。然而，就是这样一个小区，你去问周边中介，基本上价格都是在20000+-25000之间，这还是这两年降价后的价格。4月份成交了一套92㎡的三室，挂牌价为275万，跟中介聊天时，他们说这边的价格很难聊，要不嫌贵就不买，要不就随便讲讲价入手。买这样一个房子，大部分人目标就是一个——好学区，稍微有钱佛系一些的，便是条件配齐，剩下的看孩子自己的造化，而对孩子有要求的则是学区房+培训班+各种夏令营不间断，不仅抓功课，也抓综合素质。尽管小院遍地停车，白天就找不到车位，暖气管天然气管外露，都不能成为阻碍。中介说，前几年，学区房大热，业主一般还不了太多的价，因为整个小区一个月不一定能出两套房子，你不买账，自然有买帐的主，只能说你孩子跟文化路一小和省实验中学无缘。现在学区逐渐祛魅，大家尽量能够选择优质的学区和较好的生活，所以，买这些房子的少了，但是咨询的仍旧不少。因为这俩学校覆盖内的约30多个小区，60、70年代的超老超破超小的家属院，一律21000起，最高可以达到30000。只有四栋楼的省实验中学家属院，算是周边老旧小区的第一梯队选择，出门就是学校，在家都能感受到浓浓的学习氛围，所以位置和浓浓的学习氛围打出了第一战。小学生、初中生的家长多在三、四十岁的年纪，目前大环境不太稳定，即便有财富积累也不敢乱花，但对孩子的培养一点都不含糊，所以只要是能挂户口的学区房，破一点旧一点不要紧，最好面积小一点，总价低一点更好，过几年可以转给“下家”。

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因为地段问题，所以能上这俩学校的30几个小区中，老破小居多。小区对面还有一个小区，河南财经政法大学文化路家属院。均价也在24000-25000元/㎡左右。小区内也是没什么绿化景观的，只有改造后的硬化路面和健身器械，在售户型跨度比较大，从50多平到100多平的都有。但所有的老小区都有着同样的通病，楼龄大，设计老旧，地上停车且车位数量很少，户型做不到南北通透，房屋的居住舒适度大打折扣。对于看惯了各种新盘的我来说，实在有点“难以接受”，要是褪去学校这个大光环，真的很难让人静下心好好看房子。除了这个小区还有旁边的白庙所住宅楼（别名劳教所家属院）。

只有两栋楼，梯户比较高，2梯6户和2梯8户设计。

房龄在2008-2010年，这也是附近为数不多的，年龄较新、有电梯的房子。5月份成交了一套，挂牌价为205万元。小区是自管物业，且单元入口是开着的，没看到有安保人员，单元楼门口摆放的电车很多，整体是杂乱的。看完后和中介朋友聊天时，中介朋友说：现在虽然学区还是会有关注，但明显比前几年会理智很多，多数人考虑学区的同时，更加会考虑自己是否可以接受居住品质。选择次新的较多，所以，圣菲城、正弘数码公寓、鑫苑世家等这些优质学区，反而成为了他们的更好选择。一是小区较新，而是户型小，总价低，转手更加方便，所以成交量也是一骑绝尘。之前有统计过预算100以内的学区房，也引来的不少家长的咨询。

如今，顶级名校光环虽然没有褪去，但名校资源成就了这些老破小却在逐渐归于平静，大家在关注学区的同时，更加关注生活品质。

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之前这类老破小能拥有如今的地位，原因非常简单。

四个字，供需关系。

这类房子的供应是有限的，需求却是无限的。

而现在，这类房子变得不那么畅销了，则是因为购房者更加理智了！

购买老破小的客群，其实都会为了学区安慰自己，虽然小区老旧，但最大的优势是配套齐全，生活便利，学校好。但如果在学校实力悬殊相差不是很大的情况下，可以拥有更好的环境和更好的选择，且价格便宜，肯定会毫不犹豫选择环境好的那一个。