房价持续下跌，二手房成交大涨，土拍忽冷忽热……从1季度西安楼市的整体表现来看，还真应了那句老话：人无常态，事无常规！
今年初，个人住房公积金贷款利率再次下调，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，同时西安重启“商转公”的消息保持高热。
另一方面，从购房政策来看，2024年5月9日西安住建发布通知全面取消限购，并推进住房“以旧换新”，可以说从政策端和金融向全面为楼市复兴做好铺垫。
但现实往往很骨感，今年开年1-2月新房市场表现不佳，尤其2月新房、二手房价格连续下跌的消息更是雪上加霜，让购房情绪直线低落，房企和二手房业主在此关头思想境界达成一致，迅速启动“以价换量”，终于在3月取得成效，成交量恢复的背后的是“滴着血的价格屠刀”。
与此同时，新房市场“内卷加剧”，原本在产品结构层面的高度同质化的基础上，多个楼市热点板块也各有各的“卷法”，“四大卷王”的说法也在舌尖笔端不断出现。
从克而瑞机构3月楼市月报中看到， 3月主力成交区域国际港务区和高新区分占总份额的21%、18%，其中产品同质化现象严重，140-144㎡户型占成交份额的18%，而这个面积段的产品也正是库存量最大的部分。
作为传统楼市高地，高新板块整体存量已高达189万㎡，去化周期超过17个月，与此同时，因为区域发展速度、产业布局等诸多原因，高新板块已经自然分隔成“高新三期”和“沣东软西”两大组团，而高新三期由于前期过于高调、短期转型困难的原因，目前已经把“龙头棍”主动交给了沣东软西的手中，而沣东软西自然成为楼市热点区域“四大卷王”中的首位。
沣东软西——“融合”找出路
去年年初，一场西咸新区的土地推介会上，首次提出“沣东新城高新融合片区”的概念，该区域地理上与软件新城对接，但在不少媒体和购房者的概念里，融合片区延伸的范围更广，甚至包括了软新、沣东的大片面积。
依照约定俗成的习惯来看，目前沣东软西的融合区内聚集了不少纯新盘，也是土拍市场的热点。去年年底大放异彩的保利云谷和著、中海云水观园均在范围内，同时现售楼盘中地建嘉信臻城、中国铁建轨交秦风雅颂都是阶段性热点，今年4-5月四川邦泰的观宸映玥府也将入市，肉眼可见的未来，融合区内的产品内卷将逐渐升温。
对购房者来说，融合区的产业落位相对较早，区域内购房需求相对旺盛，同时地理位置上更加临近高新一期、昆明路等人口密集区，因此生活氛围及便利性更适合首改，但应该注意的是，以目前情况来看软西部分的开发进程距离成熟生活圈还要2-3年，这也是软西和沣东相结合，也有互相补短的考虑在内。
奥体板块——理想很美好，现实很骨感
虽然奥体板块自诞生之日起即不断丰满完善，但仍然有不少购房者对此并不感冒，究其原因，可以在晚8点在宽阔明亮的奥体大道散散步，顺便找找答案。
奥体板块的建设规模和速度是毋庸置疑的，但一个新区所要承载的主体责任与短期内是否宜居并无必然关系。以目前奥体板块为例，地铁已经就位、央企总部扎堆、名企四代宅堆叠，但除了几场演唱会带来的人流之外，整个区域的人口密度与宜居实在不匹配，即便那些名企大盘的归家动线多么的优美、下沉式会所的服务多么的到位，都改变不了整个区域人流稀少的根本问题，对于适应群居生活方式的人们来说，再宽的马路也不如一条热闹的夜市来的更吸引人。
曲江文教园——豪宅的饕餮
星河湾、金茂，眼下西安楼市中最能代表豪宅属性的两大IP在这里激情碰撞，其中金茂更是重仓于此，从今年初，“金玉双子”的大名就灌满了有钱人的耳朵眼，迟迟不能入市的原因是否蓄客不足？这就不可得知了。
毫无疑问，曲江文教园是今年年度高端改善产品最近密集的区域，小小的一方天地，除了星河湾、金茂，还有四川邦泰这个初生牛犊，加上CCBD踌躇满志的华发·锦宸赋，钟情于豪宅的购房客群不知道是否感觉到背后几双急切的眼神。
更有甚者，在杭州、成都“地王”频现的情况下，满心希望曲江也能再出“地王”领秀全城，但不要忘记，前地王目前还停留在纸面未有下文，要想以高地价拉升楼市信心，未必只有曲江一个选项，毕竟羊毛也不能可着一只羊来薅。
城北经开——一脚踩进逻辑自洽的坑
相比高新、港务区和曲江，城北经开的体量不够，但“卷”的疯劲儿丝毫不逊色。以高铁新城为例，自2018年开始由经开区接手管理，新盘填新区的模式下，经发地产首当其冲，时至今日看一眼在售新盘，几乎满眼“白桦林”系。
本土房企深耕细作固然重要，但多年发展历程中，高铁新城除了呼啸而过的列列车流，还留下了什么？那些头部央企在高铁新城拿地的积极性并不强烈，这就一定程度说明区域的发展潜力并不被广泛看好。
但在各路媒体的笔端，高铁新城总是一副雄赳赳、气昂昂的飒爽英姿，但实际体感中除了少数几家医院、学校，生活氛围的营造短板明显，人们总不能局限于“坐高铁方便”的优势条件中选择在此置业吧。
了解目前楼市“四大卷王”的基本情况，更有助于购房者更新自己的置业逻辑，简单来说，现阶段要清醒的认识到，置业行为中投资理财的属性已然消退，逐渐回归的到居住本质，考虑周全选择精准这才是购房者的置业原则。
从逻辑上来说，新房市场的品质更新是宏观大势所趋，这就需要更高的成本投入，未来新房将逐渐与二手房市场分离，成为纯粹改善型需求的释放场，而刚需、首改客群关注的重点更应该向主城区及周边聚焦，毕竟目前高新1期房龄15年左右、地段较好的二手现房，成交价远低于奥体板块在售四代宅，当然这要求购房者不慕虚名、只要实在。
