上周末，西安楼市又炸了！位于浐灞国际港的招商西安玺首开148套房源、单套400万起步的纯改善产品一日售罄，据传现场人房比超过4:1，“抢房潮”把人们带回5年前，不少业界人士长舒胸中郁气欣慰坦言，“楼市终于回来了”！

就在上周一，市住建局公布3月西安二手房网签数据，成交面积大涨的背后是10000多组家庭的资源释放，更潜藏着不少不动产迭新的需求。明眼人都说，这看似一进一出的过程，其中存在着某种必然联系。

平心而论，即便没有二手房置换的需求加持，招商西安玺的热销仍然不会降温，无论从地段价值、品牌号召力、产品力及定价标准等多种层面来看，招商西安玺是近年来少数几个几乎没有明显短板的改善型产品。

首先从地段来看，奥体板块的开发进程与其自身价值存在明显错位。2021年之前，随着奥体中心等体育场馆的兴建，整个奥体板块的基础框架基本完成，随着第十四届全运会的召开，奥体板块进入关注度顶点，但彼时并非房地产开发的最佳时机。

近年来，随着奥体板块的血肉逐渐丰满，多个企业总部进驻、周边长安系配套公建全面交付、地铁线路的开通、演唱会经济的加持等诸多因素的作用力下，“置业奥体”已经与“宜居曲江”、“进驻高新”具备同等吸引力。

在此条件下，奥体板块住宅产品开发的参差不齐就显得愈加刺眼，尤其在高端改善级产品层面，现售产品不但数量稀少，在产品力和户型区间的设计中，也难以满足实际购房需求。

反观招商西安玺，其入市时机的把握与整个区域串联，上演了一场与板块价值的“恰逢其会”。招商西安玺紧邻灞河东岸，坐拥一线河景资源，这是浐灞国际港的特有资源，更是其他板块难以企及的“得天独厚”。

此外，仅从案名来看，招商西安玺与前作——招商西安序保持一脉相承，而作为千万级豪宅代表的招商西安序，在去年年底高水准全面兑付，给浐灞国际港乃至整个西安楼市高端改善产品带来感官上的直接冲击，这极大的激励了购房群体在招商西安玺蓄客期的积极性。

另外一个最重要的因素，也是在高端改善产品中往往不被重视的要点，则是首开定价标准。虽说高端置业客群对于价格层面往往并不敏感，但鉴于时下新房市场行情走势，以及联想到消费降级、经济大环境等诸多外在因素，招商西安玺首批房源入市的定价就显得诚意满满。

根据销售公告，招商西安玺首开5栋16层纯小高层产品整体均价25514.45元/㎡，实际上在13#号楼大量建面约176㎡户型的均价在2.4万元/㎡左右，而这个面积段的房源占首开房源总量的近六成。

从横向对比来看，本月初与招商西安玺同门、位于高新三期的天青云麓，3#号楼总高25层，建面约170㎡同样面积段下的房源备案价为26296.94元/㎡，无论从项目所在地的城市界面、资源配套和产品力等角度来看，招商西安玺领先的优势都不小。

纵向对比则更加明显，目前与招商西安玺同片区在售新盘不多，而此前交付的融创望江府、绿城全运村子衿苑、采薇苑等相邻的二手房源报价基本与招商西安玺持平甚至更高，但在产品力、品牌价值等方面均不同程度存在明显不足。

综合来看，招商西安玺此次首开热销并非偶然，甚至可以说是招商蛇口深度市场调研、合理产品规划下的必然成果，此次红盘效应不仅大幅提升招商蛇口品牌号召力，更对奥体板块的宜居价值起到了积极带动作用，而影响更加深远的则是对新房市场的直接刺激。

同样在上周末，位于浐灞国际港另一板块浐灞生态区的山语河实体楼王美学样板对外开放，该项目总体量约500亩，主打建面约185-210㎡的院墅产品；另一方向，从年初开始即保持热门的曲江CCBD新贵——华发·锦宸赋，开启了一场主题为《城市中轴的价值觉醒》主题论坛，同时在曲江另一段的文教园板块，金茂璞逸东方实景艺术馆也即将开放……一连串高端改善产品的营销推广动作正在密集铺开。

多年前，一位曾经的业界大佬就语出惊人，“买房的都是富人”。从根本来看，这句话倒也并不偏激，楼市发展至今，新房、二手房市场已经彻底分化，而新房的改善属性则注定了影响市场走向的也必定是买得起大房子的富人！