政府收购商品房受阻,一线城市房价跌回2016年

邓浩志谈地产 2024-06-20 06:01:16

文|邓浩志

政府下场收购商品房受阻

最近有媒体报道,央行才公布3000亿再贷款用于收购商品房作为保障性住房一个月左右的时间,济南就宣布承购收购53个项目,3.05万套房源。而天津、重庆等城市也有相关数据,涉及几十个项目及数千套房源。这么短时间可能有这么快的进展吗?我认为只可能两种情况:一种是再贷款已经执行了好长时间,一直没公布。另一种可能是某些城市拿过去的业绩放到现在凑数。

而6月14日有媒体报道:央行出资3000亿收购市场房源,配套政策却迟迟不见。的确,此事风险很大。我之前也谈过:一则这么大规模的资金使用,如何反腐是个难点。二则收回来的房子价格如何评估是核心,搞不好就是国有资产流失。三则如果收回来的房子如何经营也是难点,交给市场,收益不高,企业兴趣不大;地方政府自己经营,没团队缺经验,也有较大不确定性。

在6月15日又有媒体深入报道:目前收购商品房进展缓慢。原来在去年1月份,央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,但一年才花了20亿元。参与收储的负责人表示,收购缓慢的原因一是没钱;二是对收购商品房标准苛刻,对地段,户型,单价,面积,规模,企业等都有严格的审查,审计过不了关,担心国有资产流失。基本上我在之前提出的担忧的问题,实际操作上全部都碰到了。所以这3000亿购买保障性住房再贷款的资金,很难花出去。如果政府资金没办法下场收购房源,则房地产市场什么时候复苏就很难说了。

一线城市房价跌回2016

最近有一张统计图火了,分别显示了北上广深港五大城市房价近年的波动情况。(见下图)

来源于微博

其中北京当前房价回落到2016年9月水平,上海回落到2016年6月水平,广州为2017年7月,深圳为2016年8月,香港为2016年6月。一线城市房价普遍回落到8年前水平,那市场更弱的二线城市呢?更低迷的三四线城市呢?估计不少已经回到10年前的水平。所以中国的房价问题,已经由过去的上涨过快,全面转入短时间内下跌速度过快问题。

这则新闻,除了想买房还没动手的朋友是好消息外,对中国90%拥有自有住房家庭,房地产业,金融业,乃至国家经济都是一个极坏的,极为严峻的问题。

另一个值得关注的是,在国内五个超级大城市当中,广州房价只跌回到2017年7月,明显优于北上深和香港。什么原因?这前几天我就分析过,当所有人都认为北、上、深更牛掰,是住房投资中国城市的第一梯队,最后资金进入过多导致了超涨。广州正因为是一线城市的小透明,所以在行情好的时候涨得慢,泡沫小,累计的风险也低,于是更抗跌。而我甚至还认为,在购房政策,在贷款利率,在绝对价格上广州继续优于北上深。所以广州房价依然是四大一线城市中的洼地,并最有可能领先另外三个一线城市复苏。因此也最值得关注。

当然,广州楼市也分化得厉害,核心城区房价目前大概还维持在2019年左右的水平。回到2017年的应该是郊区,比如增城、从化这些。所以,购房不但要看城市,还要看具体板块。

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