原创 刘晓博
最近，多个城市公布了2024年的供地计划。
整体而言，珠三角的城市比较规范，透明度较高；而长三角、京津冀等区域的大多数城市，尚未公布供地计划。
在已经公布的城市里，对比最近两年来的供地计划，你会发现有三类“狠角色”。
第一类城市，逆势而上，虽然市场不好，2024年住宅供地面积依然大幅增长。
第二类城市，顺势而为，大幅缩减2024年住宅用地供应量。
第三类城市，各类保障房、共有产权住房、租赁住房的供地面积为零，只供应商品房用地。
我们先看第一类，逆势增加住宅用地供应的城市。
这类城市中，烟台、厦门比较典型。
根据公开报道：烟台准备在2024年供地2163公顷，其中住宅用地561.8公顷。而2023年烟台的供地计划是：供地总量为1866公顷，其中住宅住宅用地348公顷。
可以算出：烟台2024年住宅供地同比将增长61%，这是我查阅到城市里增幅最高的。
在2023年，烟台的房地产投资同比下降了15.5%，其中住宅下降了13%。我没有查到烟台新建商品住宅最新的去化周期，根据克而瑞的数据，2022年末的时候烟台的区划周期一度达到了49.8个月，在50个城市里位居第五。再往后，研究机构就不发布这类数据了（避免相关城市不满）。
另据公开报道，2021年、2022年和2023年，烟台新房成交套数分别为30279套、19053套、18140套。
厦门也计划在2024年供应更多的住宅用地。当地官宣，2024年厦门计划供应住宅用地162.6公顷，而去年的计划是106公顷。
厦门2024年住宅用地供应量（面积）将同比上升53%。跟烟台的同比上涨61%比翼齐飞。
大部分城市在2024年的住宅供地计划都是下调的，毕竟市场仍然偏冷，下调才是符合老百姓预期的。
比如合肥2023年住宅供地计划（市本级）为512公顷，2024年下调为388.67公顷（市本级）。
佛山2024年的住宅用地供应计划是280公顷，而2023年的计划是327公顷。
南通2024年的住宅用地供应计划（市区全域，不含代管市县）是462.15公顷，2023年是538.33公顷。
成都2024年的住宅用地供应计划是710公顷，2023年是780公顷。
广州2024年的住宅用地供应计划是595公顷，2023年是901公顷。
下调住宅供地计划更狠的，是东莞。
4月1日，东莞市自然资源局发布《东莞市2024年度建设用地供应计划》，全市计划供应建设用地总量达1180.6万平方米。其中，工矿仓储用地占比最高，达46.01%，而住宅用地面积仅占4.58%，共计54.06万平方米，分布在城区、松山湖、东南临深三大片区。
东莞准备在2024年供应12块住宅用地，其中商品房6块、保障房6块。在住宅供地54万平方米中，商品房占比85%。
而东莞2023年的住宅供地计划是143.60公顷。这意味着，东莞2024年住宅供地面积同比下调了62%！
这是我目前看到的，超大、特大城市中住宅供地缩减幅度最大的。
东莞的狠，还可以通过横向比较来观察。
东莞常住人口大约在1050万左右，南通是775万人、无锡是750万人、扬州450万人、佛山是955万人左右。这5个城市在2024年的住宅供地分别是54公顷、462公顷（不含代管市县）、299公顷（不含代管市县）、220公顷（不含代管市县）、280公顷。
东莞历年的商品住宅供应量都是偏小的，在这一点上类似深圳。为什么我一直把东莞列为内地楼市最有价值的10大城市之一，甚至排名在武汉、天津、重庆之前，就是这个原因。
放眼全球的大城市，常住人口自有住房率低于深圳、东莞的都不多见。
东莞、深圳、广州、佛山都是有大量城中村、小产权房的城市，这是珠三角跟其他地区的最大区别。珠三角住房长期是双轨制，一条轨道是商品房，另外一条是城中村小产权房违法建筑。
最近广东官方宣布：实时生活在广东人口超过1.5亿。我们可以推算出，实时生活在珠三角的人超过了1亿。为什么广东能承载这么多人口，跟住房双轨制有密切关系。
如果说烟台是逆势增加土地供应最狠的城市，东莞则是顺势缩减土地供应最狠的城市。
第三类比较狠的城市，是在2024年供应商品住宅用地，不供应各类保障房、租赁房用地。
比如镇江：
再比如扬州：
跟镇江、扬州正好相反，在新增住宅用地供应中各类保障房占比高的城市，也比较狠。其代表是北京。
2024年，北京计划供应住宅用地1060公顷，其中商品房用地600公顷，保障房供地460公顷；而在2023年，北京供应的住宅用地是1060公顷，其中产权住宅用地800公顷，租赁住宅用地260公顷。
北京2024年住宅总供地不升不降，但保障房的占比有所上升，商品住宅占比有所下降。保障房土地供应占比较高，达到了43%。
在广州，2024年新增供地中商品住宅用地跟非商品住宅用地的比例是501:94，可以看出广州保障房的建设力度比北京低。
