原创 唐伯虎 秒懂成都楼市

2024年10月24日 15:24 四川

7月10日，新川板块一宗30亩住宅用地成交，楼面地价仅18500元/㎡。

相比新川雅境、新川天珺的地价19700、20200元/㎡都低了不少。

7月23日，新川板块又一宗土地决定延期至8月13日拍卖，并且最终成交仅17500元/㎡，0溢价。

因此，有部分人士认为新川“凉了”。

要知道，早在2016年，新川就陷入“新加坡撤资，新川黄了”的负面争议中。

这相距也有8年了。

“人”红非议多，新川就是在这样看衰的过程中一路前行。

最近更是各项利好齐发，给了市场一颗定心丸！

一、产业热火朝天

一个产业园，尤其是高科技产业园对楼市影响颇深。

位于新川的天府软件园二期，去年10月底，陆续开工建设。

根据最近传出来的画面，有几个组团楼栋已经破土5-6层，慢一点的V8、V20、V23地块也均已动工。

来源于：公众号新川进行时

厉害之处在于，整个天府软件园二期规划面积约406亩，分为11个地块打造，在整个园区最核心的位置，将建设两栋地标建筑——“特色文化建筑”和“超塔”。

“超塔”建筑高度约150米，建筑功能为办公与裙楼开放式商业街区；

“特色文化建筑”约24米高，建筑功能为艺术馆、图书馆、会议中心、展厅等公共性功能。

也就意味着，园区内规划不仅有明显的景观水系、大面积的绿化景观，还有商业街区、图书馆、办公楼。

活脱脱的一个微型社会。

目前已签约入驻新川板块的企业有30多家，包括跨国企业和世界500强企业。

其中18个项目已经开工建设，2个项目已经建设即将投入使用。

据悉，成都传媒集团将于明年10月整体搬迁到新川，预计带来5千人的消费和购买力。

新川网易成都数字产业基地项目主题结构已经完工，预计今年就会投入使用。

相信，未来这里将承接金融城、天府三街等高成长科技型企业溢出，包含5G、人工智能、大数据、网络安全、车联网、无人机、工业互联网、卫星互联网等热门行业。

二、优质教育官宣

众所周知，新川被嫌弃的一大弊病就是多校划片，与之相对应的大源房价却是异常坚挺。

在不能改变的情况下，如今之计，只有多引进优质学校。

近日，成都高新区管委会和上海师范大学签署合作办学协议，双方将共同探索“区域+高校”合作发展新机制。

根据协议，双方合作共办的学校位于成都高新区新川创新科技园，前期招收小学、初中学生，条件成熟时再开办高中部。

2019年，成都高新区引入北师大资源，由北师大基础教育发展管理部直接管理成都高新区银都紫藤初中学校。

为此就取得不俗成绩。

2023年学校首届毕业中考，600分以上接近一半，平均分超重点线30分，接近八成学生考上重点高中，达到四七九三校七区录取分数的学生占比超过20%…

此次与上海师范大学合作，值得期待。

三、商业出现利好

随着园中商业广场的搁浅，新川对于商业十分饥渴。

10月实拍，新川又一商业综合体动工，就在五根松TOD旁边。

同时，三箭齐发，新川3、4、8号邻里中心启动招商，久旱逢甘雨，新川即将注入新的商业活力！

总商业体量达到约13万方的万象天地也传来利好，mall部分已经修到主体正负零，塔楼部分已建至10层左右，开业后将以“街区+mall”的形态与tod模式，带来丰富的消费体验。

商业效果图

说了这么多利好，新川之所以经常被说凉凉，自身问题也不少。

学校、商业问题就暂且不论了！

新川的交通也略显不足。

新川目前有1、6号线2条地铁，一方面是两条地铁均是南北走向，缺少东西走向的地铁线路，多有不便，另一方面，两条地铁未有效穿过新川核心区，众多小区到达地铁站均在一公里以上。

新川设计之初就是借鉴的新加坡的邻里中心，细碎小地块，美其名曰：步行1.5公里内就可以完成工作、生活、上学。

但造成的问题也很显著，很难形成CBD，而且造成了很多小区直接临路...

更要命的是，新川除了保利新川天珺，其他楼盘普遍得房率不高，约90%左右，也就是我们说的半迭代产品。

这个得房率放在以前算是优秀，但现在就不抗打了。

新产品出来，类似于北站龙湖观萃、二八中环天宸、崔家店的越秀二期等，不算入户光厅，得房率都达到了100%。

算是吊打了！

因此，在今年之前楼市行情不好的时候，新川一批新盘出现了特价房。

最后，就是天量的供应。

2017年开始，新川成为高新南供地的主要区域，先后30几宗住宅用地出让。

23年也是成都供应面积TOP1板块。

为此，不得不面临楼盘之间的激烈竞争。

总的来说，新川就是这样一个饱含争议、集优缺点于一体的板块。

有很好的先天基因，出生在高新区、产业能级高，但也有公墓、规划等不确定劣势。

从板块层级来看，新川板块应该低于麓湖公园区，和天东平级，高于锦江生态带的。

至于以后能不能超越大源，就要看运、看天、看发展了。

为此，你怎么看呢？欢迎评论区聊聊！

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