原创 唐伯虎 秒懂成都楼市

2024年10月30日 15:15 四川

高了，高了，又高了！

某个396米的大楼最近又长高了2米，打卡直播，仿佛这一切就是希望。

你看，一旦一座摩天大楼被冠上“最高”、“第一”、“地标”这样的名字，人们就总是会将其与城市形象联系起来。

这是对摩天大楼的崇拜和虚荣心，但建起来，区域、板块就稳了吗？

房价就会上涨吗？

未必吧！

尤其是招商引资这块，就够办公大厦喝一壶的！

据CBRE世邦数据，成都办公楼三季度整体空置率环比上升2.3个百分点至26.5%。

而甲级办公楼空置率环比继续上升3.3个百分点至33.7%。

据仲量联行数据，截至三季度末，成都乙级办公楼空置率达28.5%，较2023年底上涨3.2个百分点。

在国内，写字楼空置率控制在20%以内，还能承受，高于20%就是警戒红线。

这样看， 成都写字楼明显过剩了！

要知道，20年这一数据仅仅才18%，这4年时间到底经历了什么？

从高力的数据来看，空置率最高的是天府新区，达到了70%，人民南路接近60%，东大街、大源40%，均是比较高的。

并且未来空置率还会继续出现猛涨。

一方面是供应太大了！

整个第三季度，包括位于东大街的甲级楼光环中心二号楼，以及位于天府新区的甲级楼蜀道创新中心T1和T2、乙级楼中粮天府中心，合计新增面积约32.5万平方米。

系近十年来单季最大供应量。

未来3年，成都还要新建160万方写字楼，其中大部分位于天府新区。

另一方面还是太难卖了！

今年第三季度，甲级办公楼新成交总面积环比下降28.9%，超八成交易仍来自存量客户的搬迁。

为此，租金价格加速下行。

据仲量联行数据，截至三季度末，成都甲级办公楼平均账面租金跌至84.1元/平方米/月，环比跌幅达5.4%。

看似高大上写字楼又怎样？

空得吓人！

在里面拿着4800块一个月，每天打着300个贷款电话，又有什么值得炫耀得呢？

智联招聘成都招聘岗位排行表

目前成都写字楼空置率较高是事实，但全国都一样，一线城市都是如此。

根据仲量联行数据，二季度，全国20个重点城市中有11个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，其中武汉、沈阳达37%，连上海、广州、深圳的空置率均在20%—25%区间。

重要的是，怎么办？

商改住？比如海南万宁、湖南长沙下发了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

但现在住宅都过多，面临承压，也不算是一个良方。

可以缓解，但不能解决。

政府收购，符合当前境况。

亲自下场回收办公楼做非盈利的项目，比如这些房子可以作为公租房定向出租给一些人才和企业，还能吸引投资，同时，也可以大力改造，用来做配售性保障性租赁住房。

价格可以定的很低。

吸引投资以及外资，比较切实可行。

比如，成都可以吸纳东部沿海企业向内陆产业转移的契机，成都可以吸纳外资增加投资。

10月28日，半导体知名企业英特尔宣布扩容，增加3亿美元的投资，地点就位于成都高新西区。

据证券日报数据，截至10月，外资持有境内人民币债券的总量超过6400亿美元，处于历史高位。

另一方面，今年前8个月，我国新设外资企业近3.7万家，同比增长11.5%。

在美元降息的大背景下，能不能去承接更多。

最后就是等，等人口！

成都的城市化率为80.5%，还有部分上涨空间。

2023年末，成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人，全国第四。

根据2035年规划，成都人口要尽量控制在2400万人，在五城区相对饱和的情况下，未来增长明显的就是天府新区、东部新区。

靠着对成都周边以及四川其他地区的人口吸附能力，未来，人口填充起来，GDP发展起来，空置率自然会减少。

一切都是经济周期！

从长期来看，商品，都讲求一个供需关系。

办公楼如此，住宅同样。

最近的成都楼市很火。

大家可以看到，收回优惠、涨价的新房是哪些？

得房率高的迭代产品，邦泰悅九章、越秀天悦云萃2期等等，在降低供地的大局下，这类产品其实很稀缺。

再加上遇到楼市回暖，大批购买力涌现，供不应求。

而涨价的二手房又是哪些呢？

从稀缺、难以替代的角度去思考就对了。

总之，物以稀为贵！

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