所有人都离不开吃穿住行，在现在这个房价高企的时代，房子是大部分人绕不开的一个关口。上半年房价在疫情的冲击下逆势上涨，让原本许多看空的人“大跌眼镜”，这里面也包括我。

不过最近对于房价回归理性方面，总算是有了“好消息”，那就是房子租不出去了、房租下降了！为什么说，房租下降对于房价回归是一个好消息呢？因为大家都知道有一个指标叫租售比，也就是房价和租金的比例，一般来说房价是年租金的5倍到10倍被认为是合理的，也是发达国家这么多年的实践得出的数据。

但是咱们国家的一线城市，这个数字不少大城市已经到了30倍甚至40倍，说明市场的泡沫是非常大的。而且许多研究机构也拿这个数据来作为房价的参考。因为目前市场上来看，房租是更市场化的表现，基本上是由供需决定的，所以租售比这个数字能在一定程度上反映房价的泡沫。

据媒体报道，这段时间租房市场已经冷却到了冰点，甚至有媒体已经指出，这是12年来房租首次下降。其中，上海和深圳6月份房租环比下跌分别为9.1％和12.4％，北京租房市场则更加冷清，不只是租房热度大幅下降，甚至不少房屋在大幅降低租金的情况下，依然无人问津。

那么房租下降能引发房价下降吗？我相信不少朋友在心里是这么期待的，但是从我的观察和研究来看，房租跟房价早就已经脱钩了。

1.房价的金融属性日增，居住属性减弱

都说房住不炒，其中的住就指的是居住属性，炒指的是金融属性。国家对于房子的金融属性的态度已经非常明确。其实住的属性，也就是房屋位置所带来的居住功能，是一个非常市场化的东西，用房租就能够代表了。

如果套用西方的那一套标准，用房租的5倍或者10倍来衡量房屋的居住属性的话，那么多出来的部分就是房屋的金融属性。按照北京动辄40倍的标准来计算，假如年房租是1万元，房价是40万元，那么房价里面只有5万到10万是居住属性的价值，剩余30万到35万是金融属性的价值。也就是说，现在房价里面，有75%-80%都是金融属性，跟居住属性的变动关系已经不是很大了。

那么这个金融属性都包括什么呢？简单来说包括几个方面，一个是对抗通货膨胀和货币超发的能力，用白话来说，是当前最保值的资产。这是因为现在理财收益率很低，股市对散户极其不友好，老百姓缺乏投资渠道，所以只能选择房产。这是宏观层面的属性。

另一个是潜在的增值空间，这是微观层面的东西。因为过去10年，动不动房价就因为一些个体性东西，特别是因为城市规划而改变。比如前段时间某小区划入某牛校的学区，房价一夜暴涨30%。再比如某小区附近地铁要通了，学校与牛校合并了，医院开了分院等等，都是暴涨的理由。除了天津某小区因为当年出现了意外事故（爆炸），导致房价下跌以外，大部分意外事件都是暴涨。

所以当金融属性占据绝对主导的时候，房租的涨跌对房价的影响就不是很大了。对于大部分持有多套房产的人来说，房租收入就算受到一些损失，也不会成为其买卖房屋的决定的。

历史上，其他投资品也有所谓的“脱钩”现象。最典型的就是黄金。原本大家都认为黄金是抵抗通胀的无息资产，只与通货膨胀率挂钩，这个规律在美元与黄金脱钩的头20年里是基本成立的。但是后来黄金彻底与CPI没了关系了，这是因为黄金从抵抗通胀的无息资产，变成了公认的避险资产，金融属性大大增强。

2.房租与房价脱钩，不影响下半年房价看跌

今年的房价与股价表面上看真的是很难理解，新冠疫情冲击经济，内需和外需都萎靡不振，南方洪涝灾害严重，就业压力前所未有。无论从哪个角度来看，房价和股价都应该下跌才对。就算是有托市的举动，那也应该基本保持在基本稳定的水平。

然而房价和股价确确实实地涨了，深圳房价领涨15%，A股站上3400点，这是客观发生不容置疑的事实。所以这后面必然是相对宽松的货币政策以及资本炒作的结果。在货币供应增加的情况下，房价、股价以及各类资产的价格水涨船高。

但是下半年，随着疫情散去，房价转为下行与稳定的概率已经大幅度的升高了。

首先，从宏观政策看，上半年房价上涨以后，已经有地方从弱刺激政策微调为收紧政策。并且从大面上来说，出台新的刺激政策已经绝无可能。甚至5年期LPR也有可能止步与4.65%，不再为房价上涨提供动力。

其次，从微观需求来看，上半年房价上涨是明显的需求叠加集中释放，造成了需求踩踏的现象。而下半年，由于不再存在换学区的问题，原本需求就弱于上半年，加上上半年需求已经释放，需求大幅度减弱已经基本可以确定。目前各地二手房挂牌量都大幅度增加，也给房价造成了压力。

最后，购房者心态发生变化。客观地说，大家都喜欢追涨杀跌，所以当下半年，没有了换学区房的刚需家长们，市场冷静下来后，追涨杀跌的心态将得到缓和。市场也将转入下行或者冷静期。

当然，随着疫情散去，房租略有回升还是有可能的，但是房价再接着涨，我是不信的。