1998年以来，老百姓产生了共识，房价要下跌了，2008年有人说房价要下跌，结果涨了2014年有人说房价要下跌，结果还是涨了2020年有人说受到疫情的影响，房价要下跌，结果房价还是涨了，2022年这一次老百姓形成了共识，会一致吗？如今12月都已经接近尾声了，房地产市场该如何走。

三个特大城市，楼市要全方面放开了

前一段时间佛山、南京两个特大城市放开了楼市政策后，东莞也紧跟随后，按道理来说，特大城市应该有足够的人口、经济活力去支撑整个房地产的为什么突然要放开了，这里先要了解一下特大城市的标准。

特大城市标准，城区人口500万以上，超大城市城区人口在1,000万以上，根据2021年国家统计局公开城区人口划分有7个超大城市，包含了上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14个特大城市，武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、郑州、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连。

12月26日东莞市住建局和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》从通知印发之日起莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新科技产业园开发区全面暂停实施商品房住房限购政策。

东莞的这一波操作基本上都可以提前预支的，一方面东莞是向往佛山的动作，另外一方面东莞的结构与佛山也有大致的相同，城市分布非常的凌乱，每个镇区的经济实力都非常的彪悍，强如长安、虎门早就解除限购了。其他区域限购意义真的大吗？

珠三角9座城市中，广州、深圳是第一阶梯，佛山、东莞是第二阶梯，从GDP数据来看，佛山确实是广东的第3城，从人口数据来看东莞是广东的第3城。

佛山主要都是对内发展的比较多家私、家电、家装等各方面发展，东莞主要是对外，面向全球，东莞市有这样的称号“世界工厂”，那有句话还是挺夸张的，但是也挺现实，“东莞一堵车，全球都缺货”全球10%的鞋、20%的毛衣、20%的智能手机，都是产于东莞2021年东莞生产的2.45亿台手机，这还是受到特殊情况的影响，产能收缩的局面。

东莞在2021年也成功晋级万亿GDP城市，2021年GDP金额为10,855.35亿元，东莞这座城市能够得到如此快速的发展，当然是抓紧了改革时代的风口，上个世纪90年代苏州、无锡、唐山、烟台、佛山这些第几次都是风光无限的。伴随着改革开放的浪潮，东莞硬生生的把自己的工业实力干到了全国15位置。

东莞这座城市潜力非常的大，一方面有着极佳的优越地理位置，北靠广州、南靠深圳，两座一线城市包裹着，两座一线城市，只要有高铁、地铁、轻轨、高速要对接肯定是要经过东莞，另外一方面，深圳的土地非常的稀缺，部分产业都已经陆续的搬到东莞来了，其中最著名的当然就是华为了。

有多重利好的因素叠加在一起，东莞的房价自然也跟随着起飞了，2015年深圳的房价开始腾飞旁边的东莞临深片区，价格也迎来了前所未有的快速增长，不到一年时间内，价格就翻倍了。2020年受到疫情的影响，大家都觉得房价应该不会怎么上涨了吧，东莞房价涨幅47%领跑全国其中主城区的东城街道办、南城街道办房价已经突破4万元每平米，东莞的天花板居然不在这两个街道办，而是在松山湖价格一度突破7万元每平米。

2020年房价涨得最充分的就是东城、南城、松山湖、万江、莞城这几个城市，所以才对这几个地方并没有放开限购。

东莞的房价存在不少的泡沫，再加上今年宏观大环境的影响下，这些泡沫不断的被挤压。

成交量，2022年1月至11月，东莞商品房成交面积累计253万平方米，较比去年同期下跌43%，而且东莞的整个楼市并没有任何回暖的迹象。

成交价，新房普遍都有打折销售，基本上在原有的价格打个8折销售，成为了常态。二手房才是最能真实反映出市场的动态，松山湖热门二手房成交小区，成交单价普遍回落20%，原本多个小区价格都是在6.2万至7.5万元每平米，如今都回落到5万出头。

土地出让金，2022年东莞全年累计挂牌26宗土地，其中有二十宗土地出让成功，累计成交金额372亿，较去年同期回落了37%。

从这三项数据呈现出了东莞，不管是成交量还是成交价都回落了，整个2022年东莞已经出台了多条政策，去推动市场回落，结果并没有任何的起色。

东莞90%以上的新房都有折扣优惠，不同的楼盘优惠幅度不一样，基本上优惠4000~8000每平米。

二手房也同样如此，业主们急需回笼资金，预示都是低于市场价挂牌销售的，刚开始出二手房参考指导价的时候，都认为这个指导价的价格太低了，如今多个小区的业主挂盘已经低于二手房指导价销售了。

2022年11月，中国行情网数据显示，东莞的平均房价26,611元平方米，摆在全国第九的位置，东莞这个房价高吗？显然是挺高的，为什么会造成这么高原因很简单，一方面自身的经济实力不错，另外一方面很多深圳的人过来采访，把价格硬生生地推高，如今房价出现的少部分的回落，只不过是挤掉部分泡沫罢了。

另外即便全方面放开，限购市场也并不会有太大的反应，因为疫情放开这半个月以来，大家也感受到这些威力的冲击，虽然说第1波高峰期在春节前后，但是在短时间内并不会说要面临结束要长时间奋斗，对于普通家庭来说，买房还是要再三思考的问题，毕竟收入还不是稳定的。