对于整个房地产市场的变化，大家如何看待在过去20多年时间价格一直都是上涨的，根据相关的数据显示，自1998年商品房推出市场以来到2020年，平均每年房价涨幅达到20%!

所以在2020年之前，房地产一直都是最热门的投资产品之一，很多人买了房子什么都不用干，在那里放两年时间，价格就会出现翻倍的上涨，即便在2008年以及2014年的市场不景气或者是经济冲击的状态下，只不过是经过短时间的成本，然后又迎来了新一轮的上涨。

1、最近这几年整个房地产市场发生了很大的改变

从2021年开始，全国范围内有很多地方的价格开始出现调整，那时候很多人都觉得这只不过是暂时性的调整，问题并不大；

2022年整体的价格正在快速的调整那时候，很多人也觉得问题并不会太大，因为市场调整回暖是需要时间的，现在处于波动期；

2023年疫情刚放开，很多人就觉得应该经济会回暖了大家对于买房的欲望又会进一步的提升，所以还是相信房地产，当然也有部分人开始不相信了，动摇了这个信念了。

2024年绝大部分人都已经相信房价下跌，这个事实是没办法逆转的了，对于价格下跌，大家已经接受了。

整个市场的调整到今天为止，已经过去了三年多，整体的价格也发生了很大的变化!

2、房价出现了很大的调整

根据wind更新的数据显示，2025年1月份的房价表现力：

北京，房价指数为314.8，最高的时候去到437.4累计下跌28%，跌回到了2016年8月份的水平；

上海，房价指数为270.9，最高的收38.18，累计跌到了29.8%，跌回到了2016年3月份的水平；

广州，当前的房价指数359.2，最高的时候去到了511.5，累计下调29.8%，整体已经回归到了2017年4月份的水平；

深圳指数为354.7，最高的收571.5累计跌幅更是达到了37.9%，整体跌已经跌回到2016年8月份的水平。

虽然与2024年12月份的数据对比变化并不是很大，但是北京和上海的二手房价格出现了上涨，但是整体涨幅并不太理想，而广州和深圳二手房的价格还是出现了轻微的下调状态。

其中有一个城市整体的房价表现是非常的恐怖的，天津的房价指数现在440左右最高峰达到了880，如今接近挑战与2014年1月份的水平相差无几。

北上广深二手房的价格看似跌幅很大，但也要跟谁去对比，因为在全国范围内，绝大部分城市的二手房行情基本上都跟天津一样，不仅跌幅很大，市场活跃度并不太理想，成交量并没有形成太大的起色。

就以天津为例，2024年二手房成交量仅为14.6万套，这个数据跟2023年基本上持平，整体的成交价却比2023年低了很多。

2024年全国百城二手房价格环比下跌7.26%连续下跌32个月，即便在去年有众多利好的政策刺激下，也仅有部分城市稳住了。

全国70个中大城市二手房价格基本上都是往下跌的，没有一个往上走的，其中厦门下跌幅度最猛，达到了13.1%。

金华、温州、广州、武汉、唐山、泉州、秦皇岛、南昌、包头、丹东、惠州、呼和浩特、襄阳、福州、九江、济南等城市跌幅都达到了10%以上。

3、市场的库存量出现了急剧的上升

最近二手房的库存量也是挺恐怖的，根据最新的数据显示，重庆二手房挂牌量来到了34万套，武汉、重庆、西安、合肥、天津，有几个城市的二手房挂牌量在20万套上下。

一线城市和二线城市总挂牌量超过15万套的城市就已经达到了8个以上，还没有算那些中小型城市的挂牌数据。

新房这方面的表现力也不容乐观，截止到2024年末，新建商品房未销售面积达到了7.6亿平方米，这个数据是要比2014年去库存之前的价格都要高。

正在开发中的商品房数量更是达到了45亿平方米，根据2024年的房地产销售数据来看，基本上蔚来的4~5年时间即便不拿新土地去开发才能勉强消化得了如此庞大的在建的面积标准。

市场的消化需要很长的时间，不管是新房还是二手房，为了卖出去房子基本上都在不断的调整价格，因为这样才具有强大的竞争力。

以2025年开年的整体销售数据来看，整体的成交并没有去年这么亮眼。

以现在的市场分析结局来看，一线城市在处理之后大概率会是稳得住的，二线城市和核心区域也同样如此，至于小城市未来整体的可持续发展性是会进一步的被削弱的。