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刘连福有块难啃的骨头。

他是北京住总房地产开发有限责任公司董事长，那块骨头是昌平的一个低密度住宅项目：住总清樾府。

它于2024年7月拿到预售许可证，供应了416套住宅，至今网签才14套，成交均价4.62万元/平米，成交金额仅0.63亿元，地价覆盖率仅1.8%。

这个成绩，即便是放在整个北京楼市，都是垫底的。在8月、9月、10月，它没有网签成绩，直至11月网签12套，12月至今网签了2套。

而在8月份开盘时，清樾府对外宣传劲销8.5亿元、成交159套。

它的单套总价380-720万元。这类刚需盘，网签成绩往往出得是很快的。

网签差，现金流就差，这是连锁反应。

一个月前，住总地产发布了一则新增借款公告，把清樾府的问题摆到明面上了。

截至2024年第三季度末，住总地产年内累计新增借款33.43亿元，占上年末净资产的比例为48.11%。其中11月，清樾府的项目公司北京佰昌房地产开发有限公司，从中提取14.5元银团贷款。

也就是说，住总地产新增借款中，有14.5亿元贷款，是用于清樾府。

而事实上，在10月中旬之前，清樾府并不属于住总地产，是兄弟公司北京住总置业有限公司旗下的项目。

在今年8月初，住总地产宣布吸收合并住总置业的房地产开发业务。

虽然它们都是北京市住总集团旗下的一级子公司，但量级悬殊。

截至2023年末，住总置业的总资产为18.46亿元，净资产为8.72亿元，营收0.06亿元，净利润为-0.002亿元；而住总地产总资产为315.28亿元，净资产为69.49亿元，营收35.92亿元，净利润为2.48亿元。

大鱼吃小鱼，住总置业只能退出历史舞台。由于两个地产板块吸收合并，导致住总地产的新增贷款猛增。

除了清樾府之外，还有顺义的住总芳华里也被合并进去了。

2024年2月21日，住总置业以底价12.6亿元摘得顺义新城第1街区01-03-21地块，即芳华里，规划建筑面积5.68万平方米，楼面价2.22万元/平方米，销售指导价4.6万元/平方米。

2月23日，住总置业又在昌平区百善镇，以底价35亿元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，即清樾府，规划建筑面积148831.221平方米，楼面价2.49万元/平方米，住宅指导价为5.6万元/平方米。

三天内，住总置业耗资47.6万元在京城连夺两地块。当时，住总置业董事长是刘连福，他要大干一场。

在2021年6月30日之前，刘连福是住总置业总经理，与时任北京住总集团总经理兼住总置业董事长谢夫海搭班子。

2023年10月，谢夫海接任周泽光，担任住总集团党委书记、董事。2024年5月，刘连福接任李作扬，出任住总地产董事长。

经过一连串人事变动之后，刘连福执掌了住总置业和住总地产两个地产平台，合并势在必行。于是，成立8年的住总置业退出了历史舞台。

谢夫海对刘连福赏识有加。刘连福曾一直活跃在住总集团的地产战线上。

2023年，住总集团营业总收入421.14亿元、利润8.55亿元，其中房地产开发业务的营业收入为72.25亿元，占总收入比约17%。而在地产业务中，住总地产公司营收为35.92亿元、利润2.48亿元。

这也表明，住总集团内部的地产业务很是分散。

再看一下2024年前三季度，住总集团营收304亿元、利润6.66亿元；而住总地产营收29.97亿元，利润2.52亿元——同比微跌，手握现金11.79亿元。

仅从住总地产吸收住总置业后，它旗下除了芳华里、清樾府之外，还有顺义的青年ONE、密云住总国祥誉是在售新盘。只不过，后两者是属于住总地产的，而不在住总置业旗下。

花姐逐一来看下住总其它三个新盘的成交情况：

1、住总国祥誉，2024年7月领取预售许可证，供应510套，网签95套，成交均价2.64万元/平米，成交金额2.76亿元，地价覆盖率56%；

2、住总芳华里，2024年8月领取预售许可证，供应574套，网签88套，成交均价3.88万元/平米，成交金额3.19亿元，地价覆盖率25.32%；

3、住总青年ONE，2024年9月领取预售许可证，供应444套，网签97套，成交均价3.21万元/平米，成交金额2.7亿元，地价覆盖率51.77%。

拿这四个新盘一比较，问题就出来了。

在刘连福执掌的住总地产业务里，清樾府的确是一块最难啃的骨头。而这块地，是他担任住总置业董事长期间拿下的。