安特卫普的鸟瞰图:    2025年的房地产市场：利率稳定，价格上涨

大家关心的比利时房地产市场，终于从两年的“躺平”状态中抬起了头！

据Immoweb和Belfius联合发布的研究，2025年房市将延续2024年的复苏趋势，房价预计将稳步上涨3%以上。

2024年的“小阳春”来了！

经历了两年“哀嚎遍野”的低迷期，比利时房市在2024年终于“喘了口气”。

根据Immoweb的最新数据，2024年全年，房价同比上涨2%，这是自2022年加息“闹翻天”以来的最大涨幅！

回想一下2023年，房价仅上涨了1.3%，但到了2024年下半年，市场开始“转暖”，连续两个季度的涨幅都达到0.6%。虽然这个速度比起2022年之前还差一截，但至少买房人的信心正在回来。

买房子，看地方！

现在比利时买房，咱们讲究的是选对地方。

全国住宅均价每平方米2,325欧元，但不同地区的价格差距让人“惊掉下巴”：

布鲁塞尔（Brussel）：3,337欧元/平方米，贵得让人不敢喘气；

弗拉芒大区（Vlaanderen）：2,471欧元/平方米，中规中矩；

瓦隆大区（Wallonië）：1,733欧元/平方米，相对友好。

其中，弗拉芒布拉班特省（Vlaams-Brabant）以2,649欧元/平方米的价格“登顶”弗拉芒大区最贵省份，而林堡省（Limburg）则以2,028欧元/平方米“稳坐”最便宜的位置。不过！林堡房价去年涨得最猛，飙升了3.1%！

经济学家乔纳森·弗里施（Jonathan Frisch）表示，这其实很好理解：“加息后，购房者的预算被卡得死死的。像林堡这种价格相对低的地区，买房人还有点‘余地’，所以价格还能涨一涨。可像布鲁塞尔这种本来就贵得离谱的地方，稍微加息，大家立马就‘崩不住’了！”

利率这颗“定心丸”稳了！

2023年底，比利时的抵押贷款利率一度冲到3.69%（Belfius的数据），把不少人吓得“瑟瑟发抖”。

但好消息是，2024年利率开始慢慢降温，年底稳在2.92%。这对购房者来说，简直是“久旱逢甘霖”！

举个例子：2023年底，月供1,000欧元，你只能贷170,419欧元。但2024年底，利率降了，你就能贷到182,325欧元，多出了7%的贷款额度！

这就意味着，大家的“购房小算盘”又能多敲几个平方米了，数据显示，2024年，比利时家庭的购房面积增加了5平方米，预计2025年还能再多3平方米，总共达到115平方米。是不是感觉腰板都硬了一些？

2025：房市稳中带涨，别想“大波动”

可惜，好景不常在。

Belfius首席经济学家维罗妮克·古森斯（Véronique Goossens）提醒大家：“2025年的利率不会有太大变化，别指望还能大幅降。”她解释道：“虽然欧洲央行可能将政策利率降到2%，但长期利率——也就是跟抵押贷款利率挂钩的那个——早就提前反应了这种预期。加上短期利率还在倒挂（短期高于长期的异常现象），未来长期利率可能会略微上升，恢复正常曲线，简单说，2025年的抵押贷款利率大概率会稳定在3%左右，大幅涨或跌都不太可能。”

谨慎的乐观情绪

展望2025年，贝尔菲尤斯（Belfius）和Immoweb对比利时房地产市场的复苏持谨慎乐观态度，并预计房价将上涨超过3%。

从多方面来看，这一趋势的背后是一些利好因素的支撑，比如工资的自动指数化、历史性低失业率，以及瓦隆（Wallonië）和弗拉芒（Vlaanderen）地区部分注册税的降低。

不仅如此，家庭数量的持续增长也让住房需求保持旺盛，而新房供应的放缓则进一步推高了现有房产的价格。

数据显示，2024年前八个月，比利时的建筑许可发放数量比2023年同期减少了近10%。

不过，市场的乐观背后仍有隐忧。比利时的财政状况捉襟见肘，加上未来美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）的贸易政策，这些都可能成为意外的“黑天鹅”。

维罗妮克·古森斯（Véronique Goossens）直言：“特朗普是个不按常理出牌的人，我们得密切关注他接下来的动作。要知道，比利时约有4.5%的经济附加值直接依赖对美出口，这个比例不仅不小，还高于欧洲平均水平。所以，他的政策很可能对我们产生实际影响。如果他的贸易政策最终引发全面的贸易战，那情况就不仅仅是‘有点麻烦’那么简单了。届时，我们可能面临消费者和企业信心的重挫，投资大幅减少。如果因此出现破产潮和裁员潮，人们的可支配收入就会大幅下降，这对房地产市场和房价的影响不言而喻。”

比利时公证处发布2024年房地产晴雨表

今早，比利时公证处联合会（Fednot）也发布了2024年房地产市场的最新报告，我们来看看几项核心趋势：

房价持续微涨不计通胀，2024年房屋和公寓的平均价格分别上涨了2.2%和2.5%。

交易量仍低迷但有改善迹象2024年的交易量比2023年减少了0.7%。不过，与2023年相比情况已经有所好转——2023年的交易量相比2022年下降了15%。公证人巴特·范奥普斯塔尔（Bart Van Opstal）分析道：“2024年房地产市场在逐步复苏，尤其在下半年表现出回暖的迹象。年初的前三个月，交易量比2023年同期下降了7.3%，但到了年中，这一降幅已经缩小到4.2%。”

节能房产更受欢迎巴特·范奥普斯塔尔还提到，能源性能证书（EPC）的评级正在成为购房者更重要的考量因素：“在弗拉芒地区，A评级房产的价格去年继续上涨，中位数从35万欧元升至38.8万欧元。而对比之下，F评级房产的价格却有所下降，从2023年的24.6万欧元跌到2024年的24.275万欧元。”

年轻买家的比例稳定30岁及以下的买家仍占比29.3%，而比利时购房者的平均年龄为39岁。

最后，说到买房，大家最关心的无非是三个问题：房价、利率和预算。

回顾文章中的几个核心点：

区域差异依旧明显：布鲁塞尔的高房价让人望而却步，而林堡等地凭借价格优势，吸引了更多购房者。

节能房产成为香饽饽：能源性能证书（EPC）的评级直接影响房产价格，“买房买节能”的趋势已经显现。

利率虽降但不容乐观：2025年的抵押贷款利率大概率保持稳定，想要大幅度变化，可能不太现实。

更重要的是，市场背后的风险依然存在——财政压力、国际贸易政策的不确定性，以及可能的经济波动，都为未来的房地产市场埋下了伏笔。尤其是特朗普的贸易政策，一旦出现意外情况，消费者信心可能受到重创，连锁反应将不可避免地影响到房市。

对于购房者来说，当前是一个需要“智取”的时机。你或许可以趁着利率稍降、市场稳步复苏时入手一套性价比高的房产，但也要量力而行，不要盲目追求“大面积”或“热门区域”。

对于投资者来说，关注节能房产和价格较低的地区可能是更明智的选择，因为这些领域的增值潜力已经被数据所验证。