文|浮云

近年整个中国的楼市发生了翻天覆地的变化。

不论是交易量还是价格，中国房地产市场进入了深度盘整期，当然，我们重庆也不例外。

在新形势下，购房者们的观念也影响了楼市板块的发展。其中最明显的表现就是：城市新区全面溃缩，城市核心率先企稳。

为此，即便当下可能关注楼市的朋友没有那么多了，但我还是想为正在买房或准备买房的朋友们提供一些战略上的楼市板块意见。

当下重庆楼市价值板块我总共分为了4个层级，并且对未来这四个板块的房价进行了预估:

5w-4w-3w-2w

5w顶流：自住和投资均不错；

4w一流：投资价值高于自住价值；

3w二流：居住优先，投资为辅；

2w三流：自住为主。

本文故意隐去三流板块，以免引起争议。

01 顶流板块

顶流板块：观音桥、江北嘴、照母山

当下，重庆楼市中公认的价值高地仅此3席。

先来说说观音桥，这里是重庆当下的毫无争议的商业中心，聚集着重庆一流的商业品牌，同时随着城市更新的步伐，整个观音桥城市面貌焕然一新。

未来，观音桥还拥有中環万象城，这是重庆首个定位于百亿级的商业综合体，比当下50万余方的重庆万象城和超百万方龙湖重庆时代天街营业额都要高出一大截！

所以，观音桥毫无疑问坐稳了未来重庆30年的商业王者宝座，潜力无限。

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再来聊一下江北嘴，这里是代表重庆乃至整个西南地区冲击世界级金融中心的主承载体。虽然从官方规划来看，重庆CBD拥有解放碑、弹子石、江北嘴三个片区，但真正起到金融科技引领作用的仅有江北嘴。

同时，江北嘴也是重庆CBD中唯一全新规划、最高标准建设的，这里的城市界面焕然一新，与解放碑、弹子石相比拥有更科学合理的空间布局。

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最后说下照母山，这里曾被网友们戏谑地调侃为“宇宙中心”，但谁又可想到，这里最终真的成为了重庆楼市的宇宙中心。

照母山获得在重庆楼市中崇高的地位离不开三点：

1、优异的居住环境；

2、大北区的几何中心区位；

3、优质的学区资源。

照母山对比起观音桥、江北嘴可能相对区位优势、商业资源没有那么明显的优势，但强在拥有强势的学区资源作为补强。

以上三个板块是当下重庆楼市中的顶流，无论是新房价格，还是二手房的流通性，均是重庆最优质的。

如果手头资金充裕，首推购买顶流板块内的住房。

02 一流板块

一流板块：渝中半岛、杨家坪、石桥铺、九龙半岛、三峡广场、弹子石、大石坝、龙头寺、新牌坊、冉家坝、大竹林、礼嘉、中央公园、寸滩等

这个梯队内的板块综合实力还是很强的，无论是交通配套、学区资源、城市定位等，都有较好的表现。

但是他们均有一处“短板”，让其不能成为顶流板块。

在一流梯队里面，既有从顶流板块中跌落下来的渝中半岛，也有新晋的实力派礼嘉、中央公园等。

这里我简单梳理几个典型的板块：

1、渝中半岛

渝中区作为重庆母城，本来是重庆顶流，但是随着时间的流逝，这里很多商业体和城市面貌变得开始老态龙钟。

即使当下渝中半岛依然拥有重庆最顶流的学校、教育、交通资源，但是论居住舒适度确实大打折扣。

最明显的一个现象就是“渝中区是过去10年重庆主城9区中唯一人口净流出的区”。

所以，如果你没有母城情节，或者你的工作单位并不在半岛之中，那么这里高价房子并不值得购买。

不过未来随着城市更新的推进，渝中半岛的居住环境得到改善，那么还是有机会重返顶流板块的。

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2、杨家坪

杨家坪板块是一个拿到“跌宕起伏”情节剧本的板块，它作为重庆传统五大商圈之一，既没有像观音桥那样一飞冲天，也没有像南坪那样一蹶不振。

在10年前，杨家坪眼看着传统百货商场疲态尽显，极有可能与南坪一样一路下行，但是重庆万象城横空出世，让杨家坪板块有了舒口气的资本。

随后，随着中迪广场、广大新天地等项目的规划，杨家坪甚至有了和观音桥一较高下的底气。

但可惜的是，中迪广场半途而废，广大新天地项目也毫无踪影。

正看着杨家坪即将再次坠落之际，九龙坡区成为了国家级的城市更新试点区域，网红民主村横空出世，再次抓住了人们的眼球。

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杨家坪和渝中半岛情况比较相似，他们都占据了城市中较为优质的区位，同时拥有一两项比较出色的产业资源或学区资源的优势。

所以从严格意义上来说，他们属于介于顶流和一流之间的板块。未来它们有机会升级，但也有可能平稳发展，保持现况。不过它们的下限也很高，至少也是重庆的一流板块。

3、轨道环线以内的板块

石桥铺、三峡广场、弹子石、大石坝、龙头寺、新牌坊、冉家坝这些板块均属于轨道环线以内的板块。

它们有的属于传统的五大商圈，有的是CBD，有的是处于北区核心。

总之以上板块均属于重庆传统的核心区域，配套成熟、交通方便，也是当下重庆二手房市场中交易量占大头的区域。

如果预算有限，当下在这些区域内淘一淘高性价比二手房是个很不错的选择。

4、内环外的潜力新区

寸滩、礼嘉、中央公园等板块属于过去几年重庆楼市中话题感很强的区域。

这些区域都是全新高标准规划的新区，在轨道、学区资源上也有较好的表现。

他们唯二的短板是：

一方面，城市新区需要资源沉淀，人气有待提高；

另一方面，相对于轨道环线内的区域，大的地理区位一般。

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03 二流板块

二流板块：南坪、茶园、九宫庙、空港、悦来、二郎、双山、西永、大学城、金凤等

二流板块是目前重庆新房和二手房争夺市场最激烈的区域，一方面大量新房入市、库存高企；另一方面，二手房存量大，产品良莠不齐。

南坪板块是唯一一个从一流板块滑落至二流板块的区域，具体原因就不细说了，重庆人应该都看在眼里。

其余的区域基本就是重庆的刚需聚集地，大多数是由顶流或一流板块外溢的购买力进驻到这些板块。

但是二流板块中也有一些产品力优质，配套完善的潜力楼盘。

比如二郎片区依托彩云湖和新建的天街资源，同时它还处在轨道环线之内，居住舒适度还是很不错的，也有一些高单价的楼盘出现。

过去房地产高速发展，二流板块趁着城镇化红利和房地产红利迎来了一波大发展。

对于二流板块的购买建议主要是自住，如果工作单位就在附近，那么挑选一些优质的项目还是可以闭眼冲的。

04 三流板块

说句扎心的话：

三流板块基本就是上一轮房产泡沫的“炮灰”。

这些地方均是在楼市疯狂发展时代下而诞生出来的，现在基本都是入住率低，商业氛围较差的区域。

当年买房便宜一时爽，卖房时真的堪称火葬场。

现在三流板块的房价基本都在4000--8000元/㎡，便宜、确实便宜。

但是除非你的家、或者工作单位就在附近，且是非常肯定地要住在这个区域很久很久，否则不建议购买三流板块的住宅。

05 总结

细心的朋友可能发现了，主城区还有一些板块我都没有写入，比如陶家、歇马等。

这些区域并非属于“不入流”，而是它们的区位过于偏远，同时商品化住宅体量并不够庞大，板块内的购房者也属于典型的“地缘性客户”。

这些区域的楼市堪称独立的第三世界，所以也可能会走出独立行情。

所以这里就没有将他们列入到重庆楼市梯队中，大家购买时根据自身情况而定。

最后，来总结一下：

资金充裕买顶流，自住投资两不误；

根据需求买一流，资产保值没问题；

刚需重点看二流，挑对楼盘很重要；

尽量不去碰三流，买错痛哭泪两行。

E·N·D