大家现在都在等待今年的楼市小阳春，2月这几天其实政策没太多了，其实还是挤牙膏式的出台的策略，看看市场反应后再决定接下来的力度，因为现在能用的弹药也不多了，要省着点拿出来，而房价如果要上涨，也一定是量在价先的，如果没有量，想让价格上去也只能是空中楼阁。因为下跌可以通过一纸政策瀑布式的下滑，就像前几年深圳指导价设立一样，一夜之间打了8折，但是涨价这个东西没办法突然跳涨，会有一个相对漫长的过程，而且楼市低迷的时候，车市反而销量大涨，去年咱们车市销量突破了3000万辆，可以说车市和楼市走出了一个逆相关的走势图。

近期咱们的楼市数据大家也都看到了，在年前一线城市都在不断松绑，说明现在的寒气已经从二线弥漫到一线了，从苏州的全面放开限购就可以看出来，现在的二线局面就跟之前三四线差不多了，只要你有钱就可以随便买买买，而一线还维持着最后的体面，但是随着销量的下滑和土拍的低迷，才出现挤牙膏式的松绑，广州作为先行松绑示范者，120平的全城放开惊艳四座，说明一线的限购也不是坚不可摧的，核心区照样可以放开，只要压力够大的话，而且广州的房价已经是一线里面最便宜的了。

根据统计局数据来看，去年1月广州新房的价格环比下降了1%，同比跌幅3%,已经环比连续近一年都在跌了；而二手房层面，根据百城房价走势来看，广州2021年8月最高点卖到了3.7万均价，但是到今年2月的均价只有3.34万，跌幅达到了2600元一平，如果是广州郊区的幅度还会更加大，像增城区亏掉首付的比比皆是，仅仅两年多的时间，很多人的工资都白赚了搭进去了，而且现在还是个烫手山芋，想找接盘侠也是非常艰难的，可以说是食之无味、弃之可惜，所以一线能否继续出政策还是由市场决定的。

就像去年9月的存量房贷利率下调，很大的原因就是大家都不贷款了，一赚到钱就拿去提前还款了，银行受不住了，为了稳定客户的内心才不得不为之的事情，要是换作楼市火爆的时候，肯定不会给大家降任何一分钱利息的，还会加LPR。所以一线还会放松到什么程度，就看后续卖房的情况如何了，出政策不是为了给大家福利，而是要吸引新客户和改善客户入市买房，千万不要自作多情了，你买了房，才能更好的促进土拍、消费和在将来收房地产税而已。

而且统计局的数据大家昨天也都看到分析了，二手房层面70个重点城市同比全部下跌，二手已经开始先行动作了，以前的涨价是如何实现的呢，土拍拍出地王，因为地王开发出来的新房价格会非常高，所以就会引发周边二手房的涨价，二手业主心态强势，觉得自己涨价完，也会比地王盘便宜，那大家还不屁颠屁颠的来买自己的二手房吗。这样就形成了涨价的闭环，土拍越高、新房的预期价格就贵、周边二手房价格水涨船高。而现在呢，土拍降价，新房预期也降了很多，二手盘也会被波及主动降价，当然最开始新房降的时候很多二手业主是不情愿的，甚至还想完集体涨价的操作。

但是市场打脸打的啪啪的，现在几乎看不到哪些业主会集体涨价了，变乖了很多。因为结果不会陪业主演戏，没人看房，中介不再骚扰，没人出价这一个个现实都让业主有点慌了，而且持续时间越长，对业主心里瓦解的越深。而根据广发地产的统计数据，今年春节期间22个重点城市新房日均成交面积相比去年春节下滑了49%，其中一二线城市日均成交面积同比下滑了79%，三四线城市日均成交面积同比下滑了33%。大家现在都是看房多，但是真正下手买的少之又少，很多中介花在请客户吃饭的钱都多了，但是能成交的寥寥无几。

所以我相信今年会是人造小阳春出来，数据层面会出现一定回暖，但是要全面回暖还是非常困难的，因为预期这个东西不是一朝一夕能改变的，而且虽然这几年供地面积少了，但是二手房挂牌量完全够弥补缺失的体量，如果说还要认为营造供不应求的局面只能说是掩耳盗铃了，因为去年高层已经定调了咱们楼市的供需已经发生了重大挑战，百城新房库存去化周期达到了22.9个月，这么多的库存就算今年一套房子都不开发都够卖两年的时间了，很多城市都够卖3年甚至4年了。

所以现在最安全的还是核心城市核心地段的10-15年的次新房业主，他们在更早时间用相对的价格买入了，并且享受到了至少一轮到两轮房价大涨的时期，所以即使下跌掉一部分，他们心态也是可以接受的，因为总的来说还是盈利了不少，而对核心城市而言，现在最慌的是远郊的业主，然后近期开始蔓延到25-30年以上的老破小了，这些房子正在开始挤踏式的降价，因为随着年轻人不考虑这种非常老的房子以及拆迁暴富的希望破灭后，这类房子的局面会比较尴尬，换作以前，很多银行都不给贷款很长的时间了，现在虽然部分银行放宽了贷款年限，但是中长期来看，未来想卖掉这类房子的难度也正在逐步加大。

所以现在大家还是要适当整合一下资产，鸡蛋不要放在太多篮子里了，房地产税收起来很多人肯定心里难以接受的，因为由奢入俭难，从一分钱不用交到要交一年大几千甚至上万的话，大家扪心自问是否愿意交，如果不愿意交还有什么办法呢，以前是说转嫁给租客，但是现在连房子都没人买了，这个成本怎么可能转嫁出去呢，业主现在连中介费、税费都得自己承担了，所以租客不是转嫁侠，人家也不差你这套房子租，因为后续保障房还会大量入市，普通无房者可以租赁的选择也越来越大，所以成本只能自己吞下去，这才是成本最高的地方。

而聪明人不会持有太多房子了，一个是套数越多风险越大，另一个是不升值或者贬值的房子概率也会更大。所以，楼市现在已经不是二八定律了，可以说是一九定律了，只有不到10%的房子还值得持有或者升值，多数的房子只会沦为跟汽车一样的商品而已，甚至比汽车还会更让你花钱出去，所以一线城市后续势必还会继续松绑限购，大家拭目以待吧。