我有一所房子，

面朝大海，

春暖花开。

诗人海子的这一句诗正是海景房的一个真实写照，也正是这样一句诗，让不少人憧憬起在滨海城市的生活。

说到滨海城市，很多人想到的可能就是福建厦门、山东青岛、辽宁大连这些城市，这些城市，因为靠近大海，地理位置和交通运输方面特别有优势。

但很多人也遗忘了深圳，

也是数一数二的中国滨海城市。

从一个小渔村晋升为今天的国际大都市，深圳不过用了40年的时间而已。在很多人的印象中，深圳高楼林立，经济发达，是中国的一线城市，但是如果提起广东的海岸风景，很多人第一印象都不会想到深圳，而是会想到珠海、惠州这样的城市。

其实深圳几个比较大的区，像福田、南山、宝安几个区都是依海而建的，可能是因为高楼的缘故，往往越是容易忽视了深圳的滨海景色。

谈起深圳的滨海景色，不少人先想起的便是盐田区的大梅沙、小梅沙。

就在上月，位于盐田小梅沙的特发小梅沙觐海府（备案名：特发觐海广场）于6月12日取证入市，在6月15日迎来了首开热销去化约45%，不少人期待在此处过上“面朝大海，春暖花开”的生活。

从2021年起，小梅沙便开始了整体的旧改升级，由深圳特发集团统筹操盘，整个片区预计将在2025年完成改造。

在今年的五一假期期间，小梅沙海滨公园开放试营业，美高梅酒店也在五一 一同开放。

据了解，特发集团投资近200亿，统筹规划约3.9平方公里的小梅沙片区，打造89万平米小梅沙新城，拥有约134公顷黄金海域和约80公顷郊野森林公园，将把小梅沙打造集“山海、活力、时尚”于一体的国际都市亲海生活品牌。

特发小梅沙·觐海府

小梅沙项目的首发物业。

该项目位于位于盐田区梅沙街道小梅沙度假区域内，总占地面积约6万㎡，总建筑面积约10.4万㎡，容积率1.75，共规划6栋建筑，包括3栋住宅，2栋企业公馆，1栋办公。

其中1栋A/B单元住宅23层，2栋A/B座/3栋住宅22层，分别2梯2户/2梯3户设计，4栋为18层办公楼，5栋/6栋为12-13层商墅，是名副其实的“海景房”。

产品是建面约117-173㎡的3-4房户型，主打的亮点便是面前的一线山海景，而这样的海景房究竟怎么样呢？

特发小梅沙觐海府背靠惠深沿海高速，紧邻高速出入口，约200米处就是2/8号地铁延长线“小梅沙站”，线路贯穿南山、福田、罗湖、盐田城市中心区，对于在罗湖、盐田一带的上班族相对比较友好。

据了解，项目的2栋/3栋地下，有地铁8号线二期轨道线路横穿而过，有可能会存在部分楼层受到噪音和震动等影响，但具体会不会这个还需要实地体验一番。

除了陆上交通，未来小梅沙规划设置直升机停机，约15分钟直达宝安国际机场，但这个直升飞机的价格不言而喻，肯定不低。

项目规划约8.8万㎡滨海主题商业，以“商业体 + 街区”的模式，打造深圳“潮生活”文旅商综合体，集吃、住、行、娱、购、游于一体。

但众所周知，小梅沙片区主要以旅游业为主，纯居住人群极少，周围商业主要对口前往游玩的旅客，物价相对较高，日常生活需求可能需要驱车前往其他地方。

教育配套方面，根据2024年盐田区教育局的学区划分，觐海府小学学区划分在梅沙未来学校，初中学区划分在盐田外国语学校。

（具体项目实际学校划分，以当年当地教育局官方公布为准）

深圳市盐田区梅沙未来学校（原梅沙小学）创办于1934年，是盐田区人民政府投资兴办的深圳市第一所以“未来学校”命名的学校，设计规模为36个班。

盐田区外国语学校创办于2004年9月,是区人民政府投资兴办的一所高起点、高标准的初级中学，现有43个教学班。

划分的学校不管是梅沙未来学校还是盐田外国语学校距离都在3.5公里以上，必须依靠地铁公交或者校车出行、父母接送等方式上学。

至于生态方面，项目本身主打的便是山海景观，周围自然是依山伴水，还有十分出名的盐田海滨栈道。

据了解，特发小梅沙觐海府开盘，综合折扣下来约8.94折优惠，折后均价4.65万/㎡，折后单价3.92-5.97万/㎡，总价463-723万/套，并且还赠送业主小梅沙度假村家庭卡，享受长期入园权益，也可以直接成为海洋世界会员、美高梅酒店会员、商业会员、享受相应的会员权益。

抛开赠送的业主权益，这个价格能在深圳买到海景房确实是稀缺。

为什么同样是海景房，

西部和东部的区别会这么大？

为什么盐田区房价涨幅远远跑输深圳大盘？

1.这些年深圳的发展一路向西，好的资源都往西部迁移，包括产业、教育、交通等。随着西部的发展，昔日的“老大哥”也渐渐力不从心，原本承接罗湖外溢购买力的盐田，自然也失去了昔日的光彩。

梧桐山下的中海半山溪谷，一套107平三房，去年底成交价为310万，折合单价2.9万。

该小区2007年开盘均价1.8万/平，十七年过去了，竟然连1倍的涨幅都没有，这在深圳楼市实属罕见。

对比同年开盘的前海诺德国际，当时均价1.2万/平，最高曾卖到17多万一平，尽管现在回落至9万左右一平，拉长时间周期来看，依然跑赢大盘。

盐田港的佳兆业盐田城市广场，去年成交价也拉到了3字头。

再看盐田新房，目前备案均价普遍在4-5万左右，但是各种折扣下来，实际价格会更便宜。

譬如望辰府，备案价约5.2万/平，今年打骨折促销，折后最低单价仅2.98万，直接跌至2字头。

2.2008年，盐田是首个突破“2”字头，以2.4万/平的价格，成为深圳全市均价最贵的片区。当初盐田的房价之所以被推上顶峰，主要是因为无敌海景别墅，盐田丰富的山海资源在当时吸引了很多土豪，事实证明，海景并不值钱。

在深圳楼市的黄金时代，那些买了远郊海景别墅的基本都没有赚钱，有些甚至血亏。例如：大梅沙东部华侨城天麓别墅。

从增值预期的角度，只有极少数核心区的海景房才有价值，最主要的价值还是因为地段，因为人口密度大，高端人口足够聚集，海景只是溢价因素之一而已。例如：深圳湾。

买房子先看的便是地段，深圳湾毗邻后海总部基地和科技园，‌这些地区聚集了大量高收入人群。‌高收入人群的聚集使得他们对房产的需求更高，‌能够负担得起更昂贵的房价，‌进一步推高了深圳湾房产的价格，另外就是随着产业升级，该片区的配套也在不断升级改造，各方面都十分便利，让房价更是水涨船高。

深圳湾的好房子数量相对较少，‌每年只有几百套房子拿出来卖，‌而想买的人多，‌导致房子供不应求，‌价格自然就高。‌这种稀缺性体现在深圳湾不到2万套的好房子中，‌每年的供应量非常有限。

深圳湾拥有稀缺的海景自然资源，‌包括海、‌江、‌湖、‌山以及高尔夫等，‌其中海景是最为稀缺且不可再生的资源。‌这种独特的自然景观为深圳湾的房产赋予了极高的价值。

像大鹏区、盐田区大小梅沙这些地方都有大量的海景房，除了海景之外，其他方面基本优势不大。

3.盐田区远离市中心，配套跟不上。

盐田区的产业并不密集，能提供的就业机会有限，而对于在其他区上班一族来说，居住在盐田区，就怕早起不是为了欣赏日出，而是要赶着最早一班地铁去上班。

另外一点，有老人小孩的家庭更是尤为注重医疗配套，但盐田区的医疗配套目前还是跟不上市中心的医疗配套。

很多人会觉得环境优美，空气良好的农村适合养老。其实恰恰是相反的，数据表明农村人口的平均寿命是远低于城市人口平均寿命，最主要的差别就是卫生与医疗。世界上平均寿命最长的地区是中国香港。

回归主题，谈谈项目。

该项目本次推出的是3栋，共63套房源，分别是建面约117㎡的3房2厅2卫以及建面约121㎡的4房2厅2卫户型。

接下来，来看看该项目的户型设计怎么样？

项目为两梯两户/两梯三户、户户朝南、双阳台设计、超70%户型南北通透、最大8米阳台，每个户型的得房率约74%(不含赠送)。

A户型

建面约117㎡3房2厅2卫

A户型设计的是竖厅南北双阳台格局，属于南北通透，从设计图上可以看出客厅是约3.75米开间。

LDKB一体化设计，客厅处有约7米长的大阳台连接到次卧，大阳台主朝西南或东南向，三个 卧室都比较开阔，有赠送入户花园。

LDKB一体化设计是什么意思？

‌LDKB一体化设计是一种房屋设计理念，它代表将‌客厅、餐厅、‌厨房和‌阳台这四个空间整合为一个开放式的空间。这种设计旨在打破传统空间布局的壁垒，通过视觉上的连续性和功能性的一体化，提升空间的整体利用效率和居住体验。‌

B户型

建面约117㎡3房2厅2卫

B户型和A户型一样设计的是竖厅格局。客厅4米开间，LDKB一体化设计，主卧还带转角飘窗，三开间朝南；客厅与次卧阳台也是连通的，宽度约7米，大阳台主朝西南或东南向。

厨房处还有一个生活阳台，主卧带约3.6米转角飘窗。

C户型

建面约120㎡3+1房2厅2卫

C户型设计的是横厅南北通透双阳台格局，阳台主朝西南或东南向。U型厨房，客餐厅6.45米的开间，进门独立玄关。

4个卧室要比117m²户型的3个卧室更加开阔，全卧室飘窗设计，主卧带转角全景飘窗。整体得房率约74%（不含赠送）。

D户型

建面约173㎡4房2厅2卫

D户型设计的是竖厅双阳台南北通透格局。客厅开间约5米，LDKB一体化设计，客厅连接次卧出8米长的大阳台，大阳台主朝西南向。

三卧室朝南大开间，双主卧套房设计。

（项目实景图）

（项目实景图）

（项目实景图）

总的来说，地段上不具优势，离深圳市中心有一定的距离，且该片区产业较少，不怎么方便打工一族，小梅沙片区主打旅游业，居住氛围较差些，但好在附近有地铁，给出行上带来了一定的便利；

配套上除了小梅沙改造升级的一些商业和酒店、公园之外，其他配套都比较少，生活上便捷程度较差，有可能买菜都不怎么好买；距离分配的学区又有一点距离，步行无法到达；

而且居住在沿海地带，还有一个必须要考虑的问题，就是天气问题，咸湿的海风，潮湿的气候以及每年台风季等恶劣天气对生活的影响。

但值得肯定就是，该项目作为小梅沙项目的首发物业，在观山看海上有一定的优势，价格上对比起南山片区的海景房有一定优势，如果是十分喜欢“海景房”还有想住改善型户型但预算不足的，就可以考虑该项目。

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图、示意图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。