转自和枫说楼

F.1

2023已经过去，这一年的嘉兴楼市算不上高光。

回顾嘉兴楼市各项数据，「回落」成为主旋律。

先看一手房。

2023年嘉兴市本级共成交住宅8168套，同比去年（11617套）下滑近3成。

这个数据，创2009年以来历史新低。

再看土地端。

2023全年嘉兴市本级共成交涉宅用地12宗。

总成交金额67.94亿，同比2022年下降44.36%。

总成交面积59.76万㎡，同比去年下滑35.09%。

除了土地成交金额和成交量双双下滑，拿地名单中，曾经活跃的民企也都消失于无形。

12宗成交的宅地中，过半都是城投、国央企拿地，

去年下半年，更是仅有紫城一家民企拿地。

与此同时，新房市场曾经封顶30万/个的车位，如今也基本回落到5-10万/个。

可以看到，2023年嘉兴楼市新房市场、土地市场的回落已是不争的事实。

相比往年的盛况更是不可同日而语。

图源网络

F.2

但即便新房市场与土地市场如此低迷，2023的嘉兴楼市仍有一个数据逆势飘红，走出独立行情。

那就是：

二手房成交量。

2023年，嘉兴市本级共成交二手房14200套。

不仅相比2022年（12429套）上涨了14.25%；

更是远超新房市场的8168套。

一二手成交比，更是超过了1.7:1。

要知道，2022年一二手成交比还仅仅只有1:1；

但到了2023年，已经来到了1.7:1。

为何新房、土地市场双双受挫，嘉兴二手房市场却能走出独立行情，逆市上扬呢？

①原因一，去年一年嘉兴新房供应量本身就少。

2023年，市本级共领出49张新房住宅预售，供应房源8697套，新增住宅预售面积115.17万方。

不论是供应套数还是供应面积都下滑近3成。

②原因二，是二手房看得见摸得着。

在这个买期房充满不安全感的当下，眼见为实的二手房，显然更能让购房者吃下定心丸。

③原因三，二手房有着充足的议价空间。

相比新房的限价，二手房房东如今已心态摆平，存在充足议价空间，愿意割肉出货。

凡此种种，造就了2023年嘉兴二手房成交量能走出独立行情。

而超14000套的年度二手房总成交量，更是印证了以下两个事实：

嘉兴楼市，依旧存在着足够稳健的购房需求；

嘉兴楼市，正大步迈入存量房时代。

嘉兴城景（图源嘉兴发布）

F.3

2024嘉兴楼市预测

基于去年行情及今年楼市基本面，我们预测：

2024年，嘉兴二手房与一手房之间的成交量差，或将继续放大；甚至，一二手成交比，或将突破2:1。

嘉兴楼市，或将真正步入「存量房时代」。

理由如下：

①2024年嘉兴新房供应量还将进一步萎缩。

从下图可以看到，今年嘉兴市本级待入市纯新盘仅有9个，分别是：

国商三子：东悦府、TOD项目——云上悦府、山姆地块——春山禾府。

主城核心三大盘：二毛&枫杨地块、中铁建百花未来社区、滨河鸣翠府。

城南姚家荡2.0低密新盘——紫城地块；

秀湖一线湖景项目——福莱特地块；

新塍镇——春风烟雨里。

满打满算，仅仅只有9个纯新盘。

与此同时，市本级压箱底宝地，也迟迟推迟上架。

而从现阶段来看，各大房企拿地热情在短时间内也无法得到恢复。

这就注定接下来一段时间，嘉兴新房总体供应量仍将在低处徘徊。

②临近年底，嘉兴二手房成交数据仍在不断放大。

进入1月以来，嘉兴二手房周成交量，已连续3周突破230套大关，创12月以来新高。

截止目前，1月前三周二手住宅成交已达708套。

按这个趋势，1月二手房或突破1000套，很可能创下去年下半年以来新高。

而在与多名行走一线的中介朋友沟通了解到，本月不论带看量还是成交量相较上个月都有明显回暖。

以一家深耕嘉兴15年的中介直营品牌为例：

1月还未结束，但整体成交量相较于上个月，已上涨超4成。

事实说明一切。

上周，市本级多套优质房源以「捡漏价」迅速成交。

比如刷爆全网的翡翠四季，

黄金楼层+车位+精装，

128㎡，总价240万，

仅挂出一天，就迅速成交。

1月头成交的一套滨河道，

143㎡，300万，更是一挂牌就瞬间成交。

这个价格，堪称以后难再有。

甚至一套693㎡的大豪宅——东方院子，

也在上周末以2835万总价成交。

这也是短短1周，

这个超级豪宅成交的第二套房源。

可见，不论是普宅亦或是豪宅，只要价格存在捡漏，往往就能很快成交。

更何况，进入2024年，嘉兴贷款利率也来到3.7%，跌破十年新低。

不论是这些低价房源的迅速成交，或是1月市场的回暖，在一定程度上也和低至3.7%的利率有关。

F.4

必须承认，这一年市场的很多成交，都是基于房东以价换量、割肉成交。

二手房价格的不断回调，也使得市场出现了这样一个新变化：

全嘉兴各个板块间二手房梯度差在不断缩小；

大部分主流板块二手房，都已重归2W时代。

近期嘉兴二手市场部分挂牌价

比如科技城的吴越学府，又比如国商的名境园，如今主流挂牌价都跌破2W。

板块之间价差变小，对于每一个当下需要换房的人而言，优势不言而喻：

置换成本，相比两年前大幅变小了。

比如2021年，从城北换到北师大，

置换价差在1.5-2W左右；

但现在，从城北换到北师大，

置换价差可能只需要1W了。

二手房各个板块间的价格梯度差大幅减少，也是现阶段价格急速下调期，一个不正常的现象。

随着市场的企稳以及成交量回升，这些超跌的房源/价值被低估的板块，也或在未来迎来部分价格的回调。

我们预测，2024年，新房的小阳春不一定会有；

但二手市场如今不断消失的价格梯度，会慢慢恢复。

存量房时代，大家可以多看看二手房。