在经济的浪潮中，房贷始终是牵动万千家庭神经的关键议题。

以普遍理性来看，每年年初往往会迎来一小波提前还房贷的小高潮，毕竟年终奖、压岁钱在手，大家总想给这笔资金寻个好去处。可就在此时，有些银行却玩起了 “小把戏”，以需要预约、排队等借口限制借款人提前还款，这无疑是典型的违约行为，要是遇上，直接向银保监举报准没错。

于是乎，“要不要还房贷”“怎么还更合适” 瞬间成了街头巷尾热议的话题，今天就来说说还贷那些事。

01

首先得明确一个关键结论，房贷还款规划绝非一概而论，世上根本不存在万能的策略。

要知道，每个人的借款金额、利息年限、还款方式各异，家庭收入状况、未来规划、风险偏好更是天差地别，这些因素交织在一起，使得任何单一结论都难以站稳脚跟。

回首2022年之前，我国经济一路高歌猛进，处于高速增长阶段。那时，不动产堪称保值增值的首选利器，房产增值效果有目共睹。银行的住房按揭贷款在购房者眼中，简直如同“天使降临”，大家都削尖了脑袋想从银行多贷些款，哪怕月供超出月收入也在所不惜，毕竟贷款利率相较于房价的飞涨，简直是九牛一毛。

可时过境迁，如今房产投资的神话已逐渐褪色，房贷也不再是当年那甜蜜的负担。

近两年购房的人，不少承受着高得离谱的贷款利息，听说有的利率甚至超过 7%。这让许多人深感按揭贷款仿佛成了金融机构对百姓的 “残酷剥削”。贷款还是那个贷款，变的是大环境和人心。

言归正传，聊聊实际操作中的关键问题。对于手头有钱、有能力提前还房贷的人来说，该如何抉择呢？

这就不得不提房贷的两种主要还款方式：等额本息和等额本金。

简单来讲，等额本息优先偿还利息，等额本金则优先归还本金。

过去，大多数房贷一族选择的都是等额本息，原因有二：其一，同样贷款金额下，等额本息最终支付的利息更多，银行出于自身利益考量，也会有意引导购房者选择这种方式，这也在情理之中；其二，在那个倡导 “能贷多少贷多少” 的时代，等额本息在相同月供压力下，能贷到的款项更多，杠杆率更高，自然成为购房者的首选。

客观而言，还银行利息多并不一定就是坏事，关键得结合自身情况考量。

倘若觉得未来收入难有大幅提升，短期内也无换房打算，那么选等额本息还款方式未必就亏，尤其对年轻人来说，买房后装修、结婚、生子、育儿、赡养父母等一系列开销接踵而至，等额本息在前几年的还款压力相对较小。

而且，长达 30 年的贷款周期，通货膨胀的影响不容小觑。想想 20 年前的物价，再展望贷款还到第 20 年时，那时的月供或许就变得微不足道了。

反之，要是对自身未来收入信心满满，当下现金流充裕，或者短期内有换房计划，等额本息就明显不合适了。前面提到，等额本息杠杆率高，资金充沛时没必要拉满杠杆。

换房者必然要提前结清贷款，若采用等额本息，前期还给银行的大多是利息，本金削减极少，相比之下，等额本金更为划算。

正因如此，网上有些人会说，选了等额本息就别提前还贷，不然前期利息就打了水漂。这种说法虽有道理，但我认为，已还的贷款已然是覆水难收，再纠结于此意义不大。

不管何种还款方式，只要提前还款，未来压力必然减小。

所以，第一个结论就是：别纠结还款方式，只要想还贷，那就果断行动。

02

提前还款时，是缩短年限好还是降低月供好？

这里得先纠正一个常见误区，银行贷款标定的利息，实际上就是这笔贷款资产的内部收益率，不管是缩短年限还是降低月供，承担的利率都不会改变。

通常情况下，缩短期限相较于降低月供，利息总支出的减少更为显著。但这并非唯一答案，二者抉择更多取决于个人收入能力。

如果当下月供占稳定收入的比重过高，压力山大，那就该选择降低月供；反之，则选择缩短年限。

像从事稳定职业的人群，像教师、医生、公务员、国企和事业单位职工，选择降低月供。这类职业眼下收入或许不算顶尖，房贷月供易带来较大压力，若有资金提前还款，从当下开始减轻还款压力是明智之举。

而对于个体经商户、风口行业的公司职员或高管，以及吃 “青春饭” 的职业从业者来说，情况则有所不同。

虽说他们眼下收入颇高，月供压力较小，但职业的不稳定性如影随形。见过太多人被当下的高收入冲昏头脑，自信能永远站在风口浪尖，殊不知经济周期、行业周期变幻莫测，曾经的互联网金领一朝失业、求职无门的例子屡见不鲜。

所以，当收入能力强劲时，不妨提前还贷，对冲未来的不确定性。

相较之下，这种提前还款可比购买年金险靠谱得多。

那么提前还款到底划不划算？有人常说：“我拿这笔钱投资，一年稳赚 20%，根本没必要提前还款，甚至还想借钱炒股。” 对于有这般强悍投资能力的人，我表示认可，但并非人人都如此。对大多数人而言，相较于涉足高风险投资，少还贷款等同于赚钱，不失为一个好选择。

同时，奉劝那些自诩投资大神的人，进行风险投资务必敬畏风险，只要手中资产未变现，收益都只是 “镜花水月”，说不定网上夸夸其谈者，私下亏得底儿掉。

即便有超强投资能力，每年拿出部分收益提前还贷，也能让整体资产更稳健。

前几年调控房价阶段，即便资质优良，房贷利率也可能高达 6% 左右，着实是 “冤种利率”。如今，刺激楼市政策频出，房贷利率持续走低，许多人按捺不住，想让银行降利息，这难度颇高。虽说难，但并非毫无可能，毕竟银行并非铁板一块，规矩是人定的，事在人为，只是不同银行制度、各地要求、支行行长及客户经理风格各异，结果变数颇多。

这里必须重点提醒大家警惕 “贷款置换” 操作。所谓贷款置换，就是提前结清现有 6% 左右的房贷，再用房产申请 3% 左右的个人经营贷或小微企业贷。

先了解下风险：其一，不确定性极大。工薪族申请经营贷，资质不符就得靠贷款公司包装，说白了就是造假材料。万一不巧赶上银行内审或严查，被揪出来轻而易举。即便贷款下发，贷后审查也可能 “东窗事发”，而且经营贷期限短，每 5 年就得折腾一回，5 年后能否顺利续贷、利率是否依旧优惠、审查能否钻空子，都是未知数。

要知道，长期以来房贷利率最低，经营贷起步动辄七八个点。如今贷款多为系统自动审批，造假材料糊弄 AI 谈何容易？其二，额外成本高昂。整个流程需一笔资金提前结清房贷，这笔钱常来自贷款中介提供的过桥垫资，也就是高利贷，年化利率动辄 20% 多，10 几个点都算良心。

贷款中介算房贷利率时精准用年化收益率，提到过桥垫资就含糊其辞，用几分几厘糊弄人。

一旦用了过桥垫资，提前结清房贷，就陷入被动，贷款晚一天下来，心疼一天，万一申请失败，没钱填窟窿，只能硬扛高利贷，实在是 “壮士断腕” 之举。

此外，多数经营贷无法从公司账户直接转个人账户，银行严控公转私，即便拿到钱，还可能涉嫌偷税漏税。如此折腾一番，真能省心省力？大概率不能。

所以，若非名下有合规企业、手头积蓄充裕、且前两年申请过高房贷利率的少数人，千万别趟这趟 “浑水”。

说到底，考虑是否提前还房贷、是否申请贷款，绝非仅看利率高低，实则是对未来短、长期现金流的精细规划。

现金流规划的核心原则永远是风险先行，收益在后。就拿房贷不转经营贷来说，经营贷相比房贷，最大问题在于未来现金流不稳定因素太多，其风险远非便宜一两个点利率所能抵消。

03

在这风云变幻之际，“现金为王” 四字分量极重，不管家庭还是企业，现金流健康永远是首要大事。当下这场提前还贷潮，正是民众对未来信心下滑的鲜明写照。越是局势不明，越要冷静。

在此，给准备提前还贷的朋友一些建议：还给银行的钱如泼出去的水，务必留些流动性应对意外，可能是千载难逢的投资契机，可能是北京居民摇到车牌的惊喜，也可能是家庭成员突发的伤病。但未雨绸缪也要适度，大笔资金趴在活期账户显然不明智。

合理运用金融工具对冲风险更为妥当。比如，有钱提前还贷时，不妨先给家庭成员买份商业保险，以小博大，反向撬动杠杆抵御风险。

另外，即便手头宽裕，向银行申请信用贷款，预留有效额度，随时支取应急，确保现金流稳定健康。

千万别因一点息差就倾尽所有还房贷，否则遭遇突发事件时失去缓冲，只会陷入更被动境地，甚至因急用钱背负更高资金成本，这样的提前还款得不偿失。

在民众信心受挫之时，未来究竟是更大危机降临，还是遍地廉价优质资产涌现，无人知晓。但可以确定的是，手中持有现金资产的人永远更具主动性，千万别因恐慌乱了阵脚，盲目跟风干傻事。

文本来源@柳行长 的视频内容