这几天，一个东二环新盘的降价，让中介刷屏了朋友圈。
东区的纯商楼盘，均价在2.8万左右，对比周边竞品在价格上还是比较有优势的。
不管怎么说，现在该楼盘带看量还是蛮大的。
可能是榕发北源云筑在不太适合的时间点开盘，又没开分销，以及定价的原因，卖得并不好，从而吸取了经验吧。
前期揽湖郡的销售也不理想，去年6月份就取得预售证了，大半年时间过去了，到现在为止只网签了46套。
于是，开启了分销，给中介高额的佣金，同时也在价格上做了一定的调整。
想在高库存的东二环杀出一条血路，这可能也是被市场给逼的。
买房不能光看价格和地段，潜在的不利因素也要知晓，这关系到未来的居住体验感，遇到不合适的房子，置换的成本太高了。
PART 1
图片为实地拍摄
楼盘优点蛮多的，给大家过一遍，因为售楼部置业顾问关于这些话术都能倒背如流了。
从商业配套上看，与东二环泰禾商圈的直线距离约为1.6公里左右，距离适中。
离地铁4号线横屿站约为300多米，可以算得上是正地铁房。
在楼盘的西侧是晋安湖公园，虽然不能一线看湖，但步行距离大约也只有300多米。
纯商社区，对比周边那些在砸盘的安商房社区，圈层会更纯粹一点，未来置换的时候邻居间内卷不会太严重。
市属国企的项目，或许不会有太大的惊喜，但应该也不会有太大的惊讶，当然，个别楼盘例外，如榕发夏荷郡。
PART 2
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该楼盘的楼栋分布：
1号楼到3号楼在社区的西侧，以四房户型为主，5号楼和8号楼在社区中间，6号楼和7号楼在社区东面，刚需三房户型为主。
此次做特价的房源主要是6号楼，这里有未知的重大不利因素。
在该小区的东侧，规划了横屿高架桥，这对未来的居住体验感会带来很大的影响，噪音和粉尘干扰是免不了的。
如果你住过临近主干道周边的房子，会知道楼层越高，受到的噪音越大。
人的耳朵能接收到16-20000赫兹的声音，高架桥上汽车发出的噪音是在这个范围内。
低楼层因为有其他建筑或者周边绿植等遮挡，噪音会小很多，楼层越高，周边越空旷，噪音就会显得尤为明显。
那么在这个楼盘中，尤其是靠近东面的楼栋，在楼层的选择上就显得尴尬了很多。
选个低楼层吧，噪音会小点，但是视野采光都不太理想，选高楼层吧，不知道汽车在通过高架桥的时候会不会把你从睡梦中惊醒。
前几年有一个靠近三环高架桥的楼盘，除了特殊楼层外，楼层的价差很小，几乎可以忽略。
同样，从网上查到的备案价，揽湖郡也采取类似的做法，非特殊楼层价差不大。
未来一旦前横高架桥通车，意向高楼层的群体要考虑自己能不能接受得了。
一个朋友就住在刚才提到的那个三环高架桥旁边，白天去他家的时候都感觉得到噪音很大，晚上效果就更为“震撼”了。
PART 3
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榕发，如果从规模上说，好像是蛮大的，但从这些年接触的产品来说，又不算很强。
在土拍的时候，一些大地块在出让的时候，一些追求高周转的开发商不愿意出手，这个时候榕发愿意站出来。
但毕竟资质有限，打造出来的产品力也只能属于中规中矩类型，个别楼盘在细节上还是比较粗糙的。
以夏荷郡为例，细节一般就不说了，卖的时候是89平米的户型，交房后变成超过90平米。
差之毫厘谬以千里，因为89面积段和90平以上面积段，使用空间差不多，但是税费上差距就很大，这样也影响到未来的流通和置换。
比较有代表性的作品应该是榕发观湖郡，最南面楼栋是一线看湖，目前为止，社区品质也还不错。
观湖郡作为3.0容积率的社区，靠近高架桥的楼栋总层高为29层，住起来应该是满压抑的。
还有一点比较奇葩的是，揽湖郡的阳台是内包起来的，虽然两边可以开窗，但感觉空气的流通就差了很多。
踩盘的时候，被问及怎么晒衣物的时候，置业顾问说现在都用烘干一体的洗衣机了。
没毛病啊，看来我们格局小了，这种户型设计还能促进电器行业的销售。
不过，我们也经常是带着有色眼镜看产品的，如果是绿城，龙湖这样的房企这么做，或许能代表一个潮流吧。
但从实用性来说，这种过于“前卫”的设计，有业内人士提出效果可能是负面的。
PART 4
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揽湖郡的户型设计也值得说道一下。
客观说，同样是三房户型，从价格和地段上看，对比保利云上之类的楼盘还是很有优势的，这应该是东区三房上车的最低门槛了。
但现在是公元2024年了，还能交出这种只有单面采光的产品。
77平米的户型，两开间朝南，主卧和客厅朝南。但剩余的两个房间以及厨房都靠采光井来采光，和市面上主流户型还是有比较大的差距。
现在89主流户型是三房两卫，一般来说是三开间朝南，一房朝北，有的89平米房源可以做端头户型，朝北无遮挡，有的房源朝北的卧室是采光井采光。
揽湖郡89平米朝北是没有采光的，虽然也做到三开间朝南，但是房间内的空间对流就差很多了。
别说和南部通透的户型对比，就算和朝北是采光井的户型对比，很多购房者表示难以接受。
106平米的户型客观说还是比较合理的，但是东端头户型可是一线看前横路的，路过的汽车轰鸣声对于高楼层住户来说是一种考验。
这个楼盘中有77，89,106,123和126户型，其中南部不通透的77和89户型占比约为35%，106户型占比35%，123和126户型占比均为15%。
整体来说，看起来更像是刚需产品，两个四房户型占比都只有15%。
怎么形容呢？你说购房群体没钱吧，人家花了将近三万单价买房，你说这些群体有钱吧，怎么会选择77和89那种南北对流效果都很差的户型。
小结
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去年4月份踩盘的时候，售楼部可以用门可罗雀来形容，现在看房的人突然多了起来。
除了单价2.8万以外，更为重要的一点是开分销了，中介就把这个项目刷屏了。
如果把环晋安湖周边的楼盘做个对比，揽湖郡在价格上还是有一定的优势。
要知道，当初榕发拿地的时候，指导价可是4.2万，不过就现在市场这种行情，指导价没有太大的参考价值了。
但凡事皆有利弊，你在接受低价的同时，就要清楚楼盘所存在的抗性。
高架桥，高架桥，高架桥！
如果你有朋友是住在高架桥旁边，住十楼以上的，那咱就别客气，搬过去住一个星期，看看能不能受得了。
总体来说，对于想在东区上车的人来说，这门槛相对是比较低的。
优势也是有的，交得了房，办得了证。至于品质，那就把预期降低一点吧，自古以来，一分钱一分货。
