烟台山实景

福州人要是谈楼市，会有这么一个顺序，鼓台仓晋，外加一个马尾，似乎这种说法已经奠定了楼市的基本排名。

似乎有几分道理，鼓楼属于省府圈，台江素有福州商魂之称，但这两个区体量不大，仓山和晋安现在各有千秋，晋安随着东二环板块的出圈，那仓山有优质板块吗？

仓山有着悠久的历史，汉朝，福州只是海湾，晋代海侵后退，福州慢慢成为半岛，关于田螺姑娘的传说，就发生在东晋，主人公在今仓山螺洲，也侧面证明了仓山有浓厚的历史底蕴。

而在近代，仓山走进国际的视野，要追溯到鸦片战争后，我们憋屈地签订了《南京条约》，福州成了五口通商口岸之一，大量西方人定居于烟台山。

如今列强早已远去，在烟台山上留下了万国建筑博物馆，现在的烟台山已经是福州的旅游打卡圣地。

在福州楼市的板块划分中，克而瑞对于板块的细分是非常客观的，其中他们对于烟台山板块的定位是在南二环路之东北，连江南路以西，闽江以南。

换句话说，就是把仓山二环之内的地段都称为烟台山板块。

二环对于任何一座城市，都有举足轻重的影响力！

北京二环内的房子如今可以用稀缺来诠释了，随便一套老旧小区都已经突破了十万的单价，鹤立鸡群于其他环线。

看过剧情发生在上海的电视剧，布景取景的风格都在上海的内环，来证明这个故事发生在上海，因为只有进入内环，才有真正上海的感觉。

环线在每座城市，都是地段的分界线！

二环在福州楼市的概念，如同二环之于北京，内环之于上海，每一寸土地都极有价值。

PART 1南二环

图片实拍于白湖亭万达

关于福州的二环发展史，想必大家并不陌生，北二环最先出道，然后西二环粉墨登场，随之东二环进入大家的视野。

客观说，这几个二环板块到现在为止，发展都较为成熟，也趋于饱和状态，那么按照板块的轮到效应，接下来就该轮到南二环了。

关于南二环，现在笼统的描述让很多购房者存在误区，新房和次新房库存量大，配套不成熟，成熟界面略逊一筹。

这些观点也对，也不对，因为没有对板块的具体片区做细分。

处于烟台山板块内的南二环楼盘（白湖亭片区），对比二环路以外的楼盘，无论是在配套，城市界面上都有明显的优势。

图源网络

在老仓山人眼里，仓山可分为南北两地。

1996年的时候，傲峰大桥和闽江二桥收费站合并后南移到白湖亭片区，这个收费站在2006年8月1日拆除。

虽然过去了18年，但在福州人心中，位于二环内的白湖亭已经成了城区和郊区的分界线。

对于老仓山人来说，他们至今还保利着一个买房观点，不过白湖亭就是乡下。

按照城南板块人的习俗，他们的子女在结婚需要添置新房的时候，为了显示财力，一般会在仓山二环内找房，然后告诉邻居，我们搬到“虎纠”去了。

虽然现在的城南板块也属于福州主城区，但发展相对滞后，为了能追逐高效的生活，又不远离老家的情况下，一般会选择在烟台山板块入手。

烟台山板块的南二环（也称白湖亭片区），如今在售的新房中，只有北园四大金刚。

这个板块中，配套是相对比较成熟的，有1号线白湖亭站，现有的白湖亭万达和准备动工的SM广场，还有规划中的麦顶小学（北园校区）。

从大福州的战略发展上看，未来一路向南的发展过程中，南二环板块是处于桥头堡位置，有难以替代的价值。

客观说，从现有配套，未来规划，城市发展方向等多方面来看，在南二环板块白湖亭片区既可以作为老仓山人的选择，也同样可以吸引新福州人。

PART 2 何时入场

图片来源于网络

不知道大家是否经历过2008年和2015年的楼市，是否会知道这两个时间点的楼市有一个共同点：货币宽松。

2008年末的时候，遇到市场上的金融危机，我们开启了四万亿的放水，到了2009年楼市行情一路向好；

而在2015年，我们的货币化棚改，2016年的时候开始，楼市从一级市场到三级市场都处于火热状态。（一级市场指土地供应，二级市场指新房，三级市场为二手房）

透过现象看本质，这两个时间点的贷款利率都是当时的历史低点：

2008年的时候，基准利率为5.94，打了7折后，为4.158，2015年的时候基准利率为4.9打了85折，为4.165。

从这点可以看出，每次货币宽松的时候，都是上车的绝佳时机点，只是市场存在传导周期而已。

现在福州对于首套房的认定标准已经降低，而首套房的贷款利率更是降到了最低点：

我们现在的贷款利率为LPR＋BP，LPR是浮动利率，而±BP（基点）是不变的。

如果现在购入首套房，按商业贷款计算，为LPR(3.95%)-55BP，实际贷款利率为3.4%，这已经是历史新低了。

对于楼市，很多人都是后知后觉，但我们从宏观角度来看，下调55个基点是非常罕见的，即使未来LPR有浮动，那么现在入手的话，也依旧是在LPR的基础上下调55个基点。

在综合对比历史经验后，现在是入手楼市的好时机，但目前福州楼市处于分化阶段，对于板块的选择就尤为重要了。

在文中提到的烟台山板块的四大金刚，应该可以纳入考虑范围了，原因很简单，必须趁着货币宽松时期，找一个有价值，且刚需和改善都能接受的板块。

毕竟在二环内，地铁口旁，又有商业配套，规划名校，拥有这种资源的楼盘少之又少。

从库存上看，福州广义的库存为42.7个月，狭义的库存指五城区内，为10.47个月，。

敲重点，这些库存主要是外围板块，如五四北，马尾，三江口等相对薄弱的板块，真正配套齐全且有发展潜力的，当然可以关注一下烟台山板块的白湖亭片区。

PART 3 现在和未来并存

图片为实地拍摄

星巴克和万达选择了落户白湖亭，至少证明这个区域从现在到未来都有比较高的价值。

这里有白湖亭的四大金刚，由于早期的时候没开分销，被中介各种吐槽，喜欢说是高库存。

当然，这四个楼盘库存总体约为4千套，体量会大了一点，但关于福州各个板块的库存，不知大家是否认真研究过。

位于花海片区的闽江世纪城A区，整个小区总户数就接近六千套，这还不算B区和E区。

从新房市场分析，位于弱东区的三远片区，业内人士预计商品房体量大约能达到6000套。

可以看出，白湖亭片区的整体配套还是优于这两个片区的，且向南能辐射到城门，三江口，甚至是青口板块，这样对比的话，库存似乎也没那么大。

当然，大家对于白湖亭片区几个楼盘该怎么选，会有一定的纠结。

说句开发商不爱听的话，在内卷的楼市环境中，他们只能向市场妥协，对于购房者来说，这反而是一件好事。

其实，无论对于地缘客户还是新福州人来说，烟台山（白湖亭片区）是一个既有现在，又有未来的区域。

所纠结的，就是在这几个楼盘中挑选一个合适自己的楼盘。

踩盘心得

1.精益求精

图片为实地拍摄

去榕发北源云筑踩盘的时候，看到这个大门，感觉挺大气的，即使在闽系房企的鼎盛时期，也未必能有几个开发商做得如此霸气。

可惜的是，这个大门要拆了！

这是真的，到案场问置业顾问的时候，也得到肯定的回复，为什么要拆这个大门了？

原因只有一个，北源云筑想做更高端的大门，来迎合现在购房者“挑剔”的眼光。

在我们的传统认知里，市属国企给大家的印象是中规中矩，交得了房，办得了证，产品没有太多亮点。

榕发做为福州土地货值最大的开发商，要想在各大国央企中突出重围，就必须作出改变。

上周看了揽湖郡，誉湖郡，后来又看了榕发在南湖的地块（锦珹大观），刷新对市属国企的认知。

2.C位出圈

图片来源于网络

白湖亭片区，北源云筑处于C位，避开了主干道，也不靠近高架桥，是一个闹中取静的地块。

白湖亭片区因为是城中村改造，虽然地段不错，但有一个致命缺点，就是这里会有庙宇和古建，不过北源云筑处于众多住宅之间，几乎没有这种直面不利因素的影响。

东面就是白湖亭万达和地铁1号线，其直线距离大约为300多米，两大重要配套咫尺之遥。

楼下就是白湖亭河道公园和未来的SM广场（直线距离在30米以内），高盖山公园和中骏世界城的直线距离也在1.5公里左右。

附近还有郭宅历史文化街区，规划中的东升运动城以及著名的烟台山公园。

其实，北源云筑对比其他竞品有一个重大优势被忽略了，就是离规划中的麦顶小学北园校区直线距离约为140米。

假如未来和其他几个竞品都划入这所学校的话（原则上期房不承认划片），那么住北源云筑的小朋友可能会比其他同学多二十分钟的睡眠。

对于北园云筑来说，外部配套几乎一应俱全，地铁，学校（规划中），商场，休闲公园，运动场所等，是一个难得的优质住区。

3.特色社区

效果图

既然外部配套齐全，那就看看内部配套。

本来该楼盘定位的园林景观是打造“一横两纵十八景将园林划分为:心之境、水之境、森之境、乐之境、动之境。

但是，精益求精之下，榕发又重新做了改变，大家可以等待后续的景观的升华。

小区未来会设置一个主题为茸茸兔的儿童乐园，这个应该是福州市场上的首创，内容之丰富让人咋舌：

1.木板拓展桥+楼梯2.皮带拓展桥3.爬网+楼梯4.敞开滑梯5.茸茸兔主体6.原木拓展桥7.滚筒滑梯+敞开滑梯8.棒棒糖9.转碗10.蹦床11.地形滑梯。

看似这是一条剑走偏锋之路，但何尝又不是一种突破呢？当下火的，未来可能进入审美疲劳，那就来点新颖元素。

同时，根据市场需求，如今购房主力群体已经转向90后和00后了，这代人对于这种社区环境还是有另类的好感的。

有没有想过，当那些所谓的新中式园林景观进入审美疲劳时，这种社区应该能走出一种特立独行的市场行情。

4.稀缺户型

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北源云筑最出彩的户型是约89平米的端户，三开间朝南，动静分离，阳台长度约为6.1米，得房率接近90%，端头有更好的隐私性。

约76平米的三房，应该是二环内，地铁旁能上车的三房最低门槛了。

同时，北源云筑在A1和A2地块中有总高7层的真洋房，全部都是大面宽短进深的布局。

此外，为了满足不同群体的需求，北源云筑在小户型（约76，89,115平米）上还推出了毛坯房。

这样的分配相对比较合理，因为有的购房群体喜欢有自己所钟爱的装修风格，同时，也可能降低了总价。

上次有粉丝咨询，四大金刚中那个还未入市的产品会不会卖到2.5万？

扪心自问，如果价格差距不大的话，你会考虑社区更有活力的北源云筑吗？

编后语

图片来源于网络

对于烟台山板块白湖亭片区，现在的城市界面已经很不错了，只是早期被对于不熟悉南二环板块的舆论所误导。

这个板块整体来说还是很宜居的，生活便捷，出行方便，多项配套齐全，且能接受的客群比较多，未来的流通性也不错。

如今进入了货币宽松时代，且在老仓山二环内，地铁口旁，很难再看到会有土地供应，是一个入手的好时机。

在这个世界上，唯一不变的就是变化！

可以看得出来，榕发作为福州土地储备最高的房企，已经开始蜕变了，不但要跟上市场的节奏，还进入了超车道。

相信未来北源云筑这个项目在交付后，会给业主带来一定的惊喜，在原有景观基础上做了升级的情况下，还融入了亲子元素，这是一种创新。

关于北源云筑这个楼盘，其实还有很多优点，不能逐一描述，建议可以前往售楼部做具体了解。