广州楼市做好剧变的准备吧

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章

我们讲了广州下半年第三批拍地，直接放出了50块宅地。但是和很多人的观点相反，我不认为这批供地会放大广州楼市的供给。

原因在于这50块宅地大部分都属于外围区域，除了核心区域的好地块，大部分逃不开流拍的未来。

最近有一些VIP客户在问，广州528新政之后，现在楼市到底有没有回暖，是不是可以买房了。

其实我知道他们并不是真的对楼市嘘寒问暖，他们想问问题可以拆解成两个。一个是房子是不是不会再下跌了，价格是不是已经到底部了。另外一个是现在房子会不会开始上涨了。

我觉得这是大部分有买房需求的粉丝和客户都会纠结的点。现在买了还会不会跌。现在不买会不会涨。

既害怕跌，又害怕涨，不跌不涨也很慌。

距离528新政公布，到现在也有两个月的时间了，我今天就结合一线市场的情况，聊聊我的看法吧。

毕竟只有躬身入局，身临其境，才能有最直接的体会和总结。

01

广州528新政之后，市场确实是变热了。不论是从咨询量，带看量，还是成交量来看，都在上升中，并且这种上升不是缓慢上升，而是数量级的增加。

另外，楼市的情绪也在逐渐变化。如果说之前看空和看多的比例是99比1的话，那现在可能是90比10。之前楼市的情绪已经降至冰点，那现在这块坚冰出现了融化的迹象。

不要小看，看多群体这上升的9个点，因为多空的平衡变化，都是这样由量变引起质变的。

而在微观层面，因为市场情绪细微的变化，导致很多业主的预期发生变化，这一变化导致的结果可能就是十几万，甚至几十万的砍价空间消失了。

我们这段时间遇到了一些笋盘的业主，出现返价和下架不卖的情况。虽然这种情况不算特别多，但也绝对不是个例。

其实市场的现状也不难理解。因为528的楼市政策，确实突破了一些楼市调控原有的框架。

15%的首付和3.4%以内的按揭贷款利率，降低了首付的资金压力。

而且不仅限于首套可以享受，还可以通过挂组或者挂售，做到之后的每一套都按照首套的贷款政策执行。

3年先息加27年等额本息，头三年的月供，相比于之前30年等额本息，每个月可以直接减少40%。

至此，按揭贷款，融合了按揭贷款和抵押贷款的优势，并且优化了两种贷款之前的缺点。拥有经营贷的还款方式和低利率，还保留了原本贷款成本低，评估价高，30年贷款期限的优势。

如果说解除限购限贷，更多的是一种托市的解题思路。那广州528新政，终于换成了救市的思路。

转换思路，才是楼市逆转的关键。不怕方法不给力，就怕思路不统一。思路对了，工具箱里的工具多的是。

02

至于对后市的看法，我觉得短期直接来一个V字形反弹，明显是不可能的。至少在下一波政策之前，楼市更多的还是在一个筑底的过程中。

这次有诚意的政策和铺天盖地的媒体唱多舆论，对于楼市的情绪确实会有影响，对于那些有意愿的却尚未下手的购买力，肯定会创造多一份焦虑。

但是如今大家经过政策一轮又一轮的拍打，早都养成了不见兔子不撒鹰的良好惯性。

过去最多靠点嘴皮子功夫就能吃遍天。再到现在必须真金白银，才能打动大家的一抹两行泪。情绪不是不能扭转，但是说白了，就是得加钱。

现在上车门槛和持有成本确实是变低了,

但我接触的一些客户，他们买自己预算内的房子，不仅不缺1.5成首付，不缺3成首付，甚至可以拿得出5成首付。

他们缺的是信心，缺的是对未来收入的预期。他们悲观情绪不止是蔓延到买房的行为，更是浸润到自己未来的工作和薪酬。

网络上，总传颂着吉祥三宝（保安、保姆、保洁）和铁人三项（外卖、快递、滴滴）的各种传说。

信心的恢复，需要时间。楼市的回暖，需要传导。经济的复苏，需要过程。

楼市政策的刺激自然不能让所有购买力产生现在就入市买房的欲望，但是能先让一部分购买力出手，就足够了。

至少让市场进入一个平稳的状态。

再这两天加拿大和欧洲开始降息，随着全球降息周期的来临，很多宏观层面的预期，也是会随之变化的。

这些都会最终作用在经济和楼市的预期和市场情绪上。

03

如果我们把观察市场的视线进一步缩小，放到微观的层面，就会发现广州楼市即使是复苏，依然存在分化的现象。

这种分化体现在房子的地段、区位和产品上。

这段时间核心区的笋盘，被市场消化的速度在加快。像珠江新城新政之后的成交量开始大幅度上涨。

金融城像骏景花园，上个月我们知道的就成交了有十几套。

当然优先成交的都是产品力和价格优势兼具的房源。

核心区的一些热门板块，珠江新城，天河公园，金融城，琶洲，你会发现业主的谈价空间变小，甚至还有业主返价或者下架不卖的情况。

这种热度的变化，在你拿着手机看挂牌价，是感受不到的。

但是除了核心区外，郊区的热度并没有太大的变化。像次一级的板块，万博，老黄埔，科学城，白云新城，不论是贷款量还是成交，目前还没有特别明显的变化。

楼市的热度传导和物理性的温度的传导体现出了惊人的一致性，不论是上涨还是回落，都会有时间差方面的分化。

当然，这并不是说核心区优质小区的价格就会直接上涨。

价格的体现是热度回升的最后一个阶段。在这之前，先会有咨询贷款上涨，摆台谈判量上涨，成交量上涨这几个阶段。

至少目前来看，市场的回暖还处在前几个阶段。

虽说短期房价跳涨的可能性不大，但这并不意味着，有买房需求的粉丝就什么都不做，对市场的变化熟视无睹，无动于衷。

当市场迷茫的时候，才有认知差方面的套利机会。如果等市场的情绪扭转，走势彻底明朗，那大概率会错过最佳的买入时机。

相反，现在反而是买入的一个好的机会节点。梳理需求，做好选筹，向上置换，优化资产配置，买到地段更核心，产品力更优质的房子。

不同总价区间的房子，也会有不同的操作手法。

这是因为板块轮动情况的存在。

简单说，就是在一轮牛市行情中，不可能所有的房子在同一时间内全部上涨。真实情况必然是一部分房子率先上涨，剩下一些房子的价格几乎原地不动。

但是原地不动的房子，不意味着不涨。当先涨的那些头部板块，头部小区涨到一定程度后，

那些还没涨的小区就会补涨，这就是所谓的板块轮动。

板块轮动的逻辑在于优质的板块和小区，在最快的时间内出现供求失衡，导致价格迅速上涨。这时候部分需求就会退而求其次，寻找那些还没有涨价的小区，这些小区就出现了补涨。

所以总价在300万左右的刚需产品，因为地段、供应较大，属于板块轮动中，补涨的那部分产品。所以买家会有比较充裕的时间，精挑细选，慢慢砍价。

总价在500到1000万这个价格区间，偏改善的产品，会在一轮行情里领涨，那就需要现在行动起来，明确选筹的方向和范围，提前做好规划，开始踩盘加购物车了。

1000万以上价格段的房子，供应量本来就不大，现在的价格也基本夯实。更多的应该以房源为准，而不是择时抄底。

如果遇到合适的房源，谈好价格和交易条件，就可以选择入手了。

其实不论市场是牛是熊，政策如何山呼海啸，看空和看多的群体，永远存在，但是观点从不重要。重要的是如何通过买一套房，或者置换一套房，让自己的生活变得更好。

关键还是在于自己的需求，如果你对后市依然迷茫，不知道在当下该怎么做，也可以预约我的时间，面对面聊聊，我肯定知无不言，帮你答疑解惑。

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（2024.8.19 橙子 yxjcena）