原创 刘博团队
GDP不到千亿，省内GDP排名倒数第五，房价却能排进前三，一年成交量仅次于省会，楼市如此逆天的城市，就是西南边陲小城——西双版纳。
熟悉的朋友可能知道，西双版纳傣族自治州是西双版纳的全称，作为云南省最南端的小城，是云南16个市州之一。
西双版纳以美丽的热带雨林自然景观和少数民族风情而闻名，行政区划包含景洪市、勐海县（勐读音同猛）、勐腊县，与缅甸老挝相邻。
2023年，西双版纳的GDP为760亿，是云南5个GDP未过千亿的州市之一。
在中国房价行情网上，2024年3月，云南省10个地级以上城市市区房屋均价排名显示，西双版纳平均单价8003元/㎡，位于大理、昆明之后。
去年全年，西双版纳的楼市可谓量价齐升。
统计局官网显示，2023年西双版纳的商品房销售面积为201.69万平方米，同比2022年上涨34.4%，商品房销售额约146.83亿元，同比上涨50.4%。
其中，西双版纳首府景洪市的商品房销售面积170.31万平方米，同比上涨了52.5%。
2023年西双版纳房地产相比2022年增长情况
如果你感觉不强烈，再看看去年云南省房地产各项指标，就会深刻体会到什么叫冰火两重天了。
2023年，云南省房地产开发投资2066.55亿元，比上年下降34.4%，其中，商品住宅投资1542.89亿元，下降34.9%。
商品房销售面积2490.86万平方米，下降15.2%；商品房销售额1702.19亿元，下降14.9%。
2023年云南房地产业发展主要指标情况
也就是说，在全省商品房销售面积、成交额水平约为2022年全年85%的情况下，西双版纳的商品房销售面积、成交额水平，是2022年的134.4%、150.4%。
这个水平不仅放在云南是逆天存在，在全国楼市里也是相当亮眼的崽。
去年，全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。
作为热门文旅城市，西双版纳楼市能在2023年带头起飞，原因有哪些？
我们认为，至少有三个方面：
一是价格便宜，二是康养需求，三是避险心理。
先说价格。
自2018年起，西双版纳的房地产市场就进入低谷，房价一度从均价8000元滑落，在2022年上半年甚至跌破了6000元大关，距离市区偏远一点的房子可能只要4千左右。
也就是说，同样一套90平米的3居室，前两年在三亚买需要270万（按3万/㎡），在版纳买只需要54万（按6千/㎡）。
价格低只是版纳楼市爆发的因素之一，与之对应的还有汹涌而来的康养需求。
2023年开始，我国每年有超过2000万人退休，称为史上最大的“退休潮”。
1963-1975年是中国生育高峰年，每年的出生人口都超过了2000万。而1963年出生的2934万人，他们在2023年迈入退休之年，未来的10到15年里，是60后人群的退休高峰。
具有良好经济基础和健康有活力的老年人，往往会优先选择气候温暖、生态环境优良的地方进行旅居，在这些兼具养老和度假功能的目的地城市买房，对他们而言，非常有吸引力，哪怕房子住半年空半年，也是可以接受的。
低房价和高需求一拍即合，随着2022年12月解封的到来，西双版纳的旅游热潮再次点燃，游客数量激增。
当地统计局数据显示，2023年版纳的旅客接送量693.42万人次，而2022年这一数据仅为239.75万人次，游客数量翻了近3倍。
当地房价也从4000元、6000元一路飙升，现已稳定在8000至10000元之间。
此外，近年来遭遇百年未有的大变局，有一些比较焦虑的人开始“未雨绸缪”，认为应该有一套避险的房子，来应对突发战争等黑天鹅事件。
网上有不少人在寻求适合避险生活的城市，要求不在沿海区域、不在交通枢纽上，不能是超大特大城市，不能有核电站，一圈筛选下来，云南成了比较好的选择。
这里较为偏远，地质结构稳定，人口密度较低，具有相对较好的生存环境和资源条件。
值得注意的是，在短视频风靡全球的浪潮下，网络直播卖房已经悄然成为西双版纳楼盘的销售主力。
数据显示，约有5000人投身于版纳的直播卖房事业，通过直观、便捷的直播渠道，版纳吸引了来自全国各地的潜在客户。
有高达八成的买房客户是通过网络平台得知并接触到这些房产信息的。
除了西双版纳，克而瑞数据显示，云南各州市的文旅项目呈现出不同的热度和吸引偏好。
其中，冬季温暖、生态环境优越、购房成本低的西双版纳占主导地位——景洪楼市的外地客户占比高达91%，其中东北客户是主力，占29%，其次是华北、西南地区客户，分别占比17%、12%。
大理、腾冲为重要补充，腾冲楼市客户主要来自华北、华中、华东，占比分别为11%、11%、10%。
而澄江、丽江逐渐淡出旅游地产销售，向度假运营转型。
当然，今年开年，西双版纳的房地产市场表现不及去年。
1月2月累计销售面积约30万平方米，销售金额22亿。
2024年1-2月西双版纳房地产累计销售情况
如果按照1-2月数据推算2024年商品房销售面积和销售额情况（180万平方米，130亿），这个水平低于2023年（200万平方米，146亿），但高于2022年（150万平方米、97亿）。
目前，当地政府也在通过提高公积金贷款额度等系列措施助力楼市去化。
不管怎么说，未来像西双版纳这样的度假房，还得有钱有时间的人来买。
外地人买西双版纳的房子，主要集中在景洪市，这里交通方便，高铁、火车、飞机场都集中在景洪市嘎洒镇。
如果是纯投资性购房，可能存在很大的不确定性，因为西双版纳毕竟不是一个就业型的中心城市，而是一个季节性旅游养老城市，而且随着城市不断开发，商品房的供应量比较大。
