苦等许久的救市终于来了。
本周一（5月6日），深圳大幅松绑限购，将福田、南山、罗湖、宝安西乡+新安街道以外的其它各区（也就是深圳的郊区，包括近郊和远郊），划为非限购区域。
并出台了“非深户放松郊区限购”、“二胎及以上深户放松郊区限购”、“公司放开郊区限购”等举措。
显而易见，这次深圳放松限购仅仅针对是非核心区，可以理解为“郊区去库存”政策。
新政下如何买房？淘哥认为，短期看，政策刺激+放松的区域，反而要谨慎下手，不是绝对不能买，而是要谨慎。其中有些好地段+优质楼盘是有大机会的，需要具体分析。
相反，暂时没有刺激的福田南山、西乡和新安，则整体更值得看好，这已经是政策背书的城市核心区。楼市已经到如此困难的时刻了，这些区域还是坚持不放松限购，背后肯定有大数据支撑。
关于这点，从这些区域的豪宅市场表现也能看出一些端倪。
比如上月初（4月3日），华侨城纯水岸、香蜜湖水榭花都、香蜜湖第一生态苑、深圳湾顶级公寓瑞府、南山沙河高尔夫别墅，5套4000多万的豪宅法拍房遭疯抢，每套都拍出了超高溢价率，其中2套成交价破亿。
所以现在要重点关注福田、南山等核心区域的优质房源，过几年会有惊喜。
不过，现在买房要有耐心，和2009年，2015年不同，这次深圳楼市的复苏不是V 型反弹，更可能是一个U型走势，在一个又一个的政策刺激+怀疑与否定中构筑一个底部区域，直到量变产生质变。
01.南山福田的改善豪宅
能重回高峰
不止深圳，最近，北京、成都等城市也开始了新一轮救市。如果追溯根源，这一轮政策变化和楼市调整，背后有一条主线、也是未来几十年楼市的基本规则——新一轮房改。
去年10月，国务院“14号文”被报道审议通过，此文件的意义相当于1998年的第一次房改，决定了楼市的基本面，其核心思想就是一句话“市场的归市场，保障的归保障”。
什么意思呢？以后中国楼市实行的是住房双轨制，一方面会大力增加保障房供应，让工薪阶层都能买得起房，消除无房可住的焦虑；另一方面让商品房回归商品属性、市场属性，满足多样化改善需求。——注意，是改善型。
这意味着，以后刚需房竞争会很激烈，会有大量的保障房抢夺刚需市场，这些保障房价格很低，只有商品房的5-6折，甚至更低，刚需客户购买力有限，自然是哪个便宜买哪个，最后刚需买家都去买保障房了，刚需房很难出现高溢价。
但是改善物业就不一样了，改善买家资金实力很强，买房主要追求居住品质和生活享受，这种物业对地段、资源、配套、景观、品质、物管、开发商品牌又有很高的要求，非常稀缺，只能价高者得，定价权很强。
所以完全不用担心深圳核心区改善豪宅的未来，关于这点，香港就是最好的参照。
最近，淘哥去香港考察，在西九龙高铁站一站之隔的南昌站，拥有山海景观的高品质社区维港汇，卖2.3-3万多港币/尺（折合人民币约23-30万元/平方米）。而一路之隔的保障房公屋，目前单价约合8万元/平方米，仅为维港汇的1/2-1/3。
即便价格如此低廉、距离如此之近，保障房却完全不影响维港汇这种改善商品房卖到20多万元/平方米，而且还卖的很好。
楼市演变有其客观规律，深圳的楼市发展一直又在跟随香港，所以在香港考察完，淘哥更加深信：深圳核心地段的稀缺豪宅，也就是南山福田前海宝中的改善标的，长期看和刚需房完全是两个赛道，价值一定会重回高峰。
02.南山华侨城有大机会
唯一在售大平层品质太惊艳
华侨城置换终选 本地客都在买
而在深圳核心改善区域中，又以华侨城板块的机会最大。和深圳湾、宝中、前海等豪宅区比，华侨城很特殊。
中原数据显示，华侨城200平以上的大户型二手房挂牌量高达约450套，在整个南山占比约37%，大户型房子很多。同时，华侨城的房子普遍老了，楼龄很大，业主们财力又很雄厚，换房意愿很强烈。
所以，华侨城蕴藏远超过深圳湾、宝中等新豪宅区的改善需求，有很多高端置换购买力可以释放。在这种大环境下，淘哥认为，华侨城的改善物业注定存在大机会，尤其是200平以上、景观好、品质佳的改善新房，未来会承接大量置换需求，价值肯定会芝麻开花节节高。
而整个华侨城区域的大户型新房供应量极少，目前仅在售新盘深业世纪山谷有200平+的大户型，此盘很多客户都是华侨城本地改善客，他们购入此盘的理由大致如下。
1、地缘认同。
深业世纪山谷紧邻华侨城豪宅区，南接深圳湾超级总部基地，西面是有“深圳中央公园”定位的大沙河、名商高尔夫+沙河高尔夫，再就是科技园、深圳湾高新区总部基地、后海总部基地，北则是留仙洞总部基地等，聚集了中国超级城市的顶级生态、人居、配套资源。
选择这里，能达到“不出侨城、轻松置换”的效果，天然就是华侨城业主改善的第一选择。
2、景观无敌，西临高尔夫头排，南瞰深圳湾全貌。
深业世纪山谷南向深圳湾、西临约200万㎡一线果岭，俯瞰约13.7KM大沙河生态长廊、高尔夫球场，东瞰华侨城绿地，北望塘朗山，周边还有大沙河公园、深圳湾公园、华侨城国家湿地公园、燕晗山郊野公园等四大生态公园环绕。
山、海、河、高尔夫球场、公园、湿地、城市地标……景观震撼度和丰富度，深圳可能没有哪个豪宅能与之媲美。
看下图，这是深业世纪山谷本次新品——建面约262平超级大平层的景观实拍，俯瞰一览无余的高尔夫球场，近揽壮阔的深圳湾海景。
实拍图淘哥提醒，千万不要忽视深圳核心区域物业的景观价值。
在香港，决定房子价值的第一要素是地段、第二要素就是景观。前几天赴港考察，香港某项目同一楼层、面积相同的两套房子，海景房源是无海景房源价格的2倍。
淘哥认为，优质景观对改善物业的价值赋能，随着城市发展会越来越显著，因为地铁、学校、市政等设施可以新建、升级，但是景观资源不可复制、不可再生，城市发展越成熟，其稀缺性就越明显、对物业价值的拉升空间也就越大。
未来随着深圳核心地段土地资源愈发紧张、建筑密度越来越高，深业世纪山谷这种拥有头排+复合景观资源的项目，就会越体现其价值。
3、国企开发，居住品质惊艳：低密、大楼间距、高级会所。
深业集团是公认的“国资优等生”，在深圳开发了深业上城、深业中城等一系列有口皆碑的网红楼盘，有很强的品牌共识。
本次打造的深业世纪山谷又颇具标杆风范，外立面采用玻璃幕墙、陶板幕墙及铝板幕墙打造，观感媲美深圳湾1号等顶级豪宅。
项目总容积率低至约5.78，是区域内罕见的容积率低于10的新盘，楼间距近百米。
车位比高达1:1.25、且车库高达约4.2-4.5米，非常奢阔。
更令人惊叹的是，项目构建了立体会所体系，包含天际会所、高端泛会所、商业会所，合计面积高达约6000平，建面配比达到约1:30，高于很多豪宅项目。
会所示意图
其中3栋独栋会所提供了运动康养（健身、瑜伽等）、生活艺术（音乐教室、家庭影院等）、商务会客（棋牌室、茶室、私宴厅等）多重高端服务，而且嫁接了部分深业资源，比如引入深业集团旗下医疗资源，提供专业医养顾问团队。
注意，这3栋独栋空间原本是开发商的可售商业指标，价值约2个亿，但是为了提升业主生活享受，开发商直接拿出来打造成了会所空间。
在寸土寸金的华侨城、在资金就是房企生命的当下，开发商能牺牲如此大的利益，让渡出这么多公众空间给到业主享受，可见其对品质的独特追求。
更令人钦佩的是，深业世纪山谷的3号独栋会所五一期间已经开放，提前实景呈现给了业主。淘哥实探时发现，项目会所设计独特、用材考究、美学底蕴深厚、品质媲美顶级豪宅。
会所实拍图从各项硬指标来看，深业世纪山谷的居住舒适度拉满，是完全能满足华侨城改善买家高标准、高要求的新一代豪宅。
4、圈层纯粹、户型稀缺、交楼快。
更重要的是，深业世纪山谷的户型非常纯粹且稀缺。
项目二期地块全部都是大户型产品，主力户型在建面约150-300平，后续甚至还有建面约1000平的超级大平层，总价门槛很高，能买入的都是企业主、上市公司高管、高科技精英、华侨城老业主等人士，圈层非常纯粹。
此外，项目本次新推售的建面约262平的4+1房，是华侨城唯一在售的大平层产品，且限量仅30套，非常稀缺。
此户型为独立入户、双套房、创新3厅设计，格局为双龙抱珠，卧室分列两侧，就算是3代同堂，也能做到起居生活各不干扰。
创意空间效果图
尺度非常阔绰，层高3.3米，景观阳台长约7.8米，主、客卧拥有270°转角飘窗，整个采光景观面超17米，可近看高尔夫球场全景以及双果岭+深圳湾海景，非常爽。
创意空间效果图
淘哥注意到，深圳核心地段的改善买家并不是很在意房子的产权性质，他们往往更愿意为资源、尺度、品质、居住体验、圈层买单，这也是深圳湾1号、瑞府、胤璞等顶级豪宅能卖到20-30万/平且备受财富阶层追捧的重要因素。
而深业世纪山谷拥有70年产权，低容积率，民水民电，通燃气，尺度阔绰，带大阳台，可观山海、高尔夫球场等多重景观，周边豪宅聚集、人文底蕴深厚，居住享受拉满，非常容易打动高端改善买家。
更重要的是，相较于大部分新盘2-3年才能交房而言，深业世纪山谷已经全部封顶、实景园林也已经呈现，预计明年年中就能交房，等待成本很低，这对于改善买家而言，吸引力很大。
03.6字头买国企精装大豪宅
比捡漏法拍房还划算
最后，更重要的一点是，深业世纪山谷的价格太划算了，6字头起带精装，仅为附近新盘的约1/2。
目前，波托菲诺纯水岸、天鹅湖花园建面约260平的大平层，挂牌价在40-80万/平，而深业世纪山谷建面约262平新品，单价仅约6字头起、总价仅约1800万起，还带全球百大设计巨头联袂打造的精装。
对于华侨城卖一买一的改善买家而言，买深业世纪山谷大平层可能只是自己卖房款的1/2-1/3，不必再加杠杠承担资金风险和压力，就能住进品质升级的新一代豪宅，还能再留下一笔可观的资金从容生活，可谓两全其美。
同时，和环华侨城区域有大平层产品的新盘对比，深业世纪山谷的价格更是划算。
比如附近的超总热点项目，限均价13.3万/平方米，按照深圳开发商以往的定价逻辑，项目小户型应该在10-11万/平方米，大户型大概率要去到15-16万/平方米，是深业世纪山谷大平层单价的约2倍，而且，后者整体的景观视野更好、容积率更低，居住感预计更佳。如此高性价比，又是深圳龙头地段的稀缺大平层，景观、品质、户型、品牌都可圈可点，交楼还快，今年买明年住，这种机会简直比法拍房捡漏还划算，而且更安全靠谱。据悉，深业世纪山谷建面约262平的新品正在诚意登记中，仅30套！此外还有建面约131-190平的大平层产品，以及建面约67-87平的臻装现房产品在售，真心建议感兴趣的买家一定要认真把握这次机会。（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）