这几天，北京、上海和广州放松了共有产权房的申购资格，符合一定条件的非户籍群体也可申购。比如，非上海市户籍家庭同时符合居住证持证、积分、收入和财产等一系列条件，拥有购房资格。广州本科学历申购共有产权住房不受户籍限制。北京市市长陈吉宁也在近期表示将优化共有产权住房分配政策。

的确，上述措施客观上对共有产权房是一个利好，对房价是一个利空，但是并不能改变共有产权房目前非常“尴尬”的境地。换句话说，对房价整体的影响非常有限。

1.共有产权房“生”下来比不过它的大哥“自住房”

应该说国家这几年为了让大家住上好房子可以说想了很多招，共有产权房就是其中的一种。它设计的初衷很简单，因为房价超过了普通人的承受能力，所以政府和购房者一起买房、产权共有，这样普通人就可以以只支付80%、70%或者60%的价格先买房，住上房子。

之后房价如果上涨，部分收益归国家所有，并且国家可以凭借世界各国法律上通行的“共有者优先购买”的通行做法，优先回购这些房屋，再转手给其他需要的购房者。这种做法理论上是没有任何问题的，如果真正能发挥效果也肯定非常好，但是放到实践中可就困难重重了，特别是它还比不过它的兄弟“自住房”。

因为共有产权房作为一种稳定房价的手段，或者说稳定房价的产品，就不得不把共有产权房和具有同样目的但形式不同的房屋相对比，这其中就要说一下自住型商品房。共有产权房和自住型商品房，明面上都是在总价上作了很大的优惠，但是逻辑上并不相同。自住型商品房打一开始就比周边的商品房便宜30%，但是购买者是有100%的产权的，5年后上市交易时要将30%上交给财政。所以理论上来说，自住型商品房相当于70%的共有产权房。

放到实操层面，自住型商品房就比共有产权房的优势大多了。因为共有产权房如果换算成全产权的房屋，价格是和周边的商品房基本一致的。但是自住型商品房是比周边价格便宜30%，如果5年以后这个地区房价没有任何变化就出售，也只要将增值收益的30%交给财政，那么实际上净赚30%乘以70%等于21%，买到就是赚到。

另一个方面，目前大城市市场还没有变化到完全是买方说了算的，卖方加上中介仍然在市场上占据主导地位，所以税费对房价成交价有一定影响，但绝大部分依然是买方承担的。也就是说，自住型商品房出售的时候，上交财政的钱可能买方也要出相当的比例。所以横向比较一下，共有产权房在自住房面前占不到任何优势。此外，共有产权房出售相对困难，又在自住房面前“矮了一头”。

2.共有产权房不太符合“刚需”的需求

除了比不过自住型商品房，共有产权房更大的问题在于，它不符合“刚需”的需求。这是因为，共有产权房位置偏僻大多是不争的事实，而大城市买房地段恰恰是最重要的因素。由此产生的影响主要有三个方面：

一方面，地段不好出行不便。房子不管是“房住不炒”，还是就是某些炒房客的投资品，最终要有价值，关键还是拿来住的。既然要住就涉及到出行、居住、医疗和教育的各种配套措施。

大部分“刚需”族的心态是很明确的，因为资金有限，基本上没有什么犯错误的机会，买只能买对。那么“刚需”最能把控的是什么？一个是教育学区，另一个就是出行方便程度。北京已经发展的很大了，上下班在路上花1个半小时到2个小时是可以接受的平均水平，但是超过这个水平，大多数人就会谨慎的考虑了。与其买一套偏远的共有产权房，为什么不租一套相对成熟上班又近的房子呢？房租跟购房比，花费少多了，而且工作调整了，租房也可以调整，容错率高。

另一方面，地段不好，换房特别难。一个中心城区、交通便利、带学区的房子可能没几年就要“换手一次”。相比之下，偏远地区的房子，交通、教育、医疗配套如果不够理想，别说了换手了，连买一手的人都很难找。

在这一点上，我见过无数不同情况的“刚需”族，虽然大部分人此前买的房子多多少少有点“对付对付”“向现实妥协”的意思在里面，但是大多数人是希望通过奋斗最终换到一个满意的房子的。在这种情况下，手头的房子如果到时候很难卖出去，或者手续很繁琐，我相信许多人是不愿意买这种房子的。举个最简单的例子，就算是普通商品房，如果前任房主有亲戚或者谁的户口在里面，即使不影响以后户口迁入迁出，很多人也宁愿要户口“干净”的房子。

3.共有产权房现在已经“生不逢时”

作为房地产调控的产品，不论是什么样的房子都存在各种各样的“短板”，这是为了避免资源被无端占用的唯一有效的办法。就好像古代赈灾的时候，赈灾用的米就算是好米，也要往里面掺点沙子杂质，否则赈灾用的米就会被完全不需要的大户人家和官家贪走。前段时间有媒体曝光的公租房先被廉价租走，然后再高价转租，就是公共资源被占用一个很好的例子。

所以共有产权房在卖出环节设定一些障碍，以及偏僻的地理位置是完全可以理解的。同样的道理也可以理解，自住房5年内不能上市，上市利润的30%上交财政；限竞房交房慢且有限售期，一般要7、8年才能上市；经济适用房等等在土地出让金等其他方面需要补偿等等。

但是这些都不是最主要的，最主要的是共有产权房不仅比不上自住房，不适应刚需的需求，甚至可以说都不太满足现在市场的需求了。

因为共有产权房说白了，是介于买房和租房的中间手段，这个中间手段，显然是房价上涨的时候最受欢迎。就好比现在股市是大牛市，但是一手股票100股买不起，突然来了一个朋友过来说，不要任何多余回报，免费提供资金，也不强制止损，也不影响决策，到时候就按投资比例分利润。

但是过去5年里，也就只有2016年和2017年房价在涨，2015年、2018年和2019年北京、上海和广州这三个大城市房价波澜不惊，跟牛气十足的深圳没法比，跟火爆的苏州更没法比。这种情况下，共有产权房就显得毫无意义了，“进”远远不如买了就赚的自住房，“退”不如公租房、廉租房甚至可能连租房攒钱都不如。

也正因为上面的原因，共有产权房居高不下的弃购率本身就能说明问题了。个人认为，用共有产权房来调控房价的模式是时候评估评估了。