保利雅郡价格的风轻轻吹出来了，意料之中！在吹风价出来之前，我们专门写过文章，预测过他们的价格区间，我们文章不是随随便便写的，都是经过反复的计算，推演，才得到最终结果。

结果没有任何不同：300万、400万、500万三条线。

正如我们讨论所说，这还只是吹风价，开发商不会一开始就打明牌，开盘还会有惊喜！惊喜会是多少？你们评论区告诉我。

当然我们的答案已写在周二“趁保利雅郡吹风价没出来之前，猜一猜价格？再解析户型！”的文章中。

讲解一个幕后花絮，考虑良久：我把360万-390万改成了370万-390万。

今天，展示一下琶洲琶洲的整个推理过程：

首先从成本要素入手，保利以69992万拿下鹤洞路地块，就说7亿整吧，折合楼面地价为2.71万/㎡，但还有配建共计1300方，地块又仅仅只两栋楼，就比如挖地下室的土方、各项物料，平摊到每一方，肯定就比大中型盘高，纯成本肯定要多加两三千一平方上去，这才是合理范围。

若成本是3万/㎡，这会比和颂的成本贵，比浣花里的成本贵，比滨江和著的成本贵很多，明白了成本就知道价格开出来就只能大于或等于这些，这是一个方向。

还没有讨论基建成本、装修费用、营销费用这些大的费用，再加上合理的利润，保利是房地产商，从没听说过保利是慈善开发商。

讲完成本就讲讲竞争对手，分别为新房的对手和二手的对手，若是相同的价格，跟和颂、浣花里一样打爆是极可能的，若是比保利滨江和著首开贵，则存在项目不爆的可能性，完全不能贵太多。

上面讲成本的时候就已经提起的竞争对手，有浣花里、和颂、有朗庭。雅郡跟和颂比，雅郡有省实2小和更近地铁的优势，跟浣花里比，雅郡空间更大。劣势呢？浣花里在十字路口，还有刚刚出来的地铁，也会有点噪音，但广州规划局刚刚官宣30岁的西朗站要进行TOD改造了，我们预告了很久的项目终于要动了，好期待！

把1号线坑口段到西朗站放入地下，地面车辆段也要重新放入地下，因为“对地面空间的隔绝效应明显，制约计区功能结构优化，将推动轨道交通老站场及周边地区的更新改造”。

技术手段也有剧透，首创国内存量车辆段及全车站全程不停运，雀跃[求抱抱]

这也意味着西朗TOD正式提上议程，广钢新城最缺的商业也要来了。

看到了么？右下角那些低矮的，圆圆的，方方的，就是大商业。现在只有1号线和广佛线，西朗站就超多人，超多年轻人，等2025年10号线和22号线后通段一齐出来，人从众，这才是要做在商业的客流来源。

上次我讲到广钢一号地改成住宅，不是规自懂，而是他比大家更懂，他们对荔湾的商业有更大更新想法，把西朗TOD打造成特色商业街区，才是事半功倍，甚至事都不需要一半，而是事5%功力100倍。

可能浣花里未来看不到地铁了，好消息来了，浣花里的业主们你们开心吗？但他对比盘依然是保利雅郡。

除了新房直接竞争，还有广钢二手的竞争，现在的广钢二手成交价，较为优秀的南向三房单价在4万/㎡，4.1万/㎡，我们经常在群内分享，东郡、海郡、紫郡、和光1都有类似的成交。一些较差的两房价格低至3.4万/㎡至3.6万/㎡区间。

保利在雅郡想要营造的，就是单价看起来比二手略贵，但以空间实得面积而论，又比二手便宜很多，实惠得多。就如保利雅郡87平方的南向三房，正式开盘会比400万便宜，我们预测在370-390万，单价4.2/㎡-4.4万/㎡左右。这个户型比滨江和著稍小一些，因为那边厅宽达到了3.85米，这里是3.7米，主卧也稍小一些，我们认为这个户型相当于旧规次新105平方的样子，以此计算单价回到3.5万/㎡的样子，你会怎么选择？

我们给粉丝朋友的建议：琶洲琶洲过往发出的文章一定要多去看看，我们评论广州房地产事件一定是带着客观而来的，我们有强大的系统数据在手，但不方便直接展示出来，所以我们更喜欢借用一些其他人的图片，把我们的核心观点表达出来，观点都是数据转化而来，不可不察。

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