官方批准的降价。

各地现在都在闹着取消商品房限价，之前是兰州，现在则是郑州。

可见，这是个大趋势。

在聊这个事情前，我想让大家回忆回忆有没有见过这样的发言——

都在说房价跌了？我这里的房子怎么一点没跌？

明明市场已经差成这个样子了，明明房价下跌成了所有人的共识，但总有些朋友会有些独特的发言。

起先，我只是以为他们在装怪，后来我理解了。

此问题就和本文的中心点「取消限价」相关！

所谓「取消限价」，更准确地讲是取消「商品住房销售价格指导」。

市场上行时，为了价位稳定，商品住房销售价格指导限制了房价上蹿；

市场下行时，为了价位稳定，商品住房销售价格指导限制了房价下跳。

换个词，也叫限跌令。

过去的这几年里，官方的备案价并不允许房价下跌。

因此，很多人在网上听着大家说房价跌了后，兴冲冲跑到售楼处，结果发现还是原来那个价，便悻悻离去了……

售楼处这边也很为难，价格下不去，只能通过各式各样的招搞促销。

比如买房送黄金、买房送车位送车、买房送装修包、买一套房送一套房……除了降价以外的全部招数，统统用上。

于是，购房者们提供了除了购买以外所有的支持。

如今，上头也可能发现了这个所谓的商品住房销售价格指导——

什么也指导不了，什么也限制不住。

索性取消得了。

对此信号，外界给出的定义是——

把新房定价权交还给市场，让开发商自由定价。

这种说法，还是过于含蓄了。

咱们来一更直白点的说法——

官方批准新房降价了！

接下来，各路开发商要开始有动作了。

据统计，郑州今年上半年商品房纯住宅销量同比下降49.1%，腰斩了。

这种时候，开发商们更关注走量。

想要走量，没有比降价更实在的手段。

可以肯定，

一大批在售楼盘正在准备下调售价。

当然，为了避免误会，我还是要先声明可能会出现楼盘价格上调的情况，比如那些好地段、用料极猛的豪宅盘。

再者，我想说商品房降价只是第一步。

咱们再来考虑一个问题，市场下行已经有些年头了，但取消商品房指导价才陆续展开。

未免有些慢了。

说明考虑取消指导价这个事情，制定政策的人也一直在犹豫。

因为新房市场可不仅仅和开发商相关，新房市场再往上一级可就是土拍市场了。

新房售价是土拍的锚。

众所周知，土地和新房是面粉和面包的关系。

当引入商品住房销售价格指导后，这层关系就变得很微妙了。

过去是怎么样的？

由于市场火热，开发商抢地热情高涨，土地价格持续被推高。

另一头，则是固若金汤的指导价。

——新房利润空间持续被压缩。

于是，那个时候的开发商们统一走通了一条路线——

高周转、降成本。

通过高周转走量，拍的地越多，能卖的房子也越多，利润自然就多了。

通过降成本挤出利润空间，不论是用料方面，还是建设方案的设计，都用最省成本的方法来。

在那些年，

我们可以看到一个又一个品质一般且相貌雷同的小区。

后来，高周转走不通了。

同时，市场还面临着另一个问题——

土地起拍价过高。

明明市场已经下行了，为什么土拍起拍价过高呢？

这一方面是因为土拍市场仍然把指导价当作是锚定土拍起拍价的参考。

另一方面，则是过往推高的土地价格自然不能轻易降下去，否则，某种程度上讲也算是国有资产的流失。

最终的结果大家也都知晓了。

土拍市场的成交一次比一次萎靡，民营开发商几乎不拿地，全部换上国企城投兜底拿地。

这个结果是由两个因素共同导致的。

一个是大家都知道的市场下行因素。

一个则是我们今天所说的主角商品住房销售价格指导。

作为土拍市场的锚，新房售价在引入指导价后失真了，于是土拍价也失真了。

说得更直白一些，

有些人还在把指导价和市场价等同起来，于是土拍价也迟迟降不下去。

对此，一些城市是这么解决的——

更改宅地容积率。

通过提高容积率，增加整个项目的货值，从而提高开发商竞拍积极性。

通过降低容积率，打造多样化（低密）产品，从而吸引开发商竞拍。

确实，

头部城市的招数非常多，在更改容积率、推出地王等各种招数下，还能维持住市场的繁荣。

不过，绝大多数城市的市场接受度并没有这么高。

对于大多城市来说，只有一招——

取消商品住房销售价格指导。

只有取消指导价，才能知道新房的市场价在什么价位。

只有明确新房市场价，开发商才知道如何在土拍市场竞价。

说到底，

这就是一场摸底测试。

先取消指导价，摸一下新房市场的底。

等到明白新房市场的底在哪儿时，土拍市场的底也随之浮出水面。

再进一步讲，

取消指导价就是一个想卖地的信号。

2024年，郑州已经近半年没宅地供应了；

2024年，兰州仅有1宗居住用地成交；

2024年上半年，全国292个城市土地成交共计约1万亿元，同比下降三成。土地出让金同比下降的城市接近200个。

当然，取消指导价后再卖地，主打的就是要真心诚意。

先降价再涨价。

随着越来越多的地方出台取消指导价的政策，能看到政府的心态也在发生变化。

过去，土地的价格最好能拍得高高的。

现在，能卖出去的价格就是好价格。

如此一来，市场也要随之而变。

第一步，在售新房的降价去化。

随着指导价的取消，市面上目前在售的新房会随之向下调一波价格。

这次调价主要为的就是去化，回收一定的现金流。

第二步，土拍市场降价跟进。

根据新房的降价，得到新房的市场价，进而调整宅地起拍价。

这是为了活跃土拍市场，通过土地收入填补财政空缺。

以上统称为，把市场交给市场。

但这些还是不够的。

现在的市场太缺乏主动性，购买力仍然不敢入场。

所以，第三步也在路上了——

进一步放开土地限制。

比如，曾经住宅要配套建设公租房、幼儿园等，这些限制就可以解除。

比如，规定的装修标准上限可以解除。

比如，容积率的变动。

总之，给与产品更多的可能性，而这个可能性让开发商自己拿捏。

从市场情况来看，开发商更愿意打造高端改善类产品。

以杭州为例，

过去两宗火爆的拍地都是低密类的改善产品，一宗在临平丰收湖，一宗滨江白马湖，溢价率分别为59%和39.57%。

钱二和九堡交界处的新盘，把产品规格拉满了，虽然地段不好，但首开中签率11.8%，相当火热。

可见，

想要产品卖得好，就得想尽办法俘获改善们的心。

这类人群侧重自住，同时在下行市场中，对于价格敏感度相对低一些。

因此，

取消指导价是个非常关键的节点。

首先，取消指导价后，在售的新房会有一波价格下调。

而未来即将上新的供应，可能会有价格的上涨。

因为市场的选择之下，开发商更愿意打造改善产品。相应的，改善产品的价位会更高；

因为土拍市场调整之后，土地价格下去了，开发商也更有能力做改善产品。

取消指导价可以看作在售新房降价，未来供应涨价的一个节点。

同时，

取消指导价也意味着投资买房的空间被压缩。

相信大家已经逐渐感知到了，未来的房地产市场非常分化。

一边是保障房的绝对领域，在这个领域没什么新房会是保障房的对手。

另一个则是越来越趋向改善化的住宅市场。

这还不是一般的改善化，而是超级改善化。

现在买房最难的一批人是手握多少预算的？

答案是预算400-600万的购房者。

我们往下看，那些预算一二百万的朋友，有的上车配售型的保障房，有的喜欢市区老破小，有的则是稍远一些的新房、次新房，选择很多。

到了预算400-600万区间，购房者的要求又不一样了。

地段不能太差、产品不能太差、地铁学区最好都有……当你把这些综合起来得出的标的，往往总价已经飙到千万的门槛。

还是以杭州为例子，

相对好一些的地段新房单价基本在4万/㎡以上，而这些地段几乎都在做175㎡、195㎡，甚至上250㎡左右的户型。

总价700万只是起步。

换句话说，

改善地段的产品门槛在700万以上，而核心地段的门槛基本提高到了千万级。