全国来看，目前还在限购的仅剩一线城市、天津以及海南岛六个地方，过去的时间里面，海南岛和全国其他地方一样，房价也是跌的稀里哗啦，今天笔者去见了一位江东新区的老朋友程生老板，刚好程生老板有套房子想卖，也是犹豫不决，故而问问笔者的建议，有感而发，故有此文。本文也想围绕这一主题，略谈一二三，供参考：

1、一是海口法拍房价格已经和安居房价格非常接近

海南岛的安居房的价格大概在1.2万左右，而现在海口商品房法拍房的价格，已经非常接近安居房的价格。笔者认为，安居房的价格，可能会是海口楼价下跌的极限区间。过去，由于商品房价格较高，老百姓会削尖脑袋去申请购买安居房。现如今，倒不如直接去购买商品房，反正价格也差不太多，商品房的品质毋庸置疑会比安居房好不少。

故而，商品房价格的持续下跌，很有可能会吸引安居房消费群体放弃申购安居房，进而转向去购买商品房，这在一定程度上，会有利于提升岛内居民对商品房的购买需求。

另外，就是大陆不少城市的安居集团进场收购商品房用于保障性住房的消息越来越多，逻辑也差不太多，海口目前的楼市法拍房的价格跌的和安居房差不多了，海口市政府直接进场收购商品房用于安居房岂不是更好？这也不用再专门去建设安居房了。

2、二是今年学位很紧张，说明岛外人口持续流入海口的趋势越加明显

2018年笔者刚来海口工作的时候，海南岛大概当年参考高考的人数在六万人左右，实际参加高考人数是5.1万人左右，而现如今，参加高考的人数已经达到7万人。近年来，海南岛新增了不少学校和学位。但是，今年笔者通过朋友了解到，今年海口小孩插班读书比往年难太多了，这也说明，海口人口持续流入的趋势有所加强。海南岛人口流入人数仅次于浙江省，排名全国第二，持续人口流入也为楼市价格起到了托底作用，这也有利于稳住楼市。

3、三是限购六年来，外部积攒了一批潜在购买需求

2018年海南自贸港消息出来以后，曾经一度楼价疯狂上涨，随之而来的是限购限贷政策的出台，迄今为止已经六年了。笔者在郑州工作了三年，身边就有不少朋友都有来海南岛置业的需求或计划，海南岛孩子读书相对河南来说优势太大了，类似这种情况，应该说还是有不少的。以此推断，六年限购，大陆还是积攒了不少潜在的购买需求，随着限购政策一定程度上的松绑，会陆续释放出一些潜在购买需求转变为现实购买力，为海口楼市价格起到托底作用。

4、四是近六年来海南岛严控土地供应，歪打正着，从供给端来看更有利于楼价见底企稳

2018年以来，海口鲜有新增土地供应，现在在卖的楼盘，大多也是以前的楼盘。笔者也没想明白，为何不抓住机会多卖地？因此，从供给端来看，海口的楼市供给相对大陆来讲会更合理一点。通过底部区域筹码的充分交换，也会有利于止住楼价进一步下坠的趋势。

从需求端来看总结为几点，一是外部人口的持续流入，二是本地潜在购买需求从安居房转向商品房，三是地方政府收购商品房用于保障房的可能性不断增加，另一方从供给端来看，供给相对克制，新增商品房土地供应较少。

5、五是海口最强地块即将土拍，起始楼面价1.3万，有望成为海口新地王

近期，备受瞩目的海口湾区地块，起拍楼面价接近1.3万/平米，海口湾区是海口最好的地段之一，学区配套很好，且在市中心核心区域，同时坐拥海口湾区一线海景美景。在现在楼市价格萎靡不振的时候推出新地块，可谓是司马昭之心路人皆知。新地王的即将面世，可能必将起到提振楼市信心的作用，可能也会起到稳住楼市价格的作用。

2025年海南岛封关在即，海南自贸港即将扬帆起航，自贸港封关落地，有利于各项自贸港政策的落地，海南岛得天独厚的椰风海韵、蓝天白云的气候特点优势，以及自贸港政策优势，持续流入的人口会持续增加新的购买需求。

故而，笔者认为，目前海口的楼价，可能已经接近底部区域。当然，笔者也不认为会立马拐头上涨，一是宏观杠杆率高企的天花板盖在上面，二是国企拍出来的地王老百姓认可度不高，很难起到过去地王一出楼价狂涨的效果了，三是最主要的因素是老百姓口袋里钱变少了，还是留着钱预防风险比较好一点。