“我在城北工作，最近关注到仙林湖、燕子矶的不少二手房单价已经跌到2万多，可以出手吗？”
今年以来，南京二手房成交量趋稳，但随着议价空间变大，不少板块二手房价经历了大跳水。这不，有网友将仙林湖、燕子矶列为“特别关注”。
这两个板块有众多相似点，比如都有成熟的配套；高峰时次新房价是高高在上的4字头；目前新房供应量都较为充足，内卷得厉害……当下，二手房价足够可爱，可以放心买吗？
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先看仙林湖。眼下，这里最令人唏嘘的小区，是融信世纪东方。
三年前，凭借高水准的交付，融信世纪东方狠狠圈了一波粉。当时，有业主信心满满：限售期过了，我们的次新房价可以叫板高科。
2022年上半年起，融信的二手房陆续摆上货架。高峰时，有房源成交单价高达4.3万/㎡。
如今，小区次新房价是什么水平？
链家上的数据显示：最近融信世纪东方成交的房源，单价在3万上下徘徊。就在11月初，小区一套99㎡户型以278.5万总价成交，单价还不到2万8，创下该平台上的成交单价新低。
谁能想到，金地湖城艺境的次新房价跌到谷底，会发生在2023年。
这家交付多年的次新小区，房价在2019年至2020年迎来高光时刻。不止一套一楼带院子的户型，成交单价逼近5万。
2022年3月，小区也有112㎡的标准层户型以4.4万/㎡单价成交。
现在，将链家上的成交数据按单价从低到高排序，金地湖城艺境单价2万3的“砸盘价”，都出现在最近。
10月15日成交的119㎡户型，总价仅285万。要知道，三年前，同户型能卖到近460万！这近173万的差价，都够得上雨核一套新房的首付了。
万科金色领域，情况也并不乐观。今年9月，小区一套89㎡三房，以220万总价成交，单价不到2万5，与2016年的水平相当。
高峰时，万科金色领域成交单价在3.7-3.9万/㎡不等。
在仙林湖，新城香悦澜山、保利罗兰春天、星叶枫情水岸等小区，与融信、万科等是相似的成交行情。
值得注意的是，融信世纪东方、金地湖城艺境的成交量、带看量属于板块内的遥遥领先。
以融信为例，中介表示：“市场行情冷清，小区成交均价缩水了大几千，加上交付时间不算长、品质不错，关注度很高，一个月带看866次。但挂牌量激增，成交压力不小。”
相比之下，高科荣境一期、二期次新房，价格相对坚挺。改善型户型尤为受欢迎，以一期为例，今年夏天，一套超300㎡的大户型成交单价近4.3万。
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接下来，看看燕子矶的表现。
随着早几年的楼盘陆续交付，现在的燕子矶，形成仁恒公园世纪、融创玉兰公馆、中海燕矶听潮、金科博翠花园、保利国际社区、弘阳燕江府等诸多次新小区扎堆的盛况。
将目光，聚焦到几个代表性小区。
今年10月，仁恒公园世纪首批次次新房成交，近4.2万/㎡的单价，立住了仁恒在南京人心目中的形象。
但有个问题，当年仁恒新房均价已经在3万9左右了，加上处在约5.5%的房贷利率相对高位，算上机会成本，这套房大概率是亏本的。
融创玉兰公馆，一期、二期均有成交。以一期为例，高光时期小区有单价超4.5万成交的房源。
今年，小区成交量明显下滑，且三季度成交的几套，单价滑坡至3.4-3.6万/㎡不等。
中海燕矶听潮，以成交量最多的C区为例。去年起，小区限售解禁，次新房价一直在3字头徘徊。
今年5月，小区一套106㎡户型以400万总价成交，单价超3.7万/㎡，创新高。
最近成交的房源，单价又有所回落，在3.1-3.4万/㎡不等，且成交周期普遍较长。
交付时间更早的几家小区，成交情况就没那么乐观了。
保利国际社区，近期不止一套2字头成交的房源。
而在一年以前，小区还有不少超3.8万/㎡成交的房源出现。
弘阳燕江府，高峰时期一套93㎡户型，成交单价近4.5万/㎡。
最近接连成交的两套，单价都没有过3字头。
电建洺悦府，次新房表现在区域内一直平平。链家上的成交“天花板价”，还不到3.3万/㎡。
今年9月，一套158㎡大户型仅卖了404万，单价2.5万/㎡。
注意，锐评君对比了燕子矶、仙林湖主力在售的次新小区带看量、成交量发现，仙林湖的综合人气略高一些。
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虽然从地理分布来看，仙林湖和燕子矶还有点距离，但在我们看来，这两个板块有诸多相似之处。
比如，配套都很完备。
仙林湖有金陵小学仙林湖校区、金陵中学仙林分校中学部；地铁2号线、4号线；智谷大道、绕城高速、经天路、仙林大道等干道；仙林金鹰、万达茂；泰康仙林鼓楼医院、省中医院仙林分院……
燕子矶有南师附中燕子矶新城中小学、南外仙林分校燕子矶校区、泰晤士国际学校；地铁1号线、6号线、7号线（在建）；招商花园城、城北万象汇等。
不同于一些还在建设中的新城，仙林湖、燕子矶的大部分配套已经兑现，生活便捷度看得见。
燕子矶万象汇
比如，次新房价都与下行的行情吻合。
随着前期开发的楼盘集中交付，两个板块的次新小区扎堆。高峰期价格能飙升到4字头，如今有不少可以2字头捡漏的房源。
比如，新房供应量激增，加重内卷。
仙林湖的中海观文澜、兰亭和颂、泷悦雅颂、星叶半山玥府、高科紫星堂等；燕子矶的燕璟和颂、四季雅筑、颐和四季府、星叶燕尚玥府、江悦堂等，与次新小区一起，把板块卷出新高度。
卷有卷的好，激发开发商做好产品的动力。你看：
仙林湖的兰亭和颂、泷悦雅颂，做了辨识度较高的中式产品，紫星堂则做起步215㎡的纯改善产品。
兰亭和颂实景图
燕子矶的燕璟和颂、星叶燕尚玥府等卷公区和户型，江悦堂也做了215㎡起步的洋房，买房人能买到产品力明显更迭的好房子。不过，随着户型越做越大，买房人的入手门槛也越来越高。
星叶燕尚玥府的露天泳池
那么当下，2字头的仙林湖、燕子矶，到底香不香？大部分人最大的担忧是房价会继续跌，可实际上，河西、软件谷、南站等核心区域的二手房价格局也在洗牌。
在南京主打刚改的板块中，仙林湖、燕子矶的综合值较为靠前，主流产品与主城有些年头的老破小拉开明显差距。工作、生活圈都在附近，预算有限、笃定二手房的买房人，该抄底就抄底，无需过多纠结。
