前几年，遭遇新房去化不及预期、土地流拍、房企退地等黑天鹅事件后，南京人居森林迅速褪去光环，陷入沉寂。

今年，人居森林要迎来转机了？

最近，南京市规划和自然资源局官网一连发布了两条关于人居森林的规划管理单元图则修改批后公示文件，板块内的一批地块，规划有变！

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先看二类居住用地的调整。

根据《秦淮新河入江口南岸片区龙藏大道以东地块城市设计深化及控制性详细规划修编》SOa010-05规划管理单元图则修改（批后公布）：

编号为05-023的二类居住用地，在用地面积不变的情况下，容积率由2.8调整为1.5，建筑密度由22%调整为25%，建筑高度由80米调整为60米，绿地率由35%调整为30%。

仔细看地块位置，不难发现这就是2022年夏天被金基拿下，而后又退地的G41，简单回顾地块时间轴：

2022年7月12日，金基以总价21.2亿元拿下人居森林G41地块，地价20550元/㎡；

但拿地2年，G41一直没能入市，去年退地的消息被官方证实；

退地不久后，南京市规划和自然资源局发布了地块降低容积率的意见征询。本月，地块规划编制调整被批。

《秦淮新河入江口南岸片区龙藏大道以东地块城市设计深化及控制性详细规划修编》SOa010-04、05及《中国（南京）软件谷东片区控制性详细规划》SOb020-05规划管理单元图则修改（批后公布），传递的信息量就大了。

按照早期的官方规划，人居森林的定位是以滨河特色低密度居住社区为主，集文化、创意、生态、旅游等产业发展为一体的产城融合之城。

整个板块以龙藏大道为分界线：

龙藏大道以东片区，规划打造涵盖12幅住宅、2幅商办用地、6幅教育用地的配套集聚区；

龙藏大道以西片区，是以数字产业、高新、金融、新经济为主的高端产业集聚区。

注意看，在集中的生活社区以南，是复合开发社区，规划文件中用地性质调整的几幅地块，就位于此。

这里，此前的规划主要以商住混合用地（Rb）、幼托用地（Rax）及基层社区中心用地（Rc）为主。

大规模调改用地规划后，这一片区域将以科研设计用地（B29a）、商办混合用地（Bb）为主，地块切得很碎，且科研用地占比相当高，将商办地块夹在中间。

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深度思考：官方为什么选择在现在，对人居森林的多幅地块进行集中、大刀阔斧调改？

规划文件的官方说辞，是顺应市场变化，提升片区住宅品质；改善区域城市形象，优化城市功能，完善配套设施。

没错，都是大实话。锐评君，也有几点延伸猜想。

第一，河西南“爆改”进行时，一直打着“咫尺河西”标签的人居森林，也该搭上顺风车苏醒了。

卖地触顶摇号，卖房却赶上楼市行情下行，人居森林多少有点生不逢时。但这两年，南京多数板块都无差别感受到了寒气，人居森林的应对策略是“蛰伏冬眠”。

助力楼市企稳回升，南京官方没少做努力。今年，河西南放大招，直接变身为河西中央科创区，并设立了一揽子关于产业、人才、民生配套等的计划和目标。

从地段上来看，人居森林与河西南仅隔一条秦淮新河，况且地铁、跨秦淮新河大桥等，早已打破两个板块的交通壁垒。河西中央科创区焕新而来，人居森林“蹭热度”重启，现在未必不是好时机啊。

第二，要论河西最近平替，人居森林的优势显而易见。整个雨花供地节奏较为克制，人居森林的新房库存也实打实消耗了不少，补仓是顺势而为。

一直以来，岱山、软件谷、雨核等板块，承接了不少河西外溢来的置业需求。从通达河西的距离来看，人居森林的优势明显。

从现在的新房格局来看，软件谷仅保利荷雨瑧悦等为数不多的选项，雨核、岱山，加起来也就华润、建发、绿城等几个新盘可选。

翻看今年雨花的局部供地计划（最终信息以官方释放为准），目前仅明确了小村DF二期、自行车厂南侧、尤家凹等地块的招商工作，整体供应很克制。

人居森林的情况，则是铂玥江南进入尾盘状态，主力在售的天萃为高层产品，今年如果这幅容积率降到1.5的纯宅地拿出来供应，低密差异化优势是有的，或许能提振一下板块信心。

第三，还是顺势而为、顺应形势，人居森林的整体规划，大有优化空间。

我们知道，人居森林的规划启动时间比较早，当时南京楼市无差别火热，哪怕同质化严重，住宅产品也多不愁去化。

现在，情况不一样了。置业需求在优化，人口结构调整对应的入学等需求也在变化，人居森林的空间设计需要顺应形势。

从规划文件来看，官方的思路是清晰的：增加科研用地，从而加大产业和人才的引进落地；商住变商办，挤压掉过剩的涉宅地块供应的同时，丰富城市配套。

锐评君认为，调改规划的同时，人居森林还得加把力，把前两年规划引进的南京一中等教育资源尽快落实到位，同时解决医疗配套匮乏的短板。

孙子兵法有言：“静不露机，云雷屯也。” 眼下，人居森林得积蓄力量，扎扎实实完善产城配套，耐心等待属于自己的春天。