南京高端改善市场，闯入一位“争议性”选手。
▲效果图 仅供参考
最近，扬子江置业&保利G17规划出炉，霎时间舆论哗然：曙光初现的江北楼市，仍以刚需和首改产品为主，你却要做低密洋房（4栋9+1F，4栋6+1F）？建面约148㎡起步户型总价门槛近600万，建面约185㎡约720万！
江核，可以这么自信了？
很明显，G17将跳跃式拉升江核房价的天花板。在这即将成为现实之前，我们将所有的症结和疑问，归结为一个问题：扬子江置业&保利，要把房子卖给谁？
不要轻视这个问题，这关乎着G17定位的底层逻辑，影响着江北楼市下半场的新格局，也将是南京房企产品打磨的新方向。
01
与许多同行类似，拿到G17规划时，我的第一反应也是“为什么”。
从地块本身看，G17出让时的容积率为1.6，很适合做高低配产品，这也是利益最大化的铺排方式。更何况，隔壁的江韵瑧悦，已被市场和买房人所认可，创下五开五捷的神级热销。
但扬子江置业和保利，却选择更难的路：降低G17容积率，打造纯改善洋房住区。
究竟是怎样的稀缺？要知道，2024南京共成交164幅地块，容积率≤1.2的地块约20幅，但低至1.01的仅河西南G11。G17，是江核有史以来容积率最低的宅地，也是南京主城区近十年来屈指可数的1.01容积率宅地。
我们无法知晓，在内部论证时，扬子江置业和保利经历了怎样的挣扎，把容积率从1.6降为1.01的极限值，所带来的经济损失是巨大的，同时还需要大量时间与财力去进行产品调研。
目光从G17收回，回到开头的问题：扬子江置业&保利，要把房子卖给谁？不妨看看深度调研后的主力目标客群。
首先，是被长期忽视的江北纯改善买家。
随着金融、大健康、芯片等新兴产业的持续导入，越来越多高素质人群涌入江北。对于这些购买力强劲的改善买家来说，能节省通勤时间的高品质好房子，是对自己和家人的最好犒赏。
江核楼市虽琳琅满目，建面约90-130㎡刚需和首改能随便挑，但纯粹洋房住区却难觅踪影，此类置业需求却被长期忽视。现在，G17激活他们的改善欲望。
其次，是鼓楼、龙江等区域置换买家。
不要怀疑，这类主城客户对江北的肯定和热情愈发凸显，尤其是总价500万+的改善市场。
平心而论，总价600万-800万，在鼓楼、河西等并非没有选择，可户型面积、装修尺度等，实难满足他们对更高居住品质的追求。
超龄老破大不谈，看看“年轻”的长江华府、苏宁檀悦等，你会感慨产品迭代太快。
总价600万-800万在长江华府，只能考虑建面约99㎡两房，显然无法满足改善需求。稍稍放宽预算，建面约145㎡大三房总价已800万+。
再看苏宁檀悦，建面约159㎡最小户型总价超900万，多为低楼层产品。
考虑得房率和舒适度更高的四代宅？不好意思，河西四代宅产品的总价动辄超千万，稀缺四代宅洋房更是1500万+。
现在，G17为主城改善买家提供Plan B：只需十几分钟的车程，最低总价不到600万，就能在江北核中核，入手一套高品质低密洋房。
这两类主力客群，与我们对江北发展的审视基本一致：
第一，随着新质生产力的加速导入，城市基建的日渐完备，教育资源差异的日渐抹平，江北已远非“吴下阿蒙”，江南改善买家投来的目光愈发炙热；第二，刚需和首改高层遍地的江北，高端改善的火候已到，G17让江北有资格站在南京高端改善的竞技场。
02
有人说，G17是江北楼市的标杆，在我看来未免谦虚了些。
可以笃定地说，放眼于南京全市，在同面积段产品中，G17的户型格局、空间尺度，都没有对标。
如此高调的结论，得益于G17超乎想象的产品创新，融合大平层、别墅与四代宅的强项，是多类住宅优势的集大成者。
先别着急看户型图，容我放两张图，来体会G17的超乎想象。
▲效果图 仅供参考
这是震撼的十字女王玄关，往往出现在建面超200㎡的豪宅户型，能凸显空间尺度与秩序美，给人以女王般的仪式感和尊贵感。
▲效果图 仅供参考
这夸张的挑空客厅，让我想起初见中海江南玖序建面约270㎡挑空墅厅样板间时的震撼。
如果我告诉你，这两张图都是G17建面约185㎡户型效果图，你可千万别太惊讶。因为，G17建面约148㎡的“门槛级”户型，同样做到十字女王玄关和三面采光挑空客厅。
G17总价600-800万（标准层）所带来的居住尺度与感受，不输河西总价1500万+豪宅。
具体看建面约185㎡户型，审视G17是如何怎样激发双主城改善买家热情的。
▲仅供参考，以实际为准
极致的南向面宽与空间舒适度，是大平层的奢华。
数学中有个很简单的规则：同等面积下，开间越大，进深越小。过于追求大面宽，也会对进深造成影响。但G17却通过突破极致的得房率和合理的空间布局，巧妙解决。
▲仅供参考，以实际为准
全赠送的大露台、半赠送的大阳台、全赠送的南北多飘窗等，G17得房率的最高可达120%，大大提高空间使用率，刷新南京四代宅的得房率上限。
以女王玄关为界，厨房、客卫等功能区朝北，客餐厅与卧室朝南，让家肆意与阳光拥抱。这极致的南向大面宽，是戳中南京人心坎的“薄”与“透”。
主卧套房，大面采光的奢华衣帽间将成为女主人的私人奢侈品展览馆；酒店风满满的主卫，浴缸、双台盆、淋浴房等一应俱全，轻松俘获男女主人的心。
▲仅供参考，以实际为准
两间儿童房可“共享”衣帽间和南次卫，又贴心地将私密感拉满。如此两全其美的设计，也是南京楼市的“头一次”。
一体化的L（客厅）D（餐厅）K（厨房）B（阳台）G（露台），形成奢阔的家庭社交聚场，客厅北侧有可设计成阅读区、画室的X空间。
同时，G17还将为买房人三房or四房定制服务，3+1房的户型设计，能根据业主家庭结构和居住需求调整功能空间。
极致的立体垂直空间，是别墅的尺度。
挑空客厅，常与别墅捆绑。但近年来，南京多个大平层项目尝试挑空客厅，比如中海江南玖序约6.6米挑空的墅厅、金陵月华直面长江的7M挑高纵厅。
但需要注意的是，南京市面上的挑空客厅多为大户型——中海江南玖序为建面275和305㎡，金陵月华则直接将尺度拉到建面约400㎡。
可G17却做到全户型客厅挑空设计！三面采光的挑空客厅，带来超大尺度的气派感。即便是自诩看惯了好房子的我们，也将会不由得羡慕起未来的112户业主来。
▲效果图 仅供参考
另外我了解到，G17还有少量建面约180-230㎡的底层复式，带有独立院落。一方院落对中国人的吸引力有多大，无需多言吧？
“给每个人一座花园”，是四代宅的理想。
▲效果图 仅供参考
G17为一层两户设计，露台错台式布局，充分保障每户的室内采光，让露台、室内形成有机整体。其中建面约230-280㎡的顶楼复式，露台尺度达到约100㎡！
未来这奢阔的大露台，将发生许多美好生活场景：一把藤椅、一杯咖啡，阳光晒得人懒懒；绣球花开得刚好，鸟儿欢快啼鸣，充盈着大自然的气息。
G17还有一个里程碑式的意义，那就是落地华为全屋智能系统。不要怀疑，华为全屋智能系统所呈现的生活，会远比你想象得更体贴、更细致、更暖心。
园林景观，我也忍不住悄悄剧透。
G17因地制宜地利用地块高低差，以行、望、游、居为准则，打造城市玄关、会客花园、儿童乐园、宠物乐园等九大生活情境，满足全龄段业主需求。
▲仅供参考，以实际为准
种种产品创新突破想象上限，舍得砸钱是固然重要，但扬子江置业与保利对产品的极致用心，更难得可贵。
03
看到这里，你或许又要发问：江核优质地块不少，为什么偏是G17？这就要说到它优越的地段自信。
站在未来业主视角来审视G17，来体会G17是如何让他们心生涟漪的。
既然傲居江北核中核，自然坐享顶配的城市资源，论顶尖资源聚集度，G17难有对标。
▲示意图 仅供参考
体量堪比10个新街口地下商圈的江北地下城、总建面约53万方的华润万象商业等，这些地标将勾勒流光溢彩的城市天际线。
簇拥着江北第一高楼等的扬子江金融中心，将成为长三角区域具有重要战略地位的新金融支点，剑指全国一流的新金融中心。
▲江北市民中心
已建成的，有世界一流的全球互联互通枢纽扬子江会议中心、国家一级图书馆江北图书馆、国家公益一类美术馆南京美术馆等。划重点，“世界一流”、“国家一级”等前缀，就足以窥见江北配套资源的重量级。
▲扬子江隧道实景图
过江通道+地铁，构成密集高效的交通网。扬子江隧道对接鼓楼，长江隧道串联河西，预计明年通车的地铁4号线二期（在建）直达龙江，10号线通往河西和安德门，地铁11号线（在建）贯穿江北。
▲路线示意图（以实际为准）
懂行的都晓得，对于城央居所来说，优渥的自然生态资源比都市的繁华便捷更稀缺。
▲示意图（以实际为准）
G17东侧，就是珍贵的绿地、河道，随时验证公园二十分钟理论，这里阳光免费、微风免费，轻盈与自由亦免费。
还没完呢！
▲实景图
G17与长江岸线的直线距离仅约400米，江景资源无比矜贵。滨江岸线上的扬子江生态公园、湿地公园、启龙亲江公园等，松弛感满满。
住在G17，都市的摩登感与自然的松弛感随心切换：前一秒还和家人在露台围炉煮茶，下一刻就能穿越到繁华的城市中心；换上跑鞋、戴上耳机，来场酣畅淋漓的晨跑，一路从旁边的河道公园跑到长江边。
冬去春来，成立10周年的江北新区，再次迎来全省送来的“大礼包”。
3月初，南京召开新闻发布会，解读《关于贯彻落实〈中共江苏省委 江苏省人民政府关于支持南京江北新区高质量建设的意见〉的实施方案》，20条重大举措力挺江北，覆盖产业、交通、医疗、教育等全维度。
江北再次矗立时代风口，新一轮的浪潮已经开启。扬子江置业，是江北新区建设发展的主力军；保利，是遥遥领先的全国头部央企，这对强势CP注定要成为时代的弄潮儿！
以G17为契机，扬子江置业和保利将提升板块价值，拉动江北向上进阶，为新区提振信心，给城市更迭输入力量。
在种种利好加速兑现、板块价值持续向上的江北，G17是高品质的低密洋房住区，也是给足圈层买家身份认同的理想居所，更是潜力充满想象的绩优股。
《哪吒》中，龙族将最硬的龙鳞给了敖丙，编织出坚不可摧的万龙甲；江北，将密集顶配的资源给了G17，商业、交通、生态等高度浓缩周边。前所未有的产品+禀赋的土地天赋，标定了G17的“不曾有”和“不再有”。
现在，你可以准备好所有的溢美之辞，静候G17的登场！
