房价回调（跌）了多少？自2021年左右的最高点，“四大天王”中的三位“北京、上海、广州”三大一线城市回调了20%多，价格回调到了2016年的价位。深圳则回调的幅度比较大，回调了34.6%，价格也回调到了2016年的价位。这是“四大天王”一线城市的房价回调。

在二线城市中，回调幅度比较大的城市有：青岛、郑州、石家庄、温州、东莞……，房价回调幅度大都超过了30%（平均）。为什么这几个二线城市的房价回调幅度比较大呢？因为这几个二线城市前几年的房价实在是涨的太快，有点猛，猛过了头，必然回调的幅度就会大。

至于其他一些二、三线城市，回调（跌）的幅度基本和一线城市差不多，甚至很多小城市的房价回调（跌）幅度很小，远远小于一线城市。

为什么很多小城市，甚至县城的房价跌的幅度反而不是太大呢？（产业结构太差，人口外流太严重的小城市除外）。主要原因有两大原因：一是外部资金，外地人很少有去小城市、小县城投资买房。小城市的房子大多是本地以及周边农村的人买来住的，杠杆和换手率较低。

其二，由于小城市、小县城的房子大多是本地以及周边农村的人买来住的，大家都知道小县城的经济主流，那是编制体系，稳定性显现在在房价上，就是房价波动幅度也会相对“稳定”（幅度不大）。还有就是另一部分在小城市的买房者：农村的人到周边小城市买房通常是“婚房”，为结婚而买的（城市有套房，是现在农村婚娶的“新三大件”之一），这个“婚房”，稳定性显现在房价上，也是房价波动幅度也会相对“稳定”（幅度不大）。小城市的两大购房群体的稳定性，使得小城市的房价波动幅度也趋于稳定。

注意：我在此处对房价的周期波动用“回调”，而没用大家通常说的房价“跌”。因为这几年的所谓房价“跌”，在实质上就是对前些年房价快速上涨的“挤泡沫”。

把“泡沫”挤一挤，然后再增长，从长周期角度看，房价的平均增长率就始终维持在一个稍超过（或持平）“通货膨胀率”的水平上。这是符合经济规律的，也是符合房产这种“硬资产”的回报率的。

注意：这里的“硬资产”，我是以能否跑赢“通货膨胀率”定义划分。社会经济中的大部分资产，是跑不赢“通货膨胀率”的。一个国家政府也不希望有资产能跑赢“通货膨胀率”，因为假如有很多资产都能跑赢“通货膨胀率”，那么“超发货币”这种税收方式，就失效了，就无法从百姓口袋里直接拿钱了。

那么为什么“房产”这种资产会跑赢“通货膨胀率”呢？政府对此也接受，也允许呢？看一下这个市场中的“庄家”是谁大家就会明白了。

房地产楼市的根基是土地，“庄家”掌握着土地。这个市场如果不行了，房子卖不出去，地就卖（租）不上个好价钱，你说谁最着急？再说了，房子那是租地建的，最长也就70年，所谓房主，也只是在这70年内倒腾倒腾。这项资产的实际拥有者那是“庄家”。所以，这项资产允许其可以跑赢“通货膨胀率”。

言归正传：房价还会继续跌吗？以后能涨吗？先看一下房价上涨最根本的经济因素。因素很多，但最根本的有一项是“水涨船高”。

“水涨船高”是什么意思呢？看一下前两次的房价大涨：2008年的4万亿，房价大涨，2016年的货币化棚改，房价大涨。这其中的共同点就是“水”涨了（货币发行供应量），船就高了。船在什么位置，体现的是“水”位。水位高，船位必然高。

讲到这里，有小伙伴会说，现在这次大放水，M2不是已经冲破300万亿了吗，为什么房价还没涨呢？不是不涨，只是时候未到。漫天的大水（货币）还在银行体系内“空转”呢。

政府能容忍这些钱一直“空转”吗？“印钞机”印钱都冒了烟，难道是印着玩吗？不会的，这漫天的大水一定会放出。大水放出意味着“水位线”必然会升高。“水涨船高”，也就意味着以后“船”也必然会再创新高。

大的趋势讲解完，再讲一下房价回调期筑底的具体时间，以及“船”再创新高的具体时间点，这些内容就比较敏感了，也是对于买房人、卖房人、投资人非常有价值的内容。这些内容，且听下回分解（未完待续）……更多内容关注微信公众号，不知不觉写了近3000多字，容我休息片时，下回接着给大家讲解。