从美联储的利率政策到房贷市场的波动，再到租赁市场的变化，2025年美国经济充满了不确定性。孙斯陶认为，通胀压力、建筑成本和政策变化将持续塑造美国房产市场格局，无论是购房者、房主还是租户，都需要密切关注这些动态。

近日，多个经济领域的重要数据及政策信号引发了市场的广泛关注，从美联储利率政策，到最新的房贷申请量，再到房屋租赁市场的态势，这些都在一定程度上勾勒出2025年美国经济发展的多重面向。

美联储主席杰罗姆·鲍威尔于2月12日在国会听证会上表示，尽管美国通货膨胀有所缓解，但“尚未达到目标”。2025年1月的消费者价格指数（CPI）数据显示，通胀率较上月环比增长0.5%，年化通胀率攀升至3%。其中，核心通胀率，也就是剔除食品和能源的价格变化，高达3.3%，远高于美联储2%的预定目标。

鲍威尔强调，美联储的首要任务仍是将通胀降至目标水平，同时避免经济过度衰退。市场对此反应强烈，投资者普遍预期2025年全年利率将维持在高位。芝加哥商品交易所（CME）FedWatch工具显示，3月降息的可能性仅为2.5%，而9月才有较大概率（55.9%）进行首次降息。第二次降息的时间点则被推测至2026年底。

此外，近期美国的贸易政策也成为市场关注的重点。特朗普政府宣布针对一些国家进口商品的新一轮加税措施，这不仅可能加剧全球贸易紧张局势，还可能进一步推高美国国内物价。孙斯陶认为，贸易政策的不确定性可能对通胀构成额外压力。

在美国房屋抵押贷款市场，利率变化正深刻影响着买卖双方的决策。根据美国抵押贷款银行家协会（简称MBA）数据显示，截至上周，30年固定房贷利率小幅下降至6.95%，这推动了再融资申请量环比增长10%，同比激增33%，创下自2024年10月以来的最高水平。

尽管再融资需求活跃，购房贷款申请量却连续下降，上周环比减少2%。这一趋势反映了高端市场的活跃与中低端市场的低迷。MBA副首席经济学家乔尔·坎（Joel Kan）表示：“目前大部分活动集中在高端市场，贷款申请的平均金额达到45.61万美元，创2022年3月以来新高。”

值得注意的是，首次购房者面临的压力尤为突出。根据美国房地产经纪人协会（简称NAR）的数据，2024年12月的美国中位房价为38.7万美元，而同期家庭收入的中位数仅为7.5万美元。随着抵押贷款利率持续高企，房价对首次购房者而言愈发难以承受。

未来房贷利率的走向将高度依赖于通胀数据和美联储政策。孙斯陶认为，自去年9月以来的美国房贷利率的大幅波动使得预测利率走向变得更加困难，购房者需谨慎规划财务。

与此同时，美国房屋租赁市场正迎来“租客友好”阶段。根据Realtor网站的数据显示，2024年12月，美国的平均租金为1,695美元，较上月下降0.5%，同比下降1.1%，并较2022年7月的峰值下降3.7%。

这种租金下降趋势主要受新建公寓供应量增加的推动。数据显示，截至2024年底，全美新建公寓数量同比增长12%，其中德克萨斯州和佛罗里达州的建设最为活跃。然而，这种供应热潮可能难以持续。美国建筑商协会（简称NAHB）指出，多户型住宅的建设许可发放在2025年初下降了8%，原因包括建筑成本上升、利率走高以及劳动力短缺。

此外，美国移民政策的变化也可能影响建筑行业的劳动力供应。据NAHB数据，目前美国31%的建筑工人为移民，其中很大一部分来自拉丁美洲。任何涉及移民政策的调整都可能对建筑进度和成本产生深远影响。

此外，尽管房屋租赁市场目前对租户较为有利，但也不能排除未来的租金水平可能会因出租房供应减少而再次攀升的可能性。