根据美国住宅建筑商协会（NAHB）、美国房地产经纪人协会（NAR）、Zillow和Redfin的数据分析，美国房地产市场正面临利率、购房负担能力、库存水平及经济不确定性等多重因素的影响。房屋面积、定制住宅建设、房价和房屋销售量均受到不同程度的冲击。

自新冠疫情爆发以来，美国购房者对居住空间的需求有所提升，2021年房屋面积明显扩大。然而，随着2022年和2023年房屋抵押贷款利率攀升、房价上涨，购房可负担性下降，房屋面积开始缩小。不过，2024年第四季度的数据显示，这一趋势可能正在发生逆转。

根据美国人口普查局的《按用途和设计分类的季度开工和竣工报告》，2024年第四季度独栋住宅的面积中位数上升至2,205平方英尺，为2023年年中以来的最高水平，而平均面积则达到2,417平方英尺。以一年移动平均计算，独栋住宅的平均面积升至2,373平方英尺，面积中位数为2,162平方英尺。

NAHB分析指出，2009年至2015年，由于入门级新建住宅市场份额下降，房屋面积持续扩大。2016年至2020年，随着更多入门级住宅进入市场，房屋面积相应缩小。疫情后，市场对大户型住宅的需求短暂回升，但随着购房可负担性下降，房屋面积再次缩减。而随着市场预期长期抵押贷款利率有望回落，2025年房屋面积可能会继续增长。

相比普通住宅，定制住宅市场对利率变化的敏感度较低。2024年第四季度，美国新增定制住宅开工数量达47,000套，同比增长7%。全年累计开工181,000套，较2023年的178,000套增长近2%。

尽管如此，定制住宅市场份额仍然远低于历史高点。目前，该细分市场占独栋住宅建设总量的18%，相比之下，2009年第二季度曾达到31.5%，2023年初也有21%。值得注意的是，这里的定制住宅不包括开发商持有并销售的住宅，而是指业主自行委托建造、且开发商不持有产权的房屋。

根据NAR数据，2025年1月美国成屋销量环比下降4.9%，年化销售量降至408万套，远超分析师预计的2.6%跌幅。尽管同比增长2%，但整体销售水平仍接近15年来的低点。

1月房屋库存量达到118万套，环比增长3.5%，同比增长17%。然而，这一库存水平仅相当于3.5个月的供应量，仍远低于市场普遍认为供需平衡的6个月水平。在供应紧张的情况下，房价继续上涨。1月房价中位数达396,900美元，同比增长4.8%，创下1月份历史新高。所有四个主要地区的房价均有所上涨，约15%的房屋成交价高于挂牌价。

尽管抵押贷款利率已从2024年7%以上的高点回落至6%左右，但高企的房价仍使得购房难度不小。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示：“尽管市场库存有所增加，但对许多购房者来说，更充足的房源和更低的抵押贷款利率才是他们真正愿意入市的关键。”

市场仍未完全转向买方市场，购房者情绪仍受经济不确定性的影响。Zillow高级经济学家Orphe Divounguy指出，尽管库存上升、部分房源降价，但整体购房负担依然较重。2025年2月中旬，30年期固定抵押贷款利率降至6.87%，为年内最低水平，但仍高于许多购房者的心理预期。

此外，经济政策的不确定性也影响着购房决策。Redfin经济学家Chen Zhao认为，部分购房者对未来经济走势持观望态度，从而推迟购房计划。

孙斯陶认为，虽然近期房屋面积有所回升，定制住宅市场出现增长，但整体房市仍面临挑战。成屋销量持续下滑，库存虽然增加但仍低于正常水平，房价依然高企。加之经济不确定性影响购房信心，未来美国住房市场的走向仍取决于抵押贷款利率的进一步调整、库存的实际增长情况以及整体经济环境的变化。