2025年年初的美国房地产市场呈现低迷态势，无论是新房还是二手房销售均出现明显下滑。根据美国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，待售房屋的签约量已降至自2001年开始记录以来的最低水平，同比下降5.2%。高房贷利率和持续走高的房价成为阻碍民众购房的主要因素。

根据NAR的数据，1月份二手房待售签约量环比下降4.6%，较去年同期下降5.2%。尽管市场上待售房源同比增长17%，但高昂的房价和贷款利率导致购房者望而却步。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示，“虽然极端寒冷天气可能影响了市场活跃度，但房价和贷款成本才是主要障碍。”

从区域数据来看，美国东北部的待售房签约量环比上升，但西部和南部的住房市场均呈下降趋势，尤其是南方，作为近年美国房市最活跃的地区，降幅最为明显。

除了二手房市场疲软，新房销售也不容乐观。根据美国住房与城市发展部（HUD）和美国人口普查局的最新数据，1月份全美新房销售量环比下降10.5%，年化销量降至65.7万套，创下三个月以来的新低。

值得注意的是，新房库存同比增长7.4%，其中已经完工、可立即入住的房屋库存激增39%，达到11.8万套。然而，尽管房源供应量增长，市场上仍然远未达到供需平衡状态。数据显示，当前新房市场的月供应量为9个月，而二手房市场的供应量仅为3.4个月，整体房源供应仍然紧张。

新房价格方面，1月份新建独栋住宅的售价中位数达到44.63万美元，同比上涨3.7%，创下自2022年10月以来的最高水平。此外，售价在30万美元至40万美元之间的新房占比从去年的29%下降至24%，表明中等价位房源供应在减少。

在高房价与高利率环境下，多户住宅（Multi-Family）市场出现了一丝转机。NAHB数据显示，2024年第四季度，美国新开工建设的2至4单元住宅数量为5000套，同比大幅增长25%。

不过，与历史趋势相比，这一领域的建设规模仍远未恢复至金融危机前的水平。2000年至2010年间，2至4单元住宅约占全部多户住宅建设的11%，而目前的占比仅略高于5%。分析人士认为，若要真正扩大这一类住宅供应，需要更多的政策支持和针对性规划改革。

进入2月份，孙斯陶发现，美国房贷利率出现小幅回落。据Freddie Mac数据，30年期固定房贷利率从1月的7.04%下降至6.84%，15年期固定房贷利率也下降至6.03%。

虽然房贷利率的下降对购房者来说是一个积极信号，但由于整体利率仍处于6%以上，且房价高企，市场观望情绪依然浓厚。此外，美国10年期国债收益率2月份下降11个基点至4.52%，反映出市场对经济增长放缓的担忧，也使得外界普遍预测美联储将在年内重新启动降息。

总的来说，美国房市在高房价和高利率的双重压力下仍处于低迷期，虽然部分市场指标如供应量增长和多户住宅建设有所改善，但孙斯陶认为，短期内销售回暖的可能性仍然较低。未来几个月，房贷利率的走向、美联储的货币政策调整，以及整体经济环境都将成为影响房市的关键因素。