当下的楼市，最火的确是“法拍房”，有点出人意料。

在新房楼盘普遍流摇的当下，法拍房竟然引发了抢购？刚刚，我看到曲江一套法拍房，引发19207多人围观，最终11人报名，顺利成交。西安法拍房的春天也要来了？

然后4月一大波法拍房源上线，这是要迎“断供潮”吗？这样的房子还敢买吗？

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竞价106轮！超1400万成交！

西安曲江顶级豪宅遭富豪疯抢

真没想到，西安的法拍市场最近不断传出劲爆消息！继3月15日一套千万豪宅被抢后，3月底曲江又有一套千万豪宅引来11个人争抢。

此次法拍，吸引了18865次围观，11人报名参与竞拍，从2024年3月28日10时拍到了2024年3月29日10时，经过106轮报价最终被E7205号竞买者以1401万元拍下。

这个小区就是荣合曲池东岸，所拍房源信息4房4卫1厨房1厅，房博士查了一下，目前这个小区市场挂牌均价5.28元/㎡，近半年成交均价4.6万元/㎡。

这套房子按照成交价计算，成交均价4.55万元/㎡，从二手房价格综合对比看，是赚的，难怪会有很多人抢。

图|4.3贝壳截图

竞价72轮！低于市场价36万成交！莲湖区一三室户型被抢

不光是豪宅，就连莲湖区的普通房源也被抢，这套房源位于莲湖区桃园南路38号楼4#楼12506室，起拍价约65万元，经过72轮竞价，最终80万成交，低于市场价36万捡漏。

拍卖成功的房子已经成为历史，未来4月份爆出一大破房源要拍卖，比如：

1、低于市场价70万！打8折！北二环地铁口西派国际四室即将拍卖

该套房源位于地铁4号线大明宫北地铁口、大明宫商圈改善社区，建面143㎡，精装修，2018年建成，次新房，拍卖价264万，市场价335万，低于二手价70万，8折拍卖、4月15日开始拍卖，4月26日结束拍卖，房屋信息如下图所示：

（双击查看大图）

2、低于二手价80万！67折拍卖！华远锦悦136㎡三室即将拍卖！

这套房源地处大明宫太华路商圈，位于太华路与北二环路口北侧200米路东，即大明宫万达的北侧，紧临地铁4/8号线余家寨站，地理位置优越。

该拍卖房源136㎡，3室2厅2卫，14层，2015年建成，次新房，拍卖价179万，市场价259万，67折拍卖、低于二手价80万，4月10日开始拍卖。

至于这样优质的法拍房4月还有很多很多，应网友要求，房博士特意为大家整理了一份4月份即将开拍的项目，有房源直接低于市场价161万，有房源折扣打的太厉害，具体如下。

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02

2023住宅法拍房突破38.9万套！

西安全国排名45名！

其实，普通人眼中不敢碰的“法拍房”已经渐渐成规模了，未来将成为西安新一轮购房渠道。

我们来看一组数据。

去年，原本平静的2023年的楼市，却创下了一个新高记录。根据中指研究院法拍数据库监测，截至2023年12月全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%，法拍房市场供给端升温显著。

仅看住宅方面，2023年住宅法拍挂拍量达38.9万套，相较于2022年的27.2万套来说，增长近12.2万套。但从成交拍品来看，2023年成交拍品9.9万套，相较于2022年增长1.5万套。

分城市来看，2023年法拍住宅房前五名分别来自重庆（12431套）、成都（11722套）、郑州（8059套）、南宁（7434套）、长沙（5214套）。而西安法拍房挂拍量相对稳定，仅2172套，排名第45名。

从上面数据不难看出，法拍房不管是供应数量还是新增数量都在激增，随着经济形式的变化，未来法拍房数量只怕不少。

你认为法拍房数量为何会激增，如果遇到合适的法拍房，你会选择购买法拍房吗？欢迎评论区留言讨论！

03

法拍房激增！断供潮要来？

法拍房是捡漏还是入坑？

01什么是法拍房？

法拍房，大白话意思就是“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋，也就是当业主无法履行合约或者无法清偿债务时，经债主经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

因为是拍卖，所以拍卖价都会比市场价低不少，有的甚至还不到市场价的一半，看起来真的是非常有诱惑力。

02法拍房香不香？

相较于二手房，法拍房确实很香，也很有诱惑人，其优势也很明显：

优势1：低价捡漏 成交折扣大 单纯商业贷款房更香

一拍通常为评估价7折左右，一拍流拍后继续打8折！最高40%以上的捡漏空间，一套省下近百万！一拍折扣70%、二拍折扣更劲爆。这样一种无疑于“捡漏”的买房行为，在这两年确实吸引了不少关注。

而这，也意味着如果侥幸能够遇到一个地段好、产品好、配套好的房子，最幸运的可能是你能以市场价6折左右拿到手，最不济也是与市场价齐平。特别是单纯因商业贷款产生的法拍房，这类法拍房基本没有坑，可以说在目前市场上算是“最香”的选择了。

优势2：交易税费低，成本低，很香！

随着法拍市场司法体系的不断完善，税费各付，意味着法拍房的交易税费低。因为二手房交易时，税费由买家承担是默认规则。遇到不满五、不唯一的房子，买家需承担的税费高达7%，这对很多人来说也是一笔很大的支出。

优势3：按揭贷款，购房门槛低，很香！

很多人以为法拍房要全款，实际上法拍房和二手房一样，可以银行按揭贷款的，并且比二手房可贷款额度更高，首付压力更小，换句话说，同样的首付，可以购买更好的房子！

优势4：行业特性，稀缺好房源不少，真的香！

因为法拍房是强制执行房，即使是产权人最喜欢的房子，只要被法院查封，就得上架拍卖。所以，法拍房市场有不少二手房市场鲜见的好房源！

02法拍房很香，能买吗？

如果有一套房子可以贷款，还比市场价低20-30%，你会心动吗？我肯定会心动。这就是法拍房，价格都是比市场价低的，但很多法拍新手或者跟风买的朋友，对法拍房不了解，看到价格低就心动了，最后却发现满地都是坑。

客观来讲，我们是真的真的真的很不建议你去购买法拍房，除非你特别懂！

一方面，法拍市场流程相对繁琐复杂。从报名、看样、竞拍、付尾款、裁定文书、解抵押、解查封、办证、腾退等等，一系列流程都需要关注。

再加上查明产权情况、查封情况、欠费情况、占用情况、房屋特点、交易税费、升值空间、补充款项等详细事项，一旦在过程中出现问题，那可就不是费时费力这么简单。

另一方面，法拍房还有几个隐藏的坑需要注意。

大坑1：隐藏的费用

税费是法拍房一个非常可怕的存在，如果房子不满2年，就会有5.3%的增值税。一套200万的房子算下来，单是增值税就要10多万了，如果是商业性质的房产，税费还要更高。除去税费之外，还有物业费、水电费、燃气费，暖气费拖欠的其他费用等等。

大坑2：无法办理房产证

有的房子，就算是你拍下了房子，也是没有办法办理房产证的，其中最典型的就是合同房。所谓合同房，就是只有买卖合同，但是证件却不齐。这样的房子，是没有办法办理房产证的。

大坑3：无法获得房屋的使用权

拍到了房子，也办理好了各种证件，接下来可能会面临腾退问题。有可能前任业主为了防止自己的房子被拍卖，把房子出租给其他人，一下子签订10年、20年的租期。这个时候就算是你拍到了房子，你依然没有办法使用这套房子。

还有一些房子，里面可能住着一些不讲理的人，或者住着老人，他们不愿意搬出去。你就算是拍到了房子，后面腾退也是非常麻烦。

大坑4:多数法拍房需要一次性缴纳购房费用，资金压力过大

我们都知道，好多法拍房都是急于回笼资金的，很多法拍房需要一次性缴纳费用，资金压力过大。

大坑5:部分地段、学区好的法拍房会被拍上高价

还有些好地段、带有好学区的法拍房甚至会高价拍，甚至可能比市场价高都是有可能的。

03法拍房激增，断供潮要来？

也许很多网友会问，随着法拍房增加，是不是意味着断供潮来啦？

但需要注意，法拍房的增长虽然一定程度上确实与“断供”有关，但更多的还是近两年，随着购房者工作变动、公司裁员、降薪、民间借贷、股市失利等投资经营失败、突然患重病等原因导致断供的情况有所上升有关，然后才是部分购房者盲目跟风投资、炒房，最后房产收益预期不理想或无力承担月供导致断供现象开始明显增多。

我们查了一下西安近期法拍的房源分析，雁塔区、未央区、新城区等都有涉及，大部分区域都保持在10-20余套左右，量数较少，也达不到断供潮说法。所以，对于法拍房的数量激增，还是理性看待为好。

不过，这也给购房者朋友提了个醒，购房前做好合理资金规划，量力而行，防止逾期断供。

04如果你非要买法拍房，需要注意什么？

法拍房的坑真的非常多，这里只是给大家分享了几个常见的问题。但如果是真心想购买，尝试看是否能“捡漏”，那我的建议是：

1.尽可能找合规的法拍公司，确保前期尽调和全程服务工作做好，能够安心收房。

2.不要抱着“捡漏”心态去淘金，毕竟随着司法平台进驻网上平台后，流程简便，透明，再加上各类银行支持贷款后，法拍房门槛降低，竞拍人数增多，优质法拍房资源相比以往捡漏机会不多。

3、审查是否存在租约，甄别租约的真实性，如果存在租约的房子不建议拍，除非你能把租约的情况了解的非常清楚。

4、了解好房屋权属是否存在瑕疵，是否取得房产证等等。

5、了解好是否可以贷款，贷款的额度以及放款的时间，所以要结合自身情况充分了解。

6、了解上一次的交易情况，以及交契税办证的时间，是否满二满五，核算过户缴纳的税费，作出合理的出价预算。

7、了解房屋欠费情况，去看房时可以去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况，房屋的物业、水、电、燃气等欠费由参拍人承担，以免给自己造成不必要的损失。

法拍房不是不能买

但是要了解清楚再下手

盲目捡便宜很容易得不偿失

温馨提示

要买法拍房，一定要慎重！

除了法拍房，正常渠道还是有捡漏空间的，作为普通购房人，关注近期成交的小区成交情况才是王道。

下面房博士从2-3月份近万套成交小区中，整理出了280个小区的降价榜，以及成交价，这些数据都是真实成交数据，比市面上流传的降价榜含金量要高100倍。

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