4月6日，二手房网签量“飙升”的消息，在朋友圈刷屏！然而，对比去年同期最火的3月份，网签量同比还是跌了20.9%！相关链接>>>9617套！西安二手房，猛烈成交！这100个小区最火！

除了关注成交量走势外，相信不少网友对二手房的价格走势也同样关注！房博士通过对比西安二手房市场近一年的房价数据发现：西安多板块房价下跌明显，最高跌幅超3200元/㎡，18大区域中，仅2个区逆势上涨……

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最惨跌3263元/㎡！

西安房价涨跌榜出炉

4月1日，中指研究院发布《2024年3月百城房价指数》，数据显示：百城二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2月扩大0.19个百分点，已连续23个月环比下跌；同比跌幅扩大至4.80%。部分城市二手房成交回暖，但业主多采取“以价换量”策略，带动百城二手住宅价格环比跌幅扩大。

图：2021年1月至2024年3月百城二手住宅价格及环比变化

图源：中指研究院

聚焦到西安，3月二手房环比下跌0.44%，样本平均价格为15329元/㎡，且跌幅和2月相比也在扩大（2月跌幅0.33%），楼市“以价换量”现象明显，且不少小区还有降价空间。

而对于网友而言，最关心的则是各版块的房价走势，根据诸葛找房数据，截至3月底，西安二手房均价为16365元/㎡，环比下跌1.8%，同比下跌4.43%。

值得注意的是，根据情绪模型来预测，预计二手房价格短期内还将继续下跌，未来两个月均价将将至16218元/㎡，累计下跌0.9%。

数据来源：诸葛数据研究中心

这18个区域房价走势呈现出以下几点特征：

01：18区价格普跌 仅2区有上涨

以上数据可以看出，统计的这18个区域中，仅曲江、蓝田有微涨，其余16个区域房价全部下跌。这可能主要源自以下两点原因：

其一：主城区是对市场的变化感知明显，当楼市政策宽松、房贷利率不断触底时候，新房市场大量房企扎堆推货，低首付、送车位、降价等优惠政策在新房市场也开始蔓延，不少买房人把目光投向新房市场，不少房东选择把手上的老房子出了，腾出钱来“以旧换新、以小换大”，这类情况占据目前的市场主流，而为了快速出手，降价抛售成了主要手段！

其二：市场大环境影响，经济形势不好，将家庭资产进行优化，减少负债，抛房变现对不少家庭来说是必要的。

02：最高下跌3236元/㎡！高新也没抗住？

由于大部分项目还未交付，西咸新区整体二手房挂牌量仍处于低位，但房价下跌却很明显，近一年以来跌幅3236元/㎡！当然，西咸新区也有一些小区的二手房价有上涨，主要是地理位置优越的地铁房、品质有保障的次新二手房。

比如湖光山色、绿地新里·铂瑞公馆、阳光城开发的多个小区（蔷薇溪谷C4小区、西西里、官邸、上林府、壹号）、万科理想城等小区，均价都有所上涨。

值得注意的是，价格一向坚挺的高新区，近一年以来，二手房房价也未能抗住。近日，高新CID某小区业主降价5000元/㎡抛房的消息，直接引起轰动。

03：莲湖、新城……核心区跌幅小！

虽二手房价格普遍下跌，但跌幅还是有明显差异。比如莲湖、碑林、新城等区域，因起步早，区域内的家属院、老旧小区多，价格难有大的波动。这些房源一般关注度低，降价也难以刺激买房人购房需求。

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挂牌量降8.1万套！

一批小区价格猛跌！

价格继续跌，西安的二手房挂牌量也在持续减少。2月初，西安二手房的挂牌量是228611套，直逼23万套，短短一个多月时间，西安的二手房挂牌量减少超8.1万套。

截图时间：2024.2.17

截图时间：2024.4.8

一方面，前期挂牌的房源，不排除有重复、虚假房价，房源被清查筛选也不无可能；另一方面，降价为主的市场环境下，不少房东也转变态度，暂时撤销房源。

挂牌的这14.7万套房源，则主要呈现出以下四点特征：

01：未央、高新、雁塔占“半壁江山”

以上数据可以看出，西安目前各区域二手房挂盘量最多的是未央区，为32605套，占比19.48%；高新排名第二，为29927套，占比17.88%；位居第三的是雁塔，为18822套，占比11.24%，三区二手房总量占整个楼市的“半壁江山”！

而高陵、经开等主城区的外围区域因为是刚发展起来的新区，二手房出售小区并不是很多。

02：价格结构：100-200万是主流

相较于西安新房市场动辄200万的起步门槛，二手房市场的价格结构要更丰富一些。

从挂牌价格结构来看，占比最大的是100-200万区间，房源占比约在35%左右；其次是100万以下房源、挂牌量超4万套，占比约28%左右；占比排第三的是200-300万房源，房源量约2万+套，而价格300-500万、甚至500-1000万、1000万以上的房源并不多见。

03：产品结构：90-140㎡是主流！

相较于新房的大面积改善，二手房则主要以刚需、刚改户型为主。从户型结构来看，占比最大的是90-140㎡，占比超30%；其次是60-90㎡，占比约25%；而60㎡以下，以下房源，主要包含一些老破小，以及200㎡以上大户型，都是难出房源。

04：降价房源多 业主价格“踩踏”

据相关统计数据，目前西安+西咸新区在售二手房小区数量已超9000个，而降价小区约5800个，占比超60%。

而业主降价幅度也从5万、15万、30万……不等，且降价后远低于小区均价。

比如蔚蓝花城七色镇B区这套建面约140㎡的三室房源，降价10万，挂牌总价205万，折合单价14568元/㎡，而该小区的整体挂牌均价为15254元/㎡。

甚至一些有优质学区加持的二手房业主，也开始降价。魏玛公馆这套建面约87㎡的三室户型，降价6万，单价低于小区均价约2000元/㎡。

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二手房真暴跌

买房人该怎么

对于想要入手二手房的业主，该如何选择呢？

01：分清楚房源是真跌还是假摔

西安确实有不少小区价格出现了“断崖式”下跌，比如曲江，就是降价很明显的区域，2021年上半年，紫御华府的一室小开间户型成交价冲到了160万左右，单价一度毕竟4万元/㎡，而上个月一室户型成交价仅约86万左右。中海凯旋门也从巅峰时期的3万左右跌到2.2-2.3万/㎡。

当然，也有不少小区，前期价格虚高随着行情趋冷、房龄变大，价格下跌只是在合理范围内；当然，也有不少小区，价格表现比较稳定，所以买房人一定要分清楚是否是真“捡漏”。

02：优质次新房小区优先考虑

这类小区由于优质配套、产品、地段的支撑，价格并不会受内卷的影响，因此对于看好升值，保值的购房者来说值得入手。

另外，有优质学区、稀缺河景资源等强加分项加持的小区，也可以多关注。

03：老破大、“黑物业”小区谨慎

这类小区除了价格优势外，并没其他加分项，且住着糟心，房价保值性也很差，仅适合纯居住人群购买。