去年，轰轰烈烈的“旧房换新房"政策在全国范围内掀起......

近期，苏州2地的落地方案让人“眼前一亮”，引发行业关注，尤其是保留学区，给处在成千上万的老旧小区的业主一个新的思路。

果然，楼市大环境低迷之下，论创新和大胆，还得是江苏苏州！

01

保留学区2年！

“旧房换新”玩出最大胆创新

关于以旧换新原有的政策，大家可关注房博士之前的文章《“以旧换新”爆火！一线城市纷纷跟进，西安…》

在众多城市中，苏州太仓市和相城区的创新版“旧房换新房”最有新意，太仓市的作法尤为可行，可值得全国其它城市借鉴。

01创新版：老房子学区保留2年

苏州太仓市的“旧房换新房”经过多次迭代升级，目前已处于常态化业务，太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知，具体来看，常态化方案对购房人有了五大方面利好。

苏州太仓模式“五大利好”

1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。

2、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%，大大降低了置换差价。

3、有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估，算到总价中，汽车车位可以等量置换。

4、“老房子的学区”入学资格保留两年，打上了政策补丁。

5、更大的优化，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款，也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

值得注意的是，最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”，这是一项非常创新的政策突破，前所未有，也得到了购房者的认可。

要知道，苏州创新的不止这一点，还有“国企兜底”，具体流程是：旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。

总结：这套旧房换新房的做法，带来的好处不止是这些，还有以下几点：

1、解决了城市老旧小区改造、人才引进房新建而缺地和资金的问题，实现“双赢”的局面。

2、解决了老二手房“超难卖”的问题，尤其是房龄在20年以上的，太难卖了，降价也卖不掉，甚至三个月内都无成交。下面，就拿西安来说，上千个小区里面就有超300个“超难卖”的小区，这些小区大部门都是老旧小区，甚至3个月内都没有成交记录。回复【超难卖】领取高清完整表格。

3、盘活存量房，解决新房购买力不足的问题，大家都知道，新房现在趋于“改善”，很多购房者购买力略显不足，这恰恰可撬动“存量房”的购买力。尤其是，老房子保留2年学区的举动，更是给各位老房子的业主下了一剂“安心剂”，可以更积极去配合“老房换旧房”，实实在在的利益好处，这也是自从去年9月底“以旧换新”推崇以来，其它各地不明显，唯有苏州效果显著的核心原因。

要知道其他地方基本是“优先帮卖旧房”、“锁定新房房源”、“卖房不成订金全额退”等等，很明显，苏州的更落地一些，更实在一些。

以上苏州太仓式的做法，或将给全国其它有同样困惑的城市，还有老旧小区的业主提供一个新的思路，你觉的呢？欢迎留言区讨论！

02

业主：赚了2100元/㎡

旧房评估价远高于市场价

据苏州换房受益的业主说，旧房价格大大超出了她的心理预期价格，自己家旧房是5楼顶楼，自己卖根本就不好出手，而采用“旧房换新房”，评估价8100元/㎡，直接比市场价6000元/㎡，要高2100元/㎡。

更重要的是，就算挂6000元/㎡自己也卖不掉，她家房子129㎡，加上阁楼30㎡、储藏室11㎡、最后加起来170㎡，总价估算了112万元。

换购单价19000元/㎡的洋房，旧房款冲抵后，剩余部分用公积金贷款，太划算了，也减轻了购房压力，还能住上新房，还能保留学区2年，这样的好处落地操作性可强了！

当然，也有业主反映说，评估价低于买入价约1000元/㎡，但是也能接受，毕竟自己卖的话，现在的二手房价格确实不太好，采用这个新政策后，卖旧换新，不仅能省下10-20万元的契税，还能车位实现一换一。

房博士认为，能快速出手也是不错的选择，否则压在自己手里，按照现在的二手房行情说不定还降了，身边这样犹豫的例子比比皆是，到最后亏本30万，甚至上百万的都大有人在。

另外，据置业顾问透漏，旧房定价是关键，基本由住建背景的评估公司出面，调出小区近半年的成交均价，这个评估面向整个小区，所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。

同样，如果你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱。

当完成评估之后，业主支付2万元意向金，签置换协议，所有置换人会一起参与新房摇号，按照摇号顺序选房，在这个过程中，随时可以退出，意向金可退。

诚然，不管是政策本身还是执行效果以及业主的满意度，太仓版“以旧换新”确实给各地盘活存量房和新房市场打了个样，值得借鉴。

03

西安需要借鉴吗？

需要！理由是......？

虽然“以旧换新”在某些地区取得了一定成效，但是西安本地还未开展实施，如果未来该举措要落地的话，是否能全面带动西安二手房交易，我们且等看看。那么，问题来了，真到执行的那天，西安会需要借鉴苏州太仓模式吗？

房博士认为，需要借鉴，理由是......

理由1：西安二手房去化艰难

现在的大环境是西安二手房去化很难，累计16万的挂牌量，每天还在以近5000套的速度在新增，之前都突破23万套了，近期不知道什么原因撤掉了6万套，目前挂牌16万套，据房博士调查猜测，很多房东卖不出去干脆不卖了，转为出租。不过贝壳上的12万套挂牌量没动，这个数据比较有参考性。

再看成交量，2023全年累计成交98723套，平均每月成交8277套左右，这样的去化速度远远不够。

需要采取新的政策或者措施来激活成交量。

理由2：西安二手房持续“以价换量”，教育是成交的核心因素。

在当前西安二手房持续“以价换量”且“分化”并驱的大背景下，我们不难发现，价格能持续上涨、成交量高的均是同时具备有“优质学校”，内有“品质社区”的小区，如果交通、商业等加分项，成交将更加顺畅。

据西安二手门店介绍，现在只有学区房交易量还可以，不是学区房的成交很低，可见学区房在西安二手房成交市场的比重有多大。所以保留2年学区，对于西安的业主来说，具有很大的诱惑力。下面是西安276个学区房近90天成交情况，一目了然。

理由3：西安老旧小区比较多，且成交量差，占据主城地段。

据贝壳上数据显示，西安20年以上的老旧小区占比7%，也是一个很大的占比量，15-20年的房龄占比19%，如下图所示：

再来看成交量，房博士整理了西安典型的100个“老破小”，90天共成交100套，详情可扫码加企微回复【老破小】领取。

成交量很差，再加上西安是十三朝古都，著名的旅游城市，基本上大量的老破小都位于主城区的优质地段，亟需要老旧小区改造，财政压力很大，采取新政侧后不仅能缓解地方政府的财政压力，还能提升城市的面貌，可谓是一举多得。

理由4：西安新一线城市，人才引进需求大。

西安，新一线城市，高校云集之地，正处于高速发展期，对人才需求很大，既要留得住本地的大量毕业生，还要引进各种科研高精尖人才。住房将是留住人才的一项重要举措，如果自己筹建，土地和财政都是很大的问题，而且地段偏远，上班距离远，如果采用以旧换新后，西安可以将主城核心地段的老房子进行改造，引进人才，既能缩短上班的距离，还能减少财政支出。

对此，你认为西安应该借鉴吗？欢迎留言区讨论!

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