房子是困扰当下家庭最严重的问题之一。
压在老百姓身上的四座大山,我会把房子排在第一位。
其实这几年,我不断给自己做思想建设,降低买房的包袱,
比如有家人的地方就是家,租和买都是住,本质上没有什么区别。
比如可以减少资金暂用,把买房子的钱拿去理财,给以后买房减负。
但怎么说呢,
既然生在这片土地,拥有属于自己的一套房子,好像是植入基因里的。
所以空闲时间,还是会关注一下房子动态,
下面聊聊我对房子的一些观察和心得。
首先,
房价暴跌已经是事实了,而且还在持续。
我在武汉的小区,前几天问了楼下的链家,
从最高的2.4万一平,跌倒现在1.4万一平,近乎腰斩。
购买人群从开始的投资客为主,变成了自住为主。
上周跟两个朋友聊,他们买的虽然便宜,但也跌了3千块,
等于几十万没了。
我之前在深圳住小区,从去年8万一平,今年已经跌破7万。
我选择小区要求一定年头,入住率高,环境、通勤等各方面都要过得去,
如今连这种稳定的楼盘都跌,其他的就不用说了。
所以整个楼市必然处于血腥风雨中。
那么房子还能买吗?
这里我分为两种情况,
自住和投资,
1、先说自住
自住就是消费,花钱买一件使用性质的商品,跟买手机、买车的逻辑一样。
看是否值得,性价比怎么样?
房子大家最关注的是价格。
那么价格由供需关系决定。
之前政策有很限制,人为干预了市场供需,导致价格畸形,如今楼市松绑,彻底交给市场。
我们就只需要考虑三件事:
这个城市每年的增量人口有多少?
这个城市房子的供应量是多少?
存量的人口里面多少人还没房子?
以我老家三线城市为例,
这些年回去的感觉,明显发现年轻人少了很多,其次建了很多房子,晚上路过的时候黑压压一片,而身边的人几乎都有房子,
所以三四线以后只会供大于求,价格只会跌。
一线城市如深圳,每年有新增人口,但这两年开始大量供应保障房,存量房子还有很多未消化,
目前看深圳房价还在探底,需保持观察。
武汉这类新一线城市,虽然房价跌了很多,但我仍然不看好。
原因看第二部分投资。
2、投资
作为一项资产,房子的收益由两部分组成:
价格波动和租金。
就像炒股一样,你是赚估值波动的钱,还是赚公司分红的钱。
价格波动是很难预测的,且受政策影响大,
目前的房地产处于熊市,跌多深,跌多久,都很难说。
租金是下面要说的重点!
国外成熟市场投资房产都是看这个指标。
我打开贝壳选择我之前在深圳住的小区,
97平的三室一厅报价699万,折算7万每平。
租金大概是7500左右,一年租金是9万,
按照现价计算租售比是1.28%。
如果要出租,假定装修费用是15万,使用时间是5年,折算每年约3万,假定没有物业费,没有空租期,
则租售比为0.85%。
这个租售比是假定全款的基础上算的,如果这套房是30%首付,70%的贷款,那么贷款为490万,按照目前3.45%的房贷利率计算,
则每年的房贷成本是16.9万,再加上自有资金的成本,有点算不下去了。
如果把这700万作为一个整体看,
假定机会成本是十年期国债,利率按照2.283计算,每年成本16万,如果买成美债,每年成本31.9万,如果换成银行股,每年成本38.5万。
再回到前面,
每年9万的租金已经毫无意义,房子沦为负资产。
所以在中国投资房子,只有靠房价上涨。
请问房价为什么会上涨?
我问过多很多人他们买房的原因,说房子一直在涨,买涨不买跌,跟着买就是了。
典型的趋势投资,追涨杀跌。
另外普通人还有两个认知误区
第一个就是所谓的改善,
改善当然是很好的,但大部分并不具备改善的能力。
比如现在我住两房,想换成三房或四房,可我没有钱,这个需求成立吗?
改善的逻辑是置换,
需要把原来的房子卖掉,如果原来的房子卖不掉,那么改善的逻辑就中断了。
第二个是保障房
政府出钱买地产开发商手里的房,然后作为安居房、人才房、廉租房等,提供给没不起房子的刚需,解决了住房问题,也解决了房地产市场的流动性问题。
但这个方案的误区最大!
因为短期看所有人都是收益的,想租房的刚需,想解决流动性的房企,想保交楼的政府。
但仔细一看,这个政策既没有解决供大于求的市场关系(事实上是增大了供给),也没有解决房子的回报率(租售比)问题,
怎么可能就解决了房地产问题?
……
经过这几年的市场拷打,大家开始变的理性和冷静。
买房到底是为了什么?当下买房真的划算吗?
房价值得掏空六个钱包吗?值得给房子打工一辈子吗?
在我看来
房子是一堆钢筋水泥,本不值什么钱。
但我们需要房子附近的医院、学校、工作、公园等等,
买的其实是城市的公共服务,
如果单纯是居住,三四线大把别墅给你住,还便宜的要死。
要知道,人是可以适应环境的。
偏的地方也有医院,但没有名医,
偏的地方也有学校,但没有名师,
偏的地方也有公园,环境可能更美,
偏的地方也有工作,工资低点但没那么卷,
……
一切取决于你如何看待。
幸福的不是外在的,不是别人给你的,
而是源于我们自己的内心。