一个人有多高调，就容易有多打脸。

把这个定律放之福州楼市圈准否？

刚过去的1月底，福州又一个“红盘”“现象级”“劲销”，这一回KFS中骏官宣中骏世界城璟悦“开盘劲销10亿”。略早前的2020年11月中旬，KFS大名城官宣大名城紫金九号“首开大捷，劲销6.8亿”。因为没人信，齐遭口诛笔伐。

动辄就是“红盘”，动辄就是“劲销X亿”，动辄就是“现象级”……还在依照“800年前”的营销模式“依葫芦画瓢”，用词极尽缠绵的同时却也显得极尽匮乏。

于是，也就有了本期复盘——福州楼市传说之“注水肉”去化率。此前，狗叔也曾复盘过泰禾领衔下的三江口“传说”与大名城领衔下的东江滨价格洼地“传说”，反响甚佳。

中骏是从福建走出去的闽系房企代表，中骏世界城项目肩负着中骏首进福州的重任。

福州何地？闽系房企大本营，其战略意义不言而喻。

2020年2月27日，福州迎来开年后首场百亿土拍，12宗地块吸引了近30余家房企参拍，上演了福建房企群雄逐鹿的大戏。在激烈的角逐中，中骏集团以45.6亿将土拍中具潜力的“仓山区东升地铁停车场上盖商住之地“收入囊中。

于是，也就有了中骏世界城。如同城北一样，中骏世界城位处的城南同属大粮仓，库存异常巨大，片区内小区众多，竞争不可谓不激烈。

不到一年的时间，中骏世界城璟悦就首开了，5栋316套房源，精装备案均价近3.2万/平。1月29日（周五）开盘，周末两天“劲销10亿”的软文就已满天飞。

此次开盘，5栋在售房源，总货值堪堪10.7亿。若劲销10亿，扣除掉些许认购优惠，几乎可谓“首开即罄”。在这样的楼市震荡周期，竞争如此之大的板块，价格也无性价比，如果真取得这样的近清盘爆款战绩，确实值得可劲儿吹。

但第三方机构传出的开盘监测数据显示，去化率约为56%。

【去化】截止开盘当天去化约176套，去化率56％；热销户型95㎡；客户以仓山周边地缘客为主。

【去化分析】项目地处老仓山核心板块，配套齐全，距离地铁较近，交通便利，但因开盘优惠力度较小，蓄客时间长，客户流失严重，多重因素导致本次开盘去化表现一般。

估算下来，销售额过5亿线，离10亿线甚远。

对于去化率，自然允许“你说我说他说”，机构数据也不见得没有水分。

但狗叔反复言及，楼市暗流涌动，虚虚实实、真真假假、是是非非、云里雾里，犹如迷雾森林。

意向购房者需要多看、多听，同时要有自己的判断力，以获取最大的信息量。除了参考第三方机构的数据外，我们还可把时间轴拉长，看看譬如半个月或一个月后的网签数据。

以2020年11月15日首次开盘的大名城紫金九号为例，官宣“首开大捷，劲销6.8亿”，同样，没人信。

狗叔曾留意过，福州市不动产登记和交易中心的数据显示，截至2020年12月18日，也就是说，在紫金九号开盘过去足月后，297套房源的紫金九号（注：备案名为凯邦公馆）已售住宅95套。算下来，去化率32%。

▲此前12月18日的截图

即便这足月的95套悉数算在开盘当日，即便每套总价顶格，都依峰值560+万元（注：根据备案价，紫金九号最贵的单套总价为560+万元）计，也才过5亿线，怎么都离大名城官方自诩的“劲销6.8亿”有相当的距离。

且，大名城自诩“一开即磬”的145户型、158户型，在开盘过去两个月的当下仍可售。以总价动辄500万元的158户型为例，福州市不动产登记和交易中心数据显示，截至2021年2月1日，仍有19套可售。

同理，不妨一个月后看看中骏世界城璟悦的网签数据，你会深知何谓“打脸”。

买房对于国人而言的特殊性不言而喻。

所以，狗叔才反复言及，身处犹如迷雾森林般的楼市，意向购房者需要多看、多听，以获取最大的信息量，无限趋近于真相的事实方可能浮出水面。不然，下场有且仅有——被带节奏，沦为韭菜。

这，也才是关于一个楼盘去化率的真相。

而身为意向购房者的我们，之所以需要如此关注去化率，尤其是开盘当日去化率这个指标，只因其直观地反映客群对该楼盘的接受度和认可度，从而对“这个楼盘是否值得买”产生极大的影响。

可惜，在楼市这个迷雾剧场，有些KFS不光坏，还蠢。还在依照“800年前”的营销模式“依葫芦画瓢”。这都已经2021年了，还在大行“注水肉”，可劲儿演，掩盖去化真相，岂止拙劣。殊不知在当下，有太多的信息出处可打脸。

关于“劲销X亿”的非走心拙劣楼市“传说”，该走下营销神坛了。