近日，有市场消息称，金科与奥园的高层展开了会面。

两家企业关系匪浅。如今的奥园商业地产集团副总裁张天诚，曾任职过金科董事及副总裁，更早时还是金科创始人黄红云的高级顾问。

奥园收购京汉股份前，张天诚还担任过京汉控股集团副董事长、京汉股份总裁等职。

金科与奥园间是否欲展开合作未可知，但奥园开年来遭遇风波不断，想要寻找一位强有力的合作伙伴也不是没有可能。

公开信息显示，2月，奥园位于成都的项目成都成华奥园广场被曝出“柱子房”，引发业主集体维权；3月，奥园推行新一轮组织架构调整，区域整合，强化总部管控；4月，奥园两只美元债暴跌，分别创下最大跌幅。

同时，奥园虽然在2020年取得了亮眼的业绩，但未来能否保持高增长值得怀疑。

盈利能力倒退？

奥园2020年年报显示，截至报告期末，集团实现营业额约677.9亿元，同比增长34%；净利润约为70.5亿元，同比增长35%。

年内，集团录得物业合同销售金额约1330.1亿元，同比增长13%，完成1320亿元销售目标，居于行业前30强。

奥园董事会主席郭梓文在业绩会上表示，2021年公司销售目标为1500亿元。但相对于奥园以往业绩而言，公司销售额增速正在放缓，2020年13%的增速更是创下近5年来新低。

标普预计，随着销售减少，中国奥园的收入增长将放缓。标普认为中国奥园2021年和2022年的增长率将达到10%-15%，相应地，公司2021年营收增长将进一步放缓至18%-23%，到2022年将放缓至10%-15%。

而奥园高涨的净利润也并非可持续。年报显示，报告期内，奥园其他收入、收益及亏损和出售附属公司收益出现大幅增长，从3.4亿元、1.7亿元分别增长至21.78亿元、12.28亿元。

图片来源：奥园2020年年报

其他收入、收益及亏损增长的原因，主要是受美元贬值影响，2020年奥园汇兑收益较2019年增长19.9亿元。如果将2019年以及2020年上述两项科目收益剔除掉，计算出奥园去年除税前净利润反而同比下滑7.8%。

奥园的核心利润率也从10.1%下降到8.8%，反应出剔除资本溢价等因素之后，公司的经营利润水平处于下滑的状态。

此外，奥园2020年度毛利率为25.1%，相较2019年下降4.64%。奥园管理层在业绩会上解释称，“毛利率的下降也是一个策略和调整的过程。2020年奥园在一二线城市的占比持续提升。尤其是2020年新增土地方面，一二线城市的占比提升幅度非常大，在此过程中，我们加大了三四线和五线城市的去化，价格也有一定的让利，短期内对毛利产生一定的影响。长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到比较高的位置。”

奥园方面同时表示，公司已售未结项目1960亿元中不包括高毛利的旧改与城市更新项目，2021年伴随旧改、转化项目的推进，毛利率可能有回升的空间。

为了向城市更新方面靠拢，2020年，奥园先后拿下了广州、深圳、东莞、珠海、佛山等多个大型城市更新项目。今年年初，奥园还调整了公司架构，表示将集中两大平台资源优势，支持旗下城市更新项目。

但未来奥园能否从城市更新项目中获利未可知，亿翰智库指出，城市更新并不适合所有企业，开发周期长、前期资金沉淀多、专业团队构建耗时长等都会成为房企发力城市更新领域的阻碍。

不做地产搞医美

值得关注的是，随着房企纷纷开启多元化转型之路，奥园也将目光转向了医美。

公开资料显示，2020年4月，中国奥园以11.6亿元收购京汉股份，成为第一大股东，实控人由田汉变更为郭梓文；6月，中国奥园收购京汉股份完成股权变更；11月，京汉股份更名为奥园美谷，正式切入医美赛道。

但京汉是河北知名开发商，奥园买入看中的应当是其丰富的土地储备，为何转型做医美？中国奥园执行董事、营运总裁马军曾透露，通过收购京汉股份，将有利持续深耕已有区域，丰富公司的土地储备资源，预计收购京汉带来的土地储备为120万平方米。

2021年4月28日奥园美谷交出的首份成绩单。根据奥园美谷2020年年报，截止报告期末，公司营业收入约为19.87亿元，同比减少36.92%；归属于上市公司股东净利润约为-1.35亿元，同比减少1214.58%；经营活动产生的现金流净额约为-3.83亿元，同比下滑154.28%。

分行业来看，截止2020年12月31日，奥园美谷化纤营收约为3.98亿元，相较2019年下滑41.59%；房地产开发营收约为14.03亿元，同比下滑38.62%；其他业务营收约为1.86亿元，同比增长1.63%。三项业务占营收比重分别为20.05%、70.58%、9.37%，相比之下，医美业务尚未产生收入。

为了转型，奥园美谷选择将地产业务出售。4月28日，奥园美谷发布关于筹划重大资产出售的提示性公告，拟出售所持地产业务板块的全部或部分股权。

在医美业务方面，奥园也有了一系列动作。公开报道显示，2021年3月，奥园美谷斥资6.97亿元收购浙江连天美55%股权。浙江连天美主要从事医疗美容机构运营及管理业务，下设两家医疗美容医院。2020年连天美实现营收4.86亿元，净利润为0.81亿元。

3月31日，奥园美谷全资子公司广州奥美，战略签约国内重组类人胶原蛋白研发相关团队和公司，主要合作方为暨南大学医药生物中心和暨源生物，进入胶原蛋白市场，布局上游产品耗材市场。

4月21日，奥园美谷全资子公司广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议，双方将共同组建合资公司，在中国区域独家代理KDMedical公司产品，同步推动KD Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照等。

由于医美需求火爆，尽管奥园刚涉足医美行业不久，奥园美谷受到资本热捧。4月19日开始，身兼“医美概念”和“养老概念”的奥园美谷股价快速攀升，并在5月13日上涨至今年最高点27.7元/股。

图片来源：深交所

5月21日晚间，奥园美谷公告称，公司董事、总裁胡冉等高管“基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认同”，将在合规前提下，自公告披露日起的未来6个月内，增持公司股票合计金额不低于0.72亿元。

都说“外行看热闹，内行看门道”，不知奥园能否借奥园美谷转型成功？