自2018年跨入千亿阵营后，闽系房企融信提出主动降速、实现“有质量的增长“。然而放缓节奏以来，融信似乎仍旧难以平衡激进扩张带来的负面影响。
3月31日，融信中国发布2020年业绩公告。根据公告内容，截至2020年12月末，融信收入达483.03亿元，同比减少6.14%；毛利达53.12亿元，同比减少57.42%；净利润34.95亿元，同比减少40.71%；归母净利润为24.28亿元，同比减少23.02%。
虽然融信曾在2月25日晚间发布业绩预警，称预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降，但公告中“腰斩”的毛利和下跌的各项指标依然让人吃惊。
高价地块“上瘾”拖累毛利
事实上，融信毛利、净利润走低在2020年半年报披露时已现端倪。
财报显示，截至2020年6月末，公司毛利约为31.40亿元，同比下滑50.63%；毛利率由去年同期的23.9%降至14.91%；净利润约为16.45亿元，同比下滑53.12%；归母净利润约为11.11亿元，下跌43.22%。
对此，融信首席财务官张立新解释称：“公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块地位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期的价格，导致部分项目毛利率偏低。”
至于2020年年终毛利的速降，融信管理层也在业绩会上解释称，除了高价地的集中结转的原因还有部分收购项目，在收购节点销售的部分毛利率相对较低导致的。
融信偏爱高价地块不是新鲜事。2016年，融信经过百轮竞价，以110.10亿元总价、100315元/平方米楼板价、139%的溢价率夺得上海静安中兴社区两幅地块，堪称“地王”，名声大噪。
而融信2016年全年共拿地21宗，耗资484.45亿元，是公司销售额的近乎两倍。
高价地块并没有带来预期中的回报。据了解，融信中兴路地王项目由于迟迟拿不到合理的预售价格，首批房源直至2020年上半年才入市，单价为12.98万元/平方米。
据融信管理层透露，对该项目计提了4.8亿元的减值准备。2020年上半年，融信结转的规模约为70亿元，约占总收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右，这直接拉低了公司的整体毛利率水平。
而此后虽然融信放慢在土地市场的步伐，却也没少光顾高价地块，在疫情影响仍未完全消退、调控力度逐渐收紧的2020年更是如此。
2020年8月，融信联合旭辉以45.23亿元总价、54814元/平方米楼板价、40.55%的溢价率夺得上海闵行七宝一宗宅地；同月，融信经过81轮激战，以48.71亿元的总价、38762.72元/平方米楼板价、35.53%溢价率夺得嘉定南翔纯宅地；12月，融信联合招商、保利以52.129亿元总价、72000元/平方米楼板价再度拿下静安区中兴路地块。
年报数据显示，2020年，融信新增50个土地项目，新增土储面积约872万平方米，权益面积401.83万平方米，权益拿地金额284.4亿元，同比增长74.2%。
而就在4月9日，截至证券之星地产发稿时，融信又以7.65亿元总价竞得湖州一宗宅地，楼面价6798元/㎡，溢价率62.77%。
或许是受拿地的影响，融信的负债不可避免地扩大了。来自财报数据，截至2020年末，融信长期借款为469.21亿元，同比增长5.51%；短期借款同比大增33.32%至249.39亿元。
负债扩大 出售总部、加速销售求生
但按照“三道红线”的标准来看，截至报告期末，融信净负债率同比增长12.9%至82.8%，现金短债比为1.2，扣除预收款后的资产负债率为69.9%，从去年的“黄档”转至“绿档”，在安全线内。
融信执行董事兼高级副总裁曾飞燕在业绩会上表示，过去两三年，融信在内部精细化管理上花了很多心思和精力。去年融资成本有明显的下降，营销费和管理费也下降了50%，另外销售回款率达到80%，预计2021年达到90%左右。因此，相信通过几方面的管理，后面盈利能力的提升空间还是比较大。
不过“节流”亦需要“开源”。公开资料显示，融信2016年-2020年合约销售额分别为246亿元、502.35亿元、1218.8亿元、1413亿元、1551.73亿元，销售增速逐年下滑，2020年销售目标勉强达线。
同时，融信在资本市场“借新还旧”遇冷。2月8日，融信（福建）投资集团有限公司（以下简称“融信投资”）2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行结果公告显示，经发行人和簿记管理人充分协商和审慎判断，最终确定本期债券实际发行规模10亿元，票面利率为6.50%。
据了解，该债券此前计划发行规模不超过13.18亿元，所募资金将用于偿还已发行公司债的本金和利息，但最终募资完成度却不足八成。
不仅如此，4月1日，即融信发布财报后的首个交易日，尽管融信股价当日跌幅仅为0.37%，市值微降至90亿港元，但其沽空比率却较上一交易日大增近40个百分点至42.669%，创近期新高的同时，在港交所地产发展行业66只可沽空的证券沽空比率排名中高居首位。
或许是为了弥补资金的不足，2020年12月25日，融信出售了总部大楼上海虹桥世界中心项目，消息称将迁至七宝融信上坤中心。
根据融信中国发布3月销售简报显示，2021年前3月，总合约销售额约为人民币397.34亿元，同比增长117.9%；总合约建筑面积约为1,993,927平方米；平均合约售价约为每平方米人民币19,928元，销售有回温的迹象。
但近期有消息称，融信位于上海嘉定南翔的项目融信海纳印象因为“挑客户”被嘉定区房管局约谈。
据了解，该项目在4月4日突然开始认筹后，却对前往项目的购房者宣称“只接待预约客户，其他客户一律不得进入，如果联系不上销售就需要等9号再来”，然而项目认筹截止时间却是4月8日下午14点。
“挑客户”的不止融信海纳印象，位于闵行的融信世纪古美近期也被网友曝出存在“验资700万才能看房”、“追问是否全款买房”、“贷款不接受、公积金都不行”等蓄客调查的操作，甚至网传项目已经秘密通知了全款客户提前进行登记。
而融信位于奉贤的项目融信海月四季却完全没有藏着掖着。据悉，3月18日开启认筹当天，大量当地中介在朋友圈发文宣告项目认筹信息。认筹结束后，还有当地中介反馈称“项目72㎡户型的认筹结束，95㎡的还可以继续认筹，别墅这次推盘不多，也不愁卖”。
融信的所作所为，仿佛就是为了告诉购房者，公平和尊重，只能在卖不动的项目里获得了。
据了解，约谈后，融信海纳印象开发商上海融嘉房地产开发有限公司已于4月7日发整改公告。公告中提及的“凡符合本市购房资格的认购人，均可在4月8日10时至14时到项目售楼处先行登记，相关认购材料可于4月11日17时前补齐”，相当于将认筹期延长了4天，给因受阻未能认筹的购房者更多的时间。
