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今天说一说，34岁的陆家嘴和208岁的太古。

一个是浦东四子中的老大哥，陆家嘴金融区的主导者；一个是神秘而显贵，穿越两个世纪的老牌洋行。

机缘巧合，亦或，合纵连横，双雄会盟背后有怎样的故事？

01 太古的传奇历史

先说一下太古。它其实来自英国，可以说是最早到中国投资的外资企业了。已经有200多年的历史，在华有150余年历史。

太古拿出部分业务在香港上市，叫太古股份，拥有香港的国泰航空、喝咖啡时喝加的方糖、可口可乐在中国由它来灌装的。

太古，可谓横跨亚洲两洲，纵横世界百年。但其实太古在亚洲真正发迹的地方却是在——

上海

太古的母公司名字是施怀雅父子公司，最早在英国、美洲从事羊毛等贸易。1866年11月26日，小约翰在十六铺码头登岸上海。一周之后，便在福州路四川路交界的办公楼成立贸易行，做茶叶和丝绸的出口，不久之后便迅速拿下航运公司、银行和保险的代理权。

太古，这个名字，更也在上海起的。

看见中国人每家每户都在门上贴着“大吉大利”春联，猜想着这是中国人都喜欢的好词。于是便很“贴地气”的把它当作公司的名字。可能还不会写中文，照葫芦画成瓢，便误将“大吉”抄成“太古”。

有了好寓意加持，太古很快在上海，做大做强。

外滩22号，就是原太古洋行大楼，建于1906年。清水红砖外墙是它最鲜明特征。

大楼的地下有一个金库，赞满当时上海滩，被视为趋之若鹜的“风水宝地”。太古兴盛的生意，可窥一斑。

（图注：1911年拍摄的太古洋行大楼、现在的外滩22号）

上世纪30年代，太古购置廉价土地用于建造总部大厦。1935年第一栋花园式小洋楼建成，可能由于思乡心切，因此仿英国帕拉第奥式皇家古典官邸而建。屋面用铜板铺筑，被称为“上海铜房子”，极尽奢华。

不久之后，多栋小洋楼又在旁边陆续兴建起来，风格也多样，供太古的高级职员和家属居住。这就是后来被老上海人津津乐道的“太古圈”。

如今，这些楼就是著名的兴国宾馆。1956年，新成立的上海市政府将这里作为上海市委第一招待所，专门接待中央级领导人。

1902年，太古轮船公司组建了蓝烟囱轮船公司，并在现今浦东洋泾港与民生路之间的黄浦江江边购得土地，兴建了蓝烟囱码头。

由于船队的烟囱统一漆成蓝色，蓝烟囱不仅用作公司的名称，也用作新建码头的名称。这就是，民生码头的前身（注意：200年后，太古又机缘巧合来了这里）。

辉煌过往，总会留下传奇的印记。

02 陆家嘴的窘迫近况

再说一下，陆家嘴集团。

成立于1990年陆家嘴集团就是浦东为了开发陆家嘴而设立的。把土地整理出来，规划规划，修修路建建桥，吸引资本过来投资……这个过程中逐步形成了陆家嘴集团的目前核心业务：写字楼租赁、酒店、地产销售、金融服务等。

（图注：1994年建设中的陆家嘴）

显而易见，陆家嘴集团为浦东开发做出了不可磨灭的贡献。不过，这几年日子并不好过。

连续三年，营业收入都出现了明显下滑。其中，2022年降幅最大，同比下滑了15.21%。主要原因：一是旗下的物业销售下降明显，二是信托业务受到了严重拖累。

2024年上半年，营收终于开始逆转改为增长。不过，另外一个问题随即出现——利润首次出现了明显下滑，幅度高达：21.24%。

这背后说明了两个问题：

第一，销售绑架了业绩。

第二，增收了就不能增利。

什么原因？花钱花多了，即业绩增长是以花钱催动为代价。

上半年，陆家嘴营业成本为19.49亿元，同比增加44.90%。其中，房地产业务成本高达17.17亿元。

营销费用的不断投入，还是换来一定的效果。

上半年，合同销售金额22.57亿元，同比增长104%。主要来自前滩天御、前滩天汇、川沙锦绣云澜等几个主力项目，整体去化率来到了84%。

进入下半年，一个很简单而现实的问题——

销售好不好，直接决定今年业绩成色的好坏。

销售是由于有多少项目可以卖，能卖出多少决定的。

前滩天汇已经进入尾盘；

前滩公馆一期9月开售，225套房源由于位置和价值相对合理，销售情况良好。二期10月底加推；

还有两个待入市项目：陆家嘴太古源（被寄予厚望）、世纪臻邸（套数太少）等。

其他，就没有其他了。

当然，还有一块“毒地。”

之前在苏州以85.25高价、经过200多轮竞拍拿下的17块土地，后被发现存在严重污染，而不得不被迫暂停相关开发。好不容易走出上海，外面的残酷就是陆家嘴：当头一棒。

什么时候能够再次销售，遥遥无期。

03 屋檐下都得低头

时代的尘埃，谁都躲不过。

陆家嘴的日子并不好过，见过大风大浪的太古虽然有旧荣光护体，但同样也在感受：

冷风吹。

今年上半年，太古营收为72.79亿港元，同比略微下滑。无独有偶，下滑最严重的也是利润：

19%跌幅。

值得注意的是，这种大幅下滑已经不是第一次了。

2023年上半年同比下跌49%，从2022上半年的43.48亿港元跌至22.23亿港元；2023年全年同比下跌67%，由2022年的79.8亿港元跌至26.37亿港元。

另外一个压力，更加彻骨冻人。现金为王的现金，更在加速下滑：

12%的跌幅。

这直接导致太古上半年来自营运的现金也由42.21亿港元跌至37.01亿港元。

太古不得不通过发债：

找钱。

今年8月份成功发行了两笔债，募集35亿元。

管中窥豹，再来感受一下，更直观的其它数据：

内地6个项目，有5个项目销售额下跌。其中，北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额较上年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，仅上海前滩太古里因为刚开业，刷着新鲜度。

（图注：太古旗下办公楼）

受大环境影响，商办资产在短期内无法有立竿见影的改观，想要快速改善局面，增色全年业绩的话——有住宅火爆热销，不失为一种良药。

长期不振，短期硬凑。

对于太古来时如此，对于陆家嘴来说也是如此。

稻草就在眼前。

04 抓住救命稻草

不约而同，陆家嘴和太古为了释放业绩压力，都表现出来对住宅的充分喜爱。

2022年，是陆家嘴业绩下滑最严重的一年。正是在这一年7月，徐而进被任命为陆家嘴集团董事长。临危受命，挽救于难。

重组、盘地，是走马上任的第一把火。

2022年，陆家嘴以79.35亿元公开竞得航头和川沙两块纯宅地。这就是贡献了2年现金流，进入尾盘的锦绣澜湾、锦绣云澜。

2024年4月，陆家嘴通过股权收购的方式，以147.78亿元获取三林滨江土地包。这里面包括了目前在售的前滩公馆项目，目前正在努力造血。

2023年3月，陆家嘴通过重大资产重组方式，以133.19亿元收购控股股东4处资产。这里面有即将入市的陆家嘴太古源项目（请记住这个主角）。

太古也是在2022年抛出1000亿港币投资计划，其中500亿元港币用于中国内地。

2023年9月，太古通过股权收购，以97亿获得了陆家嘴集团旗下两块土地各40%权益。没错，这就是即将入市的陆家嘴太古源项目。

(图注：1960年太古糖广告)

为此，太古很兴奋：几十年了，这次有内地首个住宅项目。

相比于香港同行，太古在内地的步履给人的感觉是“太慢”。为什么不涉足内地住宅市场？

太古曾坦言：快节奏的设计然后销售，周期非常短，太古并不擅长，更喜欢赚慢钱。

时过境迁，贴脸开大。

05好是豪的必要不充分条件

缘分很巧妙。太古来到了120年前的自己码头所在地，如今已经是上海内环最后一块滨江综合体用地。

（图注：1913年商务印书馆实测上海城厢租界地图中标注的浦江两岸三处太古码头）

（图注：1923年太古码头旁边还建造了洋房，供高级员工居住）

被寄予厚望。这块地无论是地段位置、设计规划、所占资源等都实在是太优秀、太抗打了。

那么，太古的内地的第一个住宅，陆家嘴第一个顶级豪宅，能否美梦成真？

（图注：陆家嘴太古源效果图）

第一问：能够成为真豪宅吗？

为了能做好这个项目，特意邀请了国际知名的设计团队。太古实力无需多言，但是一个致命的问题：太古在内地的豪宅经验几乎为零。陆家嘴也不是专业住宅开发出生，前滩天汇算是一个高端尝试，产品瑕疵就曾被客户吐槽，110平做出2房。

第二问：产品品质有保障吗？

设计规划天花乱坠，关键还要看还原度和细节颗粒。陆家嘴这几年也频繁遭遇质量投诉问题。前滩晶萃名邸被业主在上海人民政府网上投诉：全屋被水浸泡、楼板质量不合格等。东方悦澜被投诉小区外墙建设质量粗糙，与周边小区配置对比明显。锦绣观澜、锦绣御澜被投诉房屋漏水、发霉、开裂，楼盘质量差。

第三问：能实现热销吗？

由于太古占小股，项目营销是由陆家嘴方操盘。太古的小目标押在陆家嘴身上。陆家嘴最近疯狂招募一批营销人员，通过赛马机制，快速打开销售局面。

这些问题需要陆家嘴营销团队直面应对：

1、徐汇滨江、杨浦滨江风头正举，中海三开三罄，充分说明浦西滨江规划被认可。反观陆家嘴滨江延伸，规划和前景相对冷清和匮乏，市场较冷。

2、豪宅竞争在白热化和库存化。统计显示，2000万以上豪宅上海目前有2687套在售房源，其中浦东就有536套。二手房市场，2000万以上豪宅挂牌套数5780套，是近十年历史之最。

陆家嘴太古源，这个太古在内地的第一个豪宅项目，能否成功？

源这个字，太古和陆家嘴都非常喜欢。太古回到起源的地方，陆家嘴有了增色业绩的动力源。

让我们拭目以待。