聊完南二环四大金刚，最近正好整理东西，发现当初去部分售楼部拿回的户型图。

对于个人而言，之前也跟网友分享过，大部分所谓的楼盘分析，都是来自网络资料，平常没时间去实地，就是云看房。

所谓的实地查看，这几年真的不多，但是对于南二环有一种偏爱。

开盘半年左右去的售楼部，具体细节也忘了，整体是佛系卖房。

当时手册给的价格，305单元，单价2.77W，总价315W，这已经是备案价打折之后的结果。

项目目前开盘四年多，住宅796套，目前还有295套未售，简单统计了一下项目的备案情况，以及这几年的网签情况。

从数据可以看到，2018年厦门住宅入榕楼面价21569元/平拿下这幅纯商，最终拿到2.9W的备案价，看上去差价不过8K不到。

奈何即便差价不高，从上市开始就是一路打折，2021年楼市回暖，项目依然佛系卖房，价格常年保持在2.4W左右的均价。

最终郭宅后坂的新盘都卖的差不多，后来殡仪馆周边的龙湖九里晴川也做到接近清盘。

项目近期放出分销特价，1.95W楼层任选，不管实际情况如何，基本预示项目也绷不住了。

毕竟2023年，项目才卖了25套，面对295套的库存，这个去化速率，还要10年都不够。

项目现房已久，除了一手降价外，二手挂牌降价幅度也不小，也有不少2W左右的挂牌。

很明显这个项目，不管一手还是二手，都已经跌破当初的楼面价。

这个案例也说明一点，佛系卖房，也不是个出路。

一期开盘之后去看的，同样比较佛系卖房，记得时间大概是2020年末，南二环即将迎来一段高潮期，项目由于一期开盘去化率较优，也算当时的一个红盘。

项目由于楼栋采取分批上市，虽然前几次开盘都做到短时间热销，但是周期拉的实在过长，硬是从红盘卖成了现房。

目前北地块未售218套，南地块未售95套。

按照这几年的去化数据来看2023年去化也仅50套，加上目前四大金刚的挤压，市场客源也相对一般。

近期看到项目成交一套二手，101平，毛坯中层，2.04W。

对比当初开盘备案折后均价2.6W，这个跌幅有点出乎意外。

至于这里面的波动原因，也比较简单，项目最大的卖点就是纯商，部分户型搭配一梯一户。

近年随着四大金刚上市，南二环纯商成为主流，一梯一户的面积段也在下压，整个市场的产品力更卷。

很明显项目的优点也不再明显，加上新盘的库存压制，未满二要变现，在二手市场只能被迫降价。

项目预售的时候去的售楼部，当时还未上市，不过人气不错，置业给的预期价格B区纯商精装2.8-2.9W，在一顿营销之下，还缴纳3K的意向金。

最终项目先开盘C区分栋安商，备案价2.8W左右，不过首开优惠力度不小，印象中折后价格在2.3-2.4W。

随后B区精装纯商，备案价3W左右，折后2.8W左右，2021年高峰期售价也达到2.9-3W。

整个项目的上市时机极好，遇上了楼市小幅回暖，在融创、国贸、中骏等营销烘托下，融信入场后，带到了最高点。

按简单的统计，项目2021年，不完全数据网签就达到800多套。

在经历融信暴雷，延期交房后，项目顺利交房，目前二手挂牌，价格同样跌幅不低。

选取两套B区精装，挂牌均价2.4W左右。

对比开盘均价2.8W左右，跌幅4K，当然这仅仅是挂牌价。

可以说海纳新潮，对于南二环是一个时代记忆。

这里代表了板块的巅峰，这个楼盘的走势也能很好代表板块。

项目也是在预售的时候去的售楼部，当时项目给的预售价3.1W左右。

印象比较深刻，置业的回复是由于房源很紧张，如果有看上的房源楼层，可以帮忙申请，内心想这是多少年的套路。

最终项目首次上市，给出小额优惠做到不错的去化。

随后楼市回暖，项目开启热销，备案价销售，随后搞出捆绑车位，最终巅峰均价3.3W+车位。

项目配建商场，延迟到今年预计开业，在建的三期备案后也没有太多动静。

项目去年二期尾盘搞出了特价，一夜刷屏，打垮了整个板块的价格信心，后来房企负面不少，一期顺利交房，目前也出现二手挂牌。

有部分房源中层精装，挂牌2.9W，对比开盘价，如果不是巅峰上车，降价幅度并不算大，对比巅峰期，差不多降价3K左右。

整体来说，在一手时候出现特价，在二手还有这样的表现，算是不错。

项目预算去的售楼部，当时南二环足够火爆，项目纯商定位，在江南CBD板块，放风价2.7W左右，对比当时的市场性价比不错。

置业给出的信息，需要捆绑车位，首付要高。

项目当时参考的就是周边的祥浦苑，特别在安商的背景下，纯商都变得比较吸睛。

最终项目上市，没出乎意外，做到热销，这是一个多家操盘的项目，目前还没有交房。

原来售楼部位于凯佳江南里附近，这个项目已经交房，二手挂牌2.5W左右，对比一手2.7W的均价，小幅降价。

对于海月江南的二手表现，预计会在2.7W左右，算是那些年看过的楼盘里面二手坚挺的一个。

至于房企凯佳，算是江南CBD板块比较有代表的。

目前还操盘花海里、书香里，定位酒店式公寓，虽然是住宅产权，但是如今的楼市，这种产品也没有太大吸引力。

整个板块随着大部分新盘卖完，也变得沉寂。

最后就是去年去南二环，看了最早预售的左海望悦和北源云筑，发现当初接待的海纳新潮置业，已经来到了左海。

从整体的了解过程来看，置业对于项目的了解程度也不高，售楼部也是门可罗雀。

后来这些新盘上市，精装均价2.7W左右，最终大半年时间去化都不理想，也成为了楼市的一大话题。

当时看到这样的数据，突然想到，如果这些楼盘在2021年，精装2.7W左右上市，相信会是当时的一个高性价比刚需盘。

只不过，板块的巅峰已过，是否还有第二春，目前看也有一点难度。

关于南二环板块，为何多次去售楼部查看，其实个人也没有真正的意识到。

关于这里的看法，比较简单，大量的旧改供应不少新盘，城建有了较大改变，但是整体给人的感受变化还是不够，这也是福州不少区域改造的感觉。

这里最大的困扰是机场，不过随着新盘靠近二环内，也很少提及机场噪音。

当然机场限高，也带来了最好的公摊优势，这里的楼盘得房率都普遍较高，加上这几年户型内卷后，这里对于刚需而言，更能充分满足居住需求。

板块的配套，能聊的点很多，交通方面，地铁1号线覆盖面足够。

商圈不少，中骏世界城、白湖亭万达、SM等，不过能否真的在开业后，迎来充分的客流，个人依然保持疑问，虽然这几年新盘不少。

这里面的参考，就是目前东区，比如化工路以北的东二环区域，基本开发完毕，大部分楼盘也交房，人流依然低于预期。

最后就是刚需最重视的教育，南二环以及城南，长期升学率都偏低，得到的资源倾斜也一般。

当然学校是靠读出来，特别在目前的环境下，进入中上水平，难度并没有想象的大。

可以说，南二环给刚需的预期是有的，这里如果吸引了足够的自住人群，形成一定的居住圈，那些被诟病的商圈、教育，都会有很好的回馈。

除了这些外，还有当初被炒作热度较高的，东进南下，特别在帝封江、三江口在火热造势下，南二环作为上游，也享受了很多的关注度。

如今下游低迷后，自身去库存偏差，也让优势和预期都变得不够吸引人。

回顾前几年板块的楼市，只能说南二环需要民企乱舞才能拯救。