昨天群友分享了一篇文章,整理2016年当时的各区域房价,当时的发布时间是2016年7月。
对于这几年房价持续下跌,正好借这个文章的数据,对比看看楼盘的涨跌。
对比部分数据,发现出入还是比较大,对于2016年的楼市可以说也是非常精彩。
2016年福州楼市出现了大幅度的上涨,所以在聊回归2016年的时候,这里的计算节点很关键。借鉴克尔瑞的当时数据,以5、6、7三个月数据做个大概平均,数据不一定非常真实,尽量贴合。
如果部分楼盘已经回归到中旬的价格,对比2016年底的房价,基本都是亏损了。鼓楼区分析:截取部分楼盘数据做参考,当然数据都存在一定偏驳,主要都是借鉴平台数据。
从涨幅来看,融侨悦府最为出彩,涨幅最大。
这个鼓楼西区的改善大平层,依靠前几年鼓楼断供,加上划片怡山小过渡杨桥中,房价持续走高。目前鼓楼开启供应,后续是否会有所回落值得关注。
不过至少目前来看,在整个楼市周期里面,涨幅是足够亮眼。
作为对比,项目附近的香开观海,房价涨幅相对一般,当初售价差不多,如今二手表现差了不少,主要一点原因在于,项目非住宅产权,在市场接受度偏低。
除了这个对比外,还有一个就是学区房:
印象西湖:划片达明小对口十八中,当初售价接近4W,类SOHO的住宅,如今二手涨幅仅24%左右。
冠城大通首玺:划片实验小(井大小)对口一中,目前二手高达6.7W,涨幅达到68%。
两个项目当初的宣传重点都是划片,冠城大通甚至还上了新闻,最终的划片也非常奇特。
从两个楼盘的涨幅来看,划片的学区成绩表现也很大程度影响了房价走势。
达明小、十八中的偏弱表现,让这个存在安置房的印象西湖,二手表现也相对一般。
综上,对于鼓楼区的楼盘表现,目前来看,对比2016年都有一定程度上涨,这里面有几个点:商住涨幅低、大平层+学区升值快、起步价过高很难涨。
台江区分析:说到市中心都会提及鼓台,实际表现还是存在一定差异。板块有两类产品,一个是超高层住宅、一个是SOHO。
万科金域中央、双杭城龙岭,这些都是典型的超高层住宅,部分楼栋都超过40层。
其中关注较高的位于闽北CBD的万科金域中央,十字塔楼造型。
实际达到60层左右,最终只备案45层,超高层房源都是无证,从目前的二手表现来看,价格来到3-3.5W。
对于超高层住宅,也是台江区的典型代表,世茂茶亭俪园、臻园等,这些项目的二手表现都相对一般。
从当初的楼市追高热基本一去不返。
除了超高层外,台江区的SOHO同样是典型,不止回到当时的价格,已经出现亏损,最典型的就是万宝的中央第五街。
价格对比2016年,已经是腰斩,目前二手挂牌也难出手,可以说这个项目算是这轮周期里面SOHO最典型的代表。
综上,台江区的房价走势,大部分次新有一定涨幅,不过幅度不如鼓楼,其中超高层涨幅偏低,SOHO出现大面积亏损,整个区域产品的选择至关重要。
晋安区分析:对于晋安区主要就是东区和五四北,当时主力就是东二环的泰禾商圈,以融侨悦城为首的涨幅惊人,这些也是后来几年最受市场羡慕的项目。
作为对比,当时同样在泰禾商圈周边的保利香槟、香开新城,价格基本持平,甚至还更高。
如今随着近一年的房价下跌,涨幅也不到20%,目前部分二手成交,大有可能跌回当时的可能。
除此之外,板块靠近三环的中联东郡,同样涨幅一般。
整个东二环板块的价格表现,算是非常典型的楼市写照,超级大盘、外围盘,看上去都在一个区域,实际的楼市表现天差地别。
当初的超高层世欧王庄,二手表现也一直偏差,与台江那些超高层一样,涨幅偏低。
五里亭的金辉优步,当时房价比东二环还高,这个存在安置房的社区,没有太好的品质,加上周边的新盘挤压,目前二手表现也一般。
除此之外,五四北的代表三盛国际公园,随着外围低迷,基本已经跌回2016年,部分甚至已经亏损。
综上,对于晋安区的房价走势,整体涨幅在30%左右,其中新贵东二环是典型代表,不过实际的楼盘差异非常大,五四北的外围楼盘,已经跌回当年。
整体而言,部分偏外围或者超级大盘,亦或者配建安置房品质一般的项目,涨幅偏低。
仓山区分析:对于仓山范围很大,这里面最典型的就是目前豪宅代表,融侨外滩,接近翻倍,领跑全福州。
这几年随着外滩壹号供应,部分二手成交突破10W,外滩基本成了豪宅大平层的代表。
虽然是北向开江,但是随着江景房断供,整个城建的完善,这里的溢价一直居高不下。
作为对比,同样定位豪宅的中庚红鼎天下,目前的二手价格已经被逐渐拉开,这样的差异也值得思考。
除了外滩外,金山部分次新也成为涨幅前几的代表,其中星海湾最典型,依靠划片三附小+桔四,看江房源不多,房龄最新的次新。
项目虽然地处三环边,超高层住宅,但是走势依然强劲,可以说这个项目也是这几年楼市保值最典型的集合体。
除此之外,情况类似的中庚城,二手房价一直坚挺,靠着正式划片金山中,在周边紫金九号等二手下跌的背景下,依然还算坚挺。
从板块的整体区分来看,金山也成为仓山区整体涨幅比较明显的一个板块.
当然这也和板块的开发以及部分教育配套有亮眼表现有关。
除此之外有几个代表大盘,一个就是金城湾。
这个超级大盘这一年也出现下跌,随着金山高架的建设,项目北侧楼栋房源降价不少,项目基本就是超级大盘的典型案例。
除此之外,三环边的融信白宫、橡树湾,淮安板块的项目,走势也相对一般,没有交通配套的区域,注定对于刚需吸引力偏弱。
除此之外,相对外围的城南区域,不少楼盘基本都跌回2016年的房价,比如滨海橙里、阳光大都会等。
从当时的售价来看,和金城湾、三环边、淮安这些基本持平,当年的城南只能说楼市还是不错。
综上,对于仓山区的房价参考,主要是几个点,看江大平层涨幅较大,告诉市场稀缺资源对于豪宅的重要性,金山的整体上涨,告诉市场配套和人流也是关键,淮安三环涨幅一般,告诉市场配套偏弱的地方,风险都很大,至于城南的回归,是外围崩塌的写照。
闽侯分析:对于闽侯的房价走势,基本没有涨幅较高的楼盘,特别在去年下半年高新区崩盘后,大部分楼盘都开始跌回2016年。
这里面典型案例不少,比如当时的中铁城,在软件园文山里出来都会看到广告,依靠低价吸引人,如今二手大量挂牌,能够持平当初成交,已经是万幸。
至于典型的烂尾盘奥莱时代,部分交房的二手挂牌,同样是低迷的可怕。
对于闽侯,还有一个对比就是贵安,当时房价已经下跌,这几年价格也基本来到5K。
近期一套成交房源3.6K,中层毛坯,可以说是刷出新低。
当然对于贵安,2016年入场并不是最差,更早几年才是恐怖。
综上,对于外围的区域,基本都回到当初,部分楼盘甚至跌到没有接盘侠,只能说楼市的残酷,在外围是最直接的。
这里涉及的购房者,主要是刚需+投资,其中不少都是血淋淋的案例。
盘点总结从2016年6月至今的房价对比,这里面部分数据存在出入,不过从整体来看,也可以发现一些楼市走势。
核心区相对抗跌,学区+改善,景观+改善,这种项目的保值度也较高,其他SOHO、超高层、超级大盘、外围盘,基本都是时代的眼泪。
对于购房者而言,如何选择楼盘,还是存在一定的借鉴参考。
15年已经涨上天了,你要拿2005开始算。
听说南昌、长沙、成都都才1.5万左右,看来福州还有很大下跌空间。
任何地方的平均房价都不应该高于当地平均工资才合理,超过部分都是水分泡沫,都应该挤掉。
靠市区热闹的地方没怎么降。都是三环外面,都没几个路灯的那种降价最快
这房价本来就不合理,大家普遍工资才4000-5000,你房价超过2万一平就离谱,国内又不是香港那种地实在太少
2011年到2016是暴涨的时期,跌回2008年的
参考厦门房价,福州不可能低到哪
鼓楼期房还是5万+,不知道是谁给的勇气
快去抢购,肯定涨一波
福州房价要跌回到2015年的二环内一万五
广州银,看来广州房价要降了,欢喜
我就倒霉咯,刚需,好不容易买了,亏了45平。
福州房价跌回五年前,福州鼓楼区跌了4000元,这是一个令人担忧的情况。楼市波动对于城市的发展和居民的生活都会产生重大影响。