五一过完，来一篇4月的网签分析，看看福州目前新盘市场如何。

4月新盘网签：1751套，环比2月减少533套，同比2023年4月，新增402套。

分析：对于4月的数据，从整体来看中规中矩，放在以前肯定谈不上多好，放在近2年，比平均值略高。

对于五区的明细数据：

本月依然是晋安区领跑，参考此前数据，可以发现3月福州爆量就是因为晋安区，当时的原因是部分安商房集中网签所致。

至于4月，基本也是如此，下面有详细数据可以对比。

本月最大的不同点在于，八县数据出现异动，很多拿出福州合计数据破新高做标题，从八县数据来看：

对于3月最明显的体现，福清出现爆量，至于何种原因，由于没有楼盘明细，做个最简单的数据对比，3月福清仅85套，可以预见，大概率是上个月的数据堆积到本月。

对比2023年的数据（个人统计，八县数据有偏差），八县数据基本在2500套左右。

所以综合对比可以发现，4月的八县其实也就常规数据而已。

最后就是个人统计的可售商品房数据：

从数据来看，4月五区商品房网签593套，环比小幅下跌，同比去年4月，下滑不少。

所以通过这个数据，其实可以更好的感受市场的变化，去年上半年福州出现了小幅回暖，作为对比，今年明细楼市比较冷淡。

所以官方的数据在安商房集中网签的粉饰下，让人很容易误以为今年的上半年比去年还更加理想。

实际的商品房表现，很明显可以发现，今年很一般。

分析：本月的前三甲的数据比上个月来的亮眼不少，仓山区三个区域的代表，霸占三甲。

万科城市之光，上个月37套拿下销冠，本月48套继续领跑，这个月三环边的超级大盘，只能说是打不死的小强。

舆论各种一般的背景下，开盘至今，近2年，每个月的网签数据基本都在前3。

近期看到有网友质疑这个项目的网签数据都是造假，至于这个质疑，个人感受没有证据之前，依然不可信，只能说项目的营销还是厉害。

排在第二的是奥体的榕发麓里云筑，项目定位第四代住宅，首先上市的是主打得房率的洋房。

作为本土国企榕发操盘，近期房企对各项目的价格做出一定的松动，在奥体这个项目上，首开这样的网签表现，绝对算得上是不错。

后续的第四代住宅，会做到如何的去化表现，目前看压力更大。

排在第三的是南二环的建总江南尚璟，本月网签42套。

项目近几个月的网签都非常出色，特别在周边另外两个项目扑街的背景下，这个当初定位刚改门槛的洋房，反而表现最出彩。

排在后面的项目，有几个重点关注，一个就是上海西的国贸天琴樾，本月网签26套，项目进入存量余房后，数据有所下滑，不过在一开始强势的网签背景下，目前库存还有85套，预计还要3-4个月清盘。

除此之外，位于五四北的和颂锦原，上市以来，也都排在网签的前列，本月34套的数据，也算不错，不过对于刚需盘而言，如何维持住不错的去化，一直都是难题。

目前项目库存还有400套左右，要如何持续推进去化？

至于三江口的代表，龙湖景粼天筑，本月网签21套，依然排在前列，项目已经算是三江口存量盘里面去化不错的一个，在这样的库存重灾区，可想而知其他项目的处境如何。

本月在房企的数据方面，又一个变化，此前国贸、建发、保利三家基本是排行榜前列，不过随着房企部分项目清盘后，本月本土国企的名字，在排行榜逐渐增加。

至于安商房方面，晋安区的锦鸿佳园，继上个月集中网签后，本月再一次集中网签，这也是晋安区爆量的原因所在。

除此之外鼓楼区的文庭雅居，也集中网签了126套，这个安商房最近上了新闻，拆迁户多年等房，最后因为资金问题，房企不用办理交房，由相关部门介入。

这个案例算是彻底揭开了这几年安商房的另外一个隐藏关注点。

分析：本月东区133套，对比前几个月，数据出现一定幅度上涨，当然如果对比去年同期，可以发现还是有一定差距。

从楼盘明细来看，五里亭地铁口新上市的左海星悦颂以29套数据领跑。

项目定位刚需+刚改，主打就是地铁+纯商+部分低门槛产品，从首次网签数据来看，表现还算可以，直接后续能否延续，同样压力不小。

在存量盘方面，三号院19套，依然在近年的均值附近徘徊，对比项目的库存，还有一半以上。

作为周边的榕发揽湖郡，本月网签17套，这也是项目首次做到破两位数的表现。

本月的榕发，多个楼盘对比前几个月做到网签数据上涨。

从市场观察来看，房企最近的价格开始放宽，比如项目周边的第四大住宅，榕发誉湖，在五一放出部分楼栋3W任选的标语。

很明显以前部分民企会打垮板块定价，相对佛系的本土国企，一旦长时间去化不理想后，价格战也是蓄势待发。

除此之外，五里亭的改善盘，桂语映月，这几个月表现还算中规中矩，在放出特价后，也做到一定跑量。

作为对比，同样定位改善的天琴湖，近半年的表现，对比去年同期开盘的时候，可以说是天差地别，近期也放出靠高架楼栋的特价。

至于详细情况，后续来一篇价格对比看看，只能说东区的价格，已经有所松动。

至于其他楼盘，首开的三剑客，两个库存不高的，每个月个位数，安商房闹得很严重的首开香颂，已经连续3个月网签0套，预计也和闹剧有关。

至于大东海玺樾，基本是第二个大东海天樾，这样的去化表现，也基本宣告房企在楼市的失败。

综上，对于东区的楼市，三远和南湖的地块都有资料放出，后续上市的库存将会持续加大。

近半年的去化整体都不算理想，近期部分项目已经开始价格松动，对于整个新贵东二环，如何维持当初的高价，目前看风险不小。

分析：本月南二环的销量，依然由建总江南尚璟支撑，项目从12月开始，连续5个月网签在30套以上，这样的数据表现，对于南二环的楼市信心还是不错的支撑。

本月榕发北源云筑做到12套，相比于历史个位数的数据，有一定上涨，但是依然不够。

至于左海望悦，本月3套，2024年，4个月网签合计9套，这样的去化数据，对比库存1291套，去库存周期要多久，大家自行感受。

综上，对于南二环的四大金刚，新区的项目也开始预热，后续的库存竞争依然激烈，目前表现最理想的江南尚璟，实际库存依然还有一半，这已经是板块非常出色的去化项目。

至于另外两个，目前来看，等待它们的只有一条路，大幅度降价。

对于4月福州的新盘网签，整体来看，依然处于低空期，部分安商房的集中网签，让数据看上去不至于太难看。

对比去年上半年的小幅回暖，今年的实际数据还是有一定差异。

从楼盘的表现来看，分化还是非常明显，去化不错的楼盘依然是那几个，卖得不好的持续不好。

近期部分房企在价格上也开始做出松动，如同之前说的，即便再佛系卖房，面对天量库存的背景下，最终都要做出行动回应市场。

至于购房者，无非是比对价格，评估去化数据，切勿被误导。