福州12月网签翻倍,实际数据如何?

刚需探房 2024-01-14 20:51:38

2023年结束,来聊聊12月的网签数据,后面在水一水一整年的网签,本月的数据存在较大迷惑性,下面就从实际出发看看。

网签汇总

12月新盘网签:1779套,环比11月增加945套。

12月二手房:3010套,环比11月减少326套。

分析:下半年福州新盘网签进入低谷期,在12月数据迎来大幅度反弹,环比上个月,直接翻倍。

可以说在最后一个月,给出这样的数据,对于低迷的楼市而言,具有一定的信心刺激。

对于二手房而言,今年的数据一直比较抢眼,12月出现小幅下跌,不过依然达到3000套。

一整年3.7W套,环比2022年2.7W套,增加1W套的表现,足够亮眼。

当然对比2021年的小幅回暖,达到4W套,依然还未超越。

这也是这一整年的楼市表现,二手数据远强于一手。

当然对于新盘的数据,一直以来存在安商房等水分,对于12月出现爆量,很明显存在异样。

从各行政区的数据来看,仓山区959套,对比前3个月200多套,新增700套左右,这也成为爆量的主要原因。

回顾仓山区上个月的楼市,并没有新盘热销的消息,很明显这样的暴雷,来自安商房。

通过数据对比,11月个人统计的安商房,海纳新潮安商网签423套,12月,星璟原+海纳合计162套。

对比官方数据,11月的安商房预计被归纳到了12月,所以引发了本月的新盘数据爆量。

为了更好的对比商品房的网签,个人统计如下:(存在偏差)

通过商品房的网签数据,可以发现12月合计723套,环比11月只新增26套,基本忽略不计。

综上,通过数据拆分解析,12月的网签漏洞很清晰,新盘并没有出现大幅度波动,仅仅因为海纳新潮等安商房的集中网签所致。

楼盘明细

分析:本月销冠依然来自上海西,国贸天琴樾98套问鼎,本月新备案3栋住宅,至此项目的全部楼栋已经全部领证上市。

今年销冠基本被上海西两个项目霸榜,随着建发璞云热销后,天琴樾也开启霸榜。

从数据看,国贸天琴樾,连续5个月网签都不低于40套,近3个月数据持续走高。

当然这里面很大一部分原因在于,后续两个月新备案了不少楼栋,对于项目而言,都是采取提前销售的策略,一备案就立刻短时间网签。

从目前来看,剩余162套库存,按照月均72套的表现,也就3个月不到就能清盘。

最终是否会如此,预计周期会偏长一些。

排在第二名的项目,来自金山三环边的万科城市之光,本月53套。

项目争议不少,近期一个销售的承诺保价,让市场发现这个三环盘卖得价格并不低。

从今年的网签表现来看,合计498套,月均41套。

作为非改善盘,还是超级大盘,加上地铁停滞等负面,这样的表现,可以说福州销售的典范。

对于金山目前楼市,改善盘玺云,本月12套,库存8套,也基本接近清盘。

城市之光虽然卖得不错,不过库存依然达到1000套以上,要想清盘,还要持续2年半。

对于项目近期一直拿来跟南二环的四大金刚做数据对比,本月四大金刚合计47套。

依然输给城市之光,连续4个月,三盘合计都卖不过单盘。

排在第三名的项目,来自马尾的第四代住宅中建元亨府,本月43套。

项目从10月开始,网签突飞猛进,3个月合计网签133套。

在马尾的改善盘,给出这样的突出的网签表现,确实惊人。

除了这些项目,本月领证的改善盘建总雍璟,网签33套上榜,南二环的江南尚璟同样33套。

作为本土国企的建总,开启分销后,也做出了表率。

除此之外,东区的桂语映月,开启现房销售,网签29套。

综上,本月的新盘网签数据,改善盘的表现最为突出,不管是上海西、还是五里亭、亦或南二环、马尾东江滨等。

卖最好的都是改善盘,这个现象也有点意思。

东区

分析:本月东区新盘网签139套,与上个月持平,低于今年的高峰期。

本月保利云上人才房开售,开启网签后,33套领跑。

除此之外,桂语映月在冻结3个月,10月解冻后,数据表现尚可。

三个月合计94套,本月29套领跑存量新盘。

虽然走势尚可,不过已经开启现房销售,但是库存依然达到243套,按目前的还算亮眼的表现,也要10个月才能清盘。

当初同时间的改善盘,建发养云、保利天悦二期、建发和玺等,都已经是清盘二手在售。

桂语映月成了唯一,卖到现房的改善盘,对于当初4W+的售价,也成为跌幅最明显的一个。

除此之外,中海晋安湖三号院,本月25套,C地块也启动交房。

项目今年迎来反弹,一整年网签都非常平稳,20-30套上下。

虽然走势相比去年不错,不过库存依然高达519套,按这走势,还要卖2年左右。

卖成现房,也是板上钉钉。

本月除了这些项目外,东区其他在售新盘,都出现了数据下滑,其中今年开盘表现不错的第四代住宅天琴湖,本月14套,库存还有315套。

近期的东2.5环快速路也正式启动,项目北侧同样的第四代纯商,誉湖郡也已经领证上市。

可以说项目后续的去化压力也不小。

除了这些项目外,剩余的新盘去化更加惨淡,月网签都在10套以下。

其中首开操盘的三个项目,端礼著5套,香悦2套、香颂2套。

可以说东区最惨房企。

至于剩余的大东海玺樾、榕发揽湖郡,开盘以来月均数据都非常差,可以说刚需盘在目前东区也不一定好卖。

本月,本土国企操盘的福厝远山拾里、榕发誉湖郡,都领证上市。

2024年,左海星悦颂,榕发拿下的三远、南湖纯商地块,预计也有可能上市。

届时东区库存预计也不低,操盘房企也逐步变成本土国企,这样的景象很熟悉,即目前的南二环。

南二环

分析:本月建总江南尚璟,以33套领跑,这也是四大金刚进入存量销售后,项目连续5个月领跑。

有这样的表现,并非项目多强势,而是另外两个过于低迷。

作为库存1400套左右,同质化的两大新盘,左海望悦、北源云筑,连续多月,网签个位数。

很明显这已经不是卖成现房的问题。

目前,还未上市的新投·映南台,户型图等也已经对外,产品定位基本一致,很明显这个区域的刚需产品,未来会厮杀的很厉害。

如今南二环这个新盘低迷的表现,也彻底打垮了板块的信心。

在前两年,南二环的郭宅等项目,做到热销后,在板块对比里面,五四北成为舆论碾压的存在。

目前五四北存量盘的去化,鲁能三期本月29套,刚上市的和颂锦原,本月24套,上个月60套。

除此之外,东区的保利云上、金山的城市之光,在价格2.8W左右的区间,去化都彻底打垮南二环。

在这一整年的去化表现后,南二环的新盘,在同价位比拼里面,已经成为卖得最差的区域。

这样的差异表现,放在2年前可能根本想不到,不过如今已经变成现状。

这里面的原因很多,值得购房者思考,也值得官方思考。

其他板块,是否会步入后尘,也值得思考。

盘点总结

从12月的网签数据来看,新盘迷惑性很大,看上去数据大面积反弹,实际仅仅是安商房的闹剧。

从存量盘的表现来看,改善盘去化远强于刚需盘。

2024年,鼓台土拍供应后,改善新盘还会有不少,届时楼市的行情是否会发生转变,值得关注。

对于目前库存偏大的南二环、东区,整体来看近期的表现依然不理想。

新的一年,这些板块是否有其他变化,值得购房者思考。

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