上海西,也救不了楼市创新低?

刚需探房 2023-10-07 20:42:46

国庆结束,在此前写过一次9月的网签汇总,不过当时数据还不够全面,下面就来看看9月的楼市表现。

在聊网签前,分享一个情况,上个月闽侯的江督府二期,依靠7777特价,中介分销,持续的放出热销海报,本来没有过多关注,不过国庆居然看到营销人员,海报都发到菜市场,连买菜大妈都没放过。

网签汇总

9月新盘网签:554套,环比8月减少1327套。

9月二手房:3247套,环比8月增加458套。

分析:本月福州新盘以554套的数据,近6年新低,比去年11月因为疫情原因的11月还低。

虽然在月末,上海西两个改善盘,集体领证,集中网签,依然改变不了这个新低的结局。

从数据来看,8月新盘数据出现上涨,不过实际是因为安商房棠悦山南,集中网签995套,所致。

结合实际表现来看,只能说去化还在遇冷,不过力度没有数据那么夸张。

对于二手房的表现,与预期即便一致,伴随着市中心旧改启动,拆迁房成了二手的成交主力,本月破3000套的表现,远高于去年的均值,算是不错。

为了更直观的感受实际商品房的数据,个人统计数据如下:(存在偏差,仅作参考)

从数据来看,在新盘商品房方面,9月还是创下新低,不过仅比8月减少68套,并没有官方数据那样惊人。

对比年初2、3月的回暖,可以发现从6月开始,新盘已经大面积遇冷,目前对比年初,已经是腰斩。

这里面如果在按行政区查看,可以发现,遇冷的几个月,台江区由于上海西两个改善盘,上市网签,数据也有所拉高。

对于存量盘的集中区域,仓山、晋安,实际的下滑幅度更大。

综上,面对楼市政策频出,金9不但没来,还创下近年新低,二手表现依然不错,这可能也是近期为何,越来越多播主开始做二手房视频的原因。

楼盘明细

聊完汇总数据,看看楼盘明细,特别说明,网友反馈没看到部分新盘数据,并非是统计遗漏,而是只展示网签靠前的项目,没有上榜只能说明,数据低于最后一个项目,比如这个月的4套。

分析:本月销冠被上海西的改善盘建发璞云拿下,网签92套,项目连续3个月领证,集中网签,目前网签也接近清盘,用实际行动告诉市场热销不存在网签延迟。

随后是国贸天琴樾,43套,项目本来只有9套,不过在月末领取新楼栋备案,开启集中网签。

这也是上海西改善盘,连续两个月在月末领证,集中网签护盘,不过即便如此,依然拯救不了低迷的市场。

从目前两个项目的去化走势来看,建发璞云依靠提前开盘抢跑,更低的面积段,更小体量的库存,加上房企在福州的热度,这个二环内台江的第四代改善盘,目前看已经是清盘成功。

作为对比,门槛更高的国贸天琴樾,虽然备案楼栋也做到集中网签,不过从数据表现来看,还是差点意思,加上自身面积段更大,不少房源都要800-1000W。

目前二环内启动大面积旧改,对于意向客源,被璞云消化一波后,新的供应也吸引了一波,可以说后续的压力不小。

排在后面的存量盘,万科城市之光,34套,这个项目最容易与南二环四大金刚拿来对比。

按这个月的表现来看,南二环三个国企盘,网签合计13套,还不到万科一半。

一挑三,都打不赢。

随后的阳光城檀映,预计还是债务工抵,马尾的第四代住宅中建元亨府,21套冲到前列,也算难得。

剩余就是常见的一些项目,主要还是东区、五四北、三江口等。

这里面部分项目开启特价,也做到了一定去化。

从数据来看,都在15套左右,这样的表现,按一年的周期,也就200套不到。

对于不少新盘而言,去库存压力还是太大。

至于新盘领证方面,本月依然较少,只有上海西、南二环,几个存量盘领取新楼栋的备案。

从表现来看,上海西领证就网签,南二环领证后,没动静。

对于安商房而言,本月没有集中网签的项目,也正是因为安商房的消失,让官方数据更加惊人。

后续随着安商房退场,加上商品房的走低,数据对比前几年,预计都不会太好看。

东区

分析:本月东区合计网签88套,环比上个月减少7套,对比年初,减少200-290套,数据仅高于去年因为疫情的11月。

从这样的数据表现,可以发现东区是今年楼市变化最明显的区域。

年初楼市小幅反弹,东区做到大力度反弹,随后走低,近期进入冰点。

从楼盘明细来看,三号院以15套拿下区域销冠,这也是继7月后的第二次。

楼盘今年去化的表现就是平稳,没有哪个月过于突出,不过波动幅度也不算太大。

作为对比,进入尾盘的保利云上、和樾风华,本月13套,对比高峰期下滑不少,不过对于尾盘项目,也不算太差。

这里面有几个项目,值得重点关注。

首先就是继续挂零的桂语映月,按网友分享,由于外部原因导致数据暂停。

已经憋了3个月,至于最后到底会如何,感觉期望也不太高。

随后就是第四代住宅天琴湖,项目开盘以来表现不错,不过这3个月持续下滑。

实际库存还有近400套,本月跌到个位数,高开低走后,压力不低。

当初高开低走的案例,就是目前挂零的桂语映月。

剩余项目里面,首开的三个新盘,长久以来表现都不理想,本月依然如此,最受关注的端礼著,袖珍盘高出大平层+精装高溢价,最终也没等来热销。

剩余近期上市的项目,揽湖郡+大东海玺樾,虽然户型定位都算贴合板块市场,不过表现都低于预期。

本月东区的三远,供应两幅纯商地块,被榕发底价拿下,配合去年的供应,三远地块会成为一个巨型库存区域。

目前东区还有待供应的左海星悦颂,以及后续二环内的南湖旧改等。

在很长一段时间,板块以及周边,都不会缺货。

对于板块存量盘而言,不卖成现房,就是成功的典范。

南二环

分析:本月南二环的三大金刚,网签合计13套,其中建总江南尚璟7套领跑。

板块最高光就是5月、6月,左海集中网签、建总高调开盘,一度让市场看到一丝希望。

随后三个月,开始逐步进入个位数月网签,情绪再一次扑灭。

本月三个项目都领取新楼栋的备案,不过网签数据并没有异动。

除此之外,中骏世界城璟悦三期,也领证备案。

这个打破板块价格信心的项目,又一次上市。

目前价格还未出现大幅度降价,不过国庆房企发布境外债务违约,又一次让市场胆寒。

这样的局面,假如没有特价,三期的期房,有哪个购房者敢赌?

此时,最大的关注就是房企,最终是否还会再来一次特价甩卖?

如果再来一次,对于整个板块而言,无异于又是一次打击,可以说中骏就是南二环的梦魇。

此时回到库存数据,三个项目库存3200套,还有新区项目未上市,本月网签只有13套。

如何去库存,目前看上去真的很难。

盘点总结

近期伴随楼市政策持续放出,福州新盘的去化表现,依然没有看到逆转的表现。

本月最大的热度,即市中心旧改,以及外围房价崩塌。

对于目前楼市,虽然近年土拍供应下滑明显,不过在没有新供应的背景下,存量盘依然难卖。

目前不少区域开启供应,在这样的去库存表现下,旧改的启动,对于周边楼市压力都不低。

对于购房者而言,去化数据,库存数据,获取难度都不高,其中的去库存周期也很容易计算。

当前新盘市场,不卖成现房,就已经是成功。

对于购房者而言,期房本来就有时间成本,还有交房的不确定性。

在这样的库存周期下,真正值得提前入场的项目,可能真的不多。

0 阅读:3403
评论列表
  • 2023-10-07 21:32

    这里天津。我与几个中介人闲聊。假期八天很多中介员工是O成交。九月成交能卖一套的,就知足了。还有只成交租2套的。

  • 2023-10-08 06:32

    数据造假成常态,好象不搞假数据活不下去一样。

  • 2023-10-08 07:33

    为什么报上海西上面的小区上海一个都没有的,是为了博取眼球吗[笑着哭]

  • 2023-10-08 09:09

    现在大部分人情绪很悲观,美联储抽走全世界流动性,房产这种大资本投入的行业,没了流动性最容易崩。。。现在能就的手段越来越少了,因为大家都不看好房地产,但是已经明说了是支柱产业,支柱崩了,大家都要玩完,看看怎么救吧[笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • 2023-10-08 10:51

    浦东好像没降啊 还觉还贵了一些

  • 2023-10-08 10:32

    还敢买期房?